فروش متری مسکن؛ راهکاری برای خانه‌دار شدن یا قفل شدن سرمایه‌های خرد؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، طرح «خانه‌ریز» شهرداری تهران با هدف فراهم کردن امکان ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن راه‌اندازی شده است؛ طرحی که بر اساس آن افراد می‌توانند به جای خرید یک واحد کامل، بخش‌های کوچکی از یک ملک را خریداری کنند. با این حال، برخی کارشناسان نسبت به سازوکار قیمت‌گذاری، نحوه ساخت پروژه‌ها، نقدشوندگی و تاثیر این شیوه بر بازار مسکن انتقاد دارند.

«خانه‌ریز» چیست و چگونه کار می‌کند؟

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران اعلام کرده است که قیمت املاک در این طرح توسط کارشناسان رسمی و در زمان تحویل ملک تعیین می‌شود و سپس ملک از طریق مزایده عرضه خواهد شد.

در این طرح، قیمت اعلام‌شده معادل میانگین قیمت کل ملک در نظر گرفته شده و افراد می‌توانند از چند سانتی‌متر تا کل یک واحد را خریداری کنند. بر اساس اعلام مسئولان، قیمت فعلی هر «خانه‌ریز» ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان است و برای هر کد ملی نیز امکان خرید حداکثر ۱۰۰ خانه‌ریز در نظر گرفته شده است. هر ۱۰۰ خانه‌ریز معادل یک مترمربع خواهد بود.

هدف از اجرای این طرح، جذب سرمایه‌های خرد و فراهم کردن امکان مشارکت افرادی است که توانایی خرید یک واحد کامل مسکونی را ندارند.

انتقاد از نبود مبنای مشخص برای قیمت‌گذاری مسکن

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، با انتقاد از شرایط فعلی بازار معتقد است یکی از مهم‌ترین مشکلات بازار مسکن، نبود مرجع مشخص و قابل اتکا برای قیمت‌گذاری است.

به گفته او، دولت طی ماه‌های گذشته از انتشار برخی آمارهای رسمی خودداری کرده و در چنین شرایطی قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان به یکی از مبناهای تعیین قیمت تبدیل شده است. این موضوع از نگاه این کارشناس می‌تواند به شکل‌گیری قیمت‌های غیرواقعی در بازار منجر شود.

گودرزی همچنین معتقد است مسکن در شرایط فعلی نه از نظر قیمت‌گذاری از ارزندگی مناسبی برخوردار است و نه نقدشوندگی آن برای بسیاری از سرمایه‌گذاران مطلوب است. در نتیجه، ورود سرمایه‌های خرد به سازوکارهای جدید باید با دقت بیشتری مورد بررسی قرار گیرد.

ریسک قیمت نهایی و نقدشوندگی خانه‌ریزها

یکی از مهم‌ترین ابهامات مطرح‌شده درباره فروش متری مسکن، قیمت نهایی ملک است. گودرزی با اشاره به این موضوع می‌گوید مشخص نیست پروژه‌های مربوط به این طرح در چه مناطقی، با چه نوع مصالحی و با چه هزینه‌ای ساخته خواهند شد.

به اعتقاد او، تا زمانی که جزئیات پروژه، هزینه تمام‌شده، کیفیت ساخت و سازوکار انتخاب ملک برای خریداران مشخص نباشد، نمی‌توان ارزیابی دقیقی از ارزش واقعی خانه‌ریزها ارائه کرد.

موضوع دیگری که این کارشناس بر آن تاکید دارد، نقدشوندگی این نوع دارایی است. خریدار ممکن است بتواند بخش کوچکی از یک ملک را خریداری کند، اما مشخص نیست در زمان نیاز به فروش، بازار مناسبی برای خرید این سهم‌های کوچک وجود داشته باشد یا خیر.

