چرا بازار مسکن به دوران رونق بازنمی‌گردد؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، رکود بازار مسکن پس از آغاز جنگ اسرائیل علیه ایران عمیق‌تر شده و کارشناسان نسبت به آینده این بخش دیدگاه خوشبینانه‌ای ندارند. محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن و ساختمان در گفتگویی تحلیلی با اقتصادنیوز تأکید می‌کند که شرایط فعلی را نمی‌توان صرفا رکود دانست، بلکه خط روند بازار تغییر کرده و این تفاوت بنیادین، مسیر آینده را مشخص می‌کند.

تغییر خط روند با هرم سنی دهه شصتی‌ها

به گفته اولاد، تا اواسط دهه ۸۰ تولید مسکن در سطح ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد سالانه بود، اما با رسیدن متولدین دهه ۶۰ به سن ازدواج، تقاضا جهش یافت و تولید به نزدیک یک میلیون واحد در سال رسید. این موج جمعیتی باعث شد معاملات، ساخت‌وساز و رشد قیمت مسکن شتاب بگیرد. اما پس از کاهش نرخ ازدواج در دهه‌های ۷۰ و ۸۰، خط روند تولید و تقاضا شیفتی معکوس داشت. این تغییر نه رکود موقتی بلکه تحول ساختاری بازار مسکن محسوب می‌شود.

رکود یا شیفت ساختاری؟

آمار ازدواج از حدود ۹۰۰ هزار مورد در سال به کمتر از ۴۵۰ هزار مورد در سال‌های اخیر سقوط کرده است. این افت نشان‌دهنده انتقال بازار به خط روندی پایین‌تر است و به همین دلیل نمی‌توان انتظار داشت با رفع یک عامل بیرونی، مسکن به رونق‌های گذشته بازگردد.

تاثیر مکانیسم ماشه و تحریم‌ها بر بازار

اولاد معتقد است فعال شدن مکانیسم ماشه و بازگشت تحریم‌ها می‌تواند رشد اقتصادی را محدود و درآمد سرانه را کاهش دهد. این مسئله به معنای افت قدرت خرید خانوارهاست که خود را در انتخاب واحدهای کوچک‌تر، سکونت در حاشیه شهرها یا گرایش به اجاره به جای خرید نشان می‌دهد. علاوه بر این، صنایع وابسته به مسکن مانند فولاد و کاشی، با ارزبری بالا تحت فشار قرار می‌گیرند و قیمت تمام شده ساخت مسکن افزایش می‌یابد.

مهاجرت، سرمایه و کیفیت تقاضا

به گفته این کارشناس، بخشی از سرمایه‌های خارج شده از بازار مسکن ناشی از مهاجرت و جست‌وجوی مناطق امن‌تر بوده است. در صورت رفع تحریم‌ها، امکان جذب سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه ساخت‌وساز وجود دارد که می‌تواند به بازار رونق دهد. در مقابل، ادامه محدودیت‌ها به افت کیفیت تقاضا منجر می‌شود.

خروج افغان‌ها و تاثیر محدود بر بازار

اولاد تأکید می‌کند که خروج مهاجران افغان تنها در برخی مناطق اثر ملموس داشته و بر قیمت‌های کلی بازار مسکن تأثیر جدی نگذاشته است. او می‌گوید تحلیل بازار تنها با این عامل ممکن نیست و باید مجموعه‌ای از متغیرها از جنگ گرفته تا تحریم و مکانیسم ماشه در نظر گرفته شوند.

چشم‌انداز نامطمئن بازار

این کارشناس در نهایت بر این نکته تاکید دارد که رکود فعلی را نباید با دوره‌های گذشته مقایسه کرد. تغییر خط روند ناشی از جمعیت و تحولات اقتصادی، شرایطی متفاوت ایجاد کرده که حتی در صورت توافق سیاسی نیز بازگشت سریع به رونق‌های دهه ۹۰ را بعید می‌سازد.