وام مسکن یک میلیاردی فقط برای خرید ۹ متر خانه در تهران کافی است

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، حسام عقبایی، رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور با اشاره به شرایط بحرانی بازار مسکن گفت: تحریم‌ها و بازگشت اسنپ‌بک تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن ندارد، زیرا این بازار ماهیتی داخلی دارد و مشکلات آن از جنس ساختاری و مدیریتی است. به گفته او، وضعیت فعلی مسکن نتیجه کاهش سرمایه‌گذاری، ورود افراد غیرمتخصص و نگاه سوداگرانه به این بازار است که موجب شکل‌گیری حباب قیمتی و افت شدید تولید شده است.

بحران تولید و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی

عقبایی با تاکید بر اینکه یکی از اصلی‌ترین بحران‌ها در بخش تولید مسکن رخ داده است، اظهار کرد: کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز باعث افت صدور پروانه‌های ساختمانی شده و فروش مصالح پایه نظیر آهن، میلگرد و سیمان نیز کاهش یافته است. این موضوع توازن عرضه و تقاضا را برهم زده و فشار مضاعفی بر بازار وارد کرده است.

نگاه سرمایه‌ای و حباب قیمت در بازار مسکن

به گفته این کارشناس، ورود افراد غیرمتخصص و نگاه سوداگرانه به بازار مسکن موجب افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها و شکل‌گیری حباب شده است. وی تصریح کرد: حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات مسکن تا سال ۱۴۰۲ با هدف سوداگری انجام می‌شد، اما در دو سال اخیر به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و رکود معاملات، این نسبت کاهش یافته است.

کاهش شدید تولید و شکاف عرضه و تقاضا

عقبایی با اشاره به نیاز سالانه کشور به یک میلیون واحد مسکونی گفت: در حالی که سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج در کشور ثبت می‌شود، تولید مسکن تنها بین ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد است. به این ترتیب، حتی یک‌سوم نیاز واقعی کشور نیز تأمین نمی‌شود. وی افزود: دولت نباید مستقیماً وارد ساخت‌وساز شود بلکه باید با ارائه تسهیلات، تامین زمین و هدایت سرمایه‌ها، مسیر تولید واقعی را هموار کند.

تسهیلات بانکی ناکارآمد و بی‌اثر در قدرت خرید

رئیس پیشین اتحادیه املاک با انتقاد از نرخ بالای سود بانکی گفت: سود وام‌های ۱۸ تا ۲۵ درصدی در کشور ما نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نمی‌کند، بلکه باعث رکود بیشتر می‌شود. او با بیان اینکه در تهران وام یک میلیارد تومانی تنها برای خرید حدود ۹ متر خانه کفایت می‌کند، افزود: در دهه ۸۰ با تسهیلات بسیار کمتر، امکان خرید یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری وجود داشت، اما امروز قدرت خرید مردم از تورم بازار عقب مانده است.

شکاف تاریخی میان درآمد خانوار و قیمت مسکن

عقبایی با اشاره به اینکه امروز یک کارمند باید حدود ۱۵ سال تمام حقوق خود را بدون هیچ هزینه‌ای پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌ای ۷۰ متری بخرد، گفت: فاصله میان درآمد و قیمت مسکن بی‌سابقه است و خانه‌دار شدن برای اقشار متوسط و ضعیف به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شده است.

سود بیش از ۳۰ درصدی در ساخت‌وساز نشانه حباب قیمتی است

به گفته این کارشناس، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان است و در صورت محاسبه واقعی سهم زمین و سود منطقی ۳۰ درصدی، قیمت‌ها باید بسیار پایین‌تر از نرخ‌های فعلی باشند. او تأکید کرد: زمانی که سود ساخت‌وساز از ۳۰ درصد فراتر می‌رود، بازار وارد حباب می‌شود و این حباب هنوز در بازار ایران تخلیه نشده است.

نقش بانک‌ها در تشدید رکود بازار

عقبایی گفت: بانک‌ها به جای تسهیل خرید مسکن، به دنبال سود بیشتر هستند. تسهیلات خرید خودرو یا کالا به‌راحتی پرداخت می‌شود اما وام مسکن با سخت‌ترین شرایط ممکن همراه است. این رفتار بانک‌ها باعث شده منابع به سمت تولید واقعی هدایت نشود.

ضرورت واگذاری زمین و اصلاح سیاست‌ها

او تأکید کرد: دولت باید با واگذاری زمین، کاهش هزینه ساخت و حمایت از انبوه‌سازان واقعی، شرایطی فراهم کند تا تولید مسکن مصرفی افزایش یابد و بازار از حالت سرمایه‌ای خارج شود. به گفته عقبایی، هرگونه افزایش قیمت در شرایط فعلی تنها موجب قفل بیشتر بازار و افزایش رکود خواهد شد.

رئیس پیشین اتحادیه املاک در پایان تصریح کرد: موضوع مسکن یک مسئله ملی است و نباید منافع شخصی یا صنفی بر آن غلبه کند. تا زمانی که نگاه سوداگرانه در بازار وجود داشته باشد و سودهای غیرمنطقی بالای ۳۰ درصد استمرار یابد، حباب قیمتی تخلیه نمی‌شود. با بازگشت بازار به سود منطقی و سیاست‌های واقعی‌محور، می‌توان امیدوار بود که مسکن دوباره به کالایی مصرفی و قابل‌دسترس برای مردم تبدیل شود.