فروش متری مسکن می‌تواند نقدینگی را قفل کند

گودرزی معتقد است فروش متری مسکن ممکن است بخشی از نقدینگی محدود موجود در بازار ساختمان را به سمت این سامانه‌ها هدایت کند و در نتیجه، منابعی که باید صرف ساخت‌وساز و افزایش عرضه مسکن شود، در یک سازوکار جدید قفل شود.

او همچنین با اصل عرضه نیازهای ضروری جامعه در قالب مزایده مخالفت کرده و معتقد است مسکن به دلیل ماهیت ضروری آن نباید صرفا با منطق عرضه و تقاضا و مزایده قیمت‌گذاری شود.

این کارشناس تاکید دارد در شرایطی که بازار با کمبود مسکن مواجه است، مکانیزم‌های متکی بر عرضه و تقاضا ممکن است نتوانند پاسخ مناسبی به نیاز خانوارها بدهند و حتی فشار قیمتی بیشتری بر سبد معیشت مردم ایجاد کنند.

تجربه فروش متری مسکن در ایران

فروش متری مسکن پیش از این نیز در ایران مطرح شده بود، اما این شیوه نتوانست به شکل گسترده به هدف خود دست پیدا کند. در سال‌های گذشته نیز تلاش‌هایی برای جذب سرمایه‌های خرد به بازار مسکن انجام شد، اما بخشی از سرمایه‌های کوچک به سمت بازارهایی مانند طلا و ارز حرکت کرد.

اکنون شهرداری تهران تلاش کرده با طراحی سازوکاری متفاوت، امکان سرمایه‌گذاری تدریجی در مسکن را فراهم کند. با این حال، موفقیت این مدل به نحوه قیمت‌گذاری، کیفیت اجرای پروژه‌ها و ایجاد امکان نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاران وابسته خواهد بود.

راهکار پیشنهادی برای خروج بازار مسکن از رکود

گودرزی معتقد است برای حل مشکلات بازار مسکن باید به جای تمرکز صرف بر روش‌های جدید فروش، عواملی مانند کمبود زمین، کاهش ساخت‌وساز، ضعف عرضه و کمبود منابع مالی برطرف شود.

او واگذاری زمین رایگان و استفاده از ظرفیت شرکت‌های چینی برای انتقال فناوری، افزایش سرعت ساخت و افزایش عرضه مسکن را از جمله راهکارهای پیشنهادی می‌داند.

به گفته این کارشناس، استفاده از دارایی‌های بلوکه‌شده ایران در کشورهایی مانند چین نیز می‌تواند یکی از مسیرهای تامین مالی پروژه‌های مسکن باشد؛ موضوعی که در صورت اجرایی شدن می‌تواند بخشی از مشکل کمبود منابع مالی در صنعت ساختمان را کاهش دهد.

ضرورت ایجاد سازوکار شفاف برای قیمت‌گذاری مسکن

گودرزی در پایان بر ضرورت ایجاد یک سازوکار کارشناسی و شفاف برای قیمت‌گذاری مسکن تاکید کرد. به اعتقاد او، همان‌طور که پلتفرم‌های حمل‌ونقل توانسته‌اند بخشی از مشکلات مربوط به قیمت‌گذاری و دسترسی به خدمات را کاهش دهند، در بازار مسکن نیز می‌توان از ابزارهای دیجیتال برای ایجاد شفافیت بیشتر استفاده کرد.

او معتقد است قیمت مسکن نباید صرفا در اختیار مالک و مستاجر یا فروشنده و خریدار باشد و لازم است قیمت‌ها به سمت کارشناسی شدن حرکت کنند.

بر این اساس، «خانه‌ریز» می‌تواند فرصتی برای ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مسکن باشد، اما ابهام درباره قیمت نهایی، کیفیت پروژه‌ها، نحوه ارزش‌گذاری و مهم‌تر از همه نقدشوندگی این دارایی‌ها، ریسک‌هایی هستند که سرمایه‌گذاران پیش از ورود به این بازار باید مورد توجه قرار دهند.