چرا بازار مسکن از رشد قیمت جا ماند؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، معاملات خرید آپارتمان در تهران طی آذرماه با وجود افزایش نسبی حجم خرید، بدون رشد محسوس قیمت انجام شد؛ وضعیتی که در ظاهر با تحرک معاملاتی بازار همخوانی ندارد و این پرسش را ایجاد کرده که چرا بازار مسکن با وجود جاماندگی از سایر بازارهای دارایی، هنوز وارد فاز جبران قیمتی نشده است. بررسی های انجام شده نشان می دهد ثبات نسبی قیمت مسکن در حالی ادامه دارد که قیمت دلاری ملک همچنان پایین تر از سطح متوسط تاریخی خود قرار دارد، اما انتظارات تورمی به رشد قیمت منجر نشده است.

دوگانگی معاملات و قیمت در بازار مسکن

بازار مسکن در آخرین ماه پاییز از نظر حجم معاملات نسبت به آبان فعال تر شد، اما این افزایش خرید و فروش ها با رشد قیمت همراه نبود. شاخص مسکن دنیای اقتصاد که متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران را رصد می کند، نشان می دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایان آذر به ۱۰۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. این رقم تنها ۰.۴ درصد نسبت به آبان افزایش داشته؛ نرخی که در مقایسه با تورم ماهانه ۲.۷ درصدی آبان و ۲.۹ درصدی مهر، بیانگر تمایل بازار به ثبات قیمتی است.

این وضعیت در حالی رقم خورده که با پیشرفت پاییز، تقاضای خرید در برخی مناطق تهران و برای برخی فایل های خاص به طور محسوسی افزایش یافته بود. بررسی ها نشان می دهد علت اصلی این شکاف میان رشد معاملات و ثبات قیمت، ماهیت مصرفی خریدها و غلبه تقاضای تبدیلی بر بازار است؛ در شرایطی که بازارهای موازی همچنان مقصد جذاب تری برای سرمایه گذاری محسوب می شوند.

مسکن در قعر بازدهی بازارها

بازار مسکن در آذرماه هم در بازدهی ماهانه و هم در بازدهی ۱۲ ماهه، پایین ترین جایگاه را در میان بازارهای دارایی به خود اختصاص داد. در این ماه، بازار سهام با بازدهی ۲۳ درصدی در صدر قرار گرفت و پس از آن طلا و سکه با بازدهی حدود ۱۹ درصد، دلار با رشد ۱۴.۵ درصدی، صندوق های درآمد ثابت با ۲.۶ درصد و بازار پول با ۲ درصد بازدهی قرار داشتند. در مقابل، رشد ماهانه قیمت مسکن کمتر از نیم درصد بود.

در بازه یک ساله نیز بازار مسکن با رشد حدود ۲۲ درصدی، عقب تر از بازارهایی مانند طلا، سکه، ارز و بورس ایستاده است. این جاماندگی، اگرچه از نظر تئوریک می تواند زمینه ساز تعدیل قیمتی باشد، اما واقعیت های معاملاتی بازار مسکن مانع از تحقق آن شده است.

چرا سرمایه گذاران وارد بازار مسکن نمی شوند؟

سعید اسلامی بیدگلی، کارشناس اقتصادی، معتقد است یکی از مهم ترین موانع ورود تقاضای سرمایه ای به بازار مسکن، حجم بسیار بالای سرمایه موردنیاز برای خرید آپارتمان در تهران است. به گفته او، بازدهی مناسب بازارهای رقیب در ماه های گذشته نیز باعث شده سرمایه ها به جای مسکن، به سمت بازارهایی مانند سهام، طلا و ارز حرکت کنند. در چنین شرایطی، معاملات محدود انجام شده نیز توان اثرگذاری بر سطح عمومی قیمت ها را نداشته است. برآیند این شرایط از نگاه او، تداوم رشد محدود معاملات بدون جهش قیمتی تا پایان سال ۱۴۰۴ است.

دکتر تیمور رحمانی، اقتصاددان، نیز با تاکید بر نقش رشد نقدینگی در تورم مسکن، معتقد است در مقطع فعلی بازار ملک شرایط لازم برای جذب نقدینگی را ندارد. از نگاه او، تا زمانی که بازار سرمایه و دیگر بازارهای موازی جذابیت بالاتری برای سرمایه گذاران داشته باشند، ورود سرمایه سنگین به بازار مسکن بعید است و همین موضوع مانع از رشد قابل توجه قیمت آپارتمان می شود.

پارامترهای اثرگذار بر تورم مسکن

بررسی ها نشان می دهد مسیر آتی قیمت مسکن تحت تاثیر چند متغیر کلیدی قرار دارد. قیمت دلاری آپارتمان که همچنان پایین تر از سطح متعارف است، رشد نقدینگی، وضعیت بازار ارز و طلا، چشم انداز بورس، توان مالی خریداران و میزان عرضه فایل های فروش، مهم ترین عوامل تعیین کننده روند بازار در ماه های آینده خواهند بود. اگرچه پایین بودن قیمت دلاری مسکن می تواند انتظارات برای بازتنظیم قیمتی را تقویت کند، اما جذابیت بالای بازارهای موازی و ضعف قدرت خرید، احتمال تحقق این سناریو را کاهش داده است.

تحرک معاملات بدون رونق قیمتی

تحقیقات میدانی از بازار مسکن تهران نشان می دهد آذرماه ادامه دهنده تحرکاتی بوده که از ابتدای پاییز آغاز شد. این تحرک پس از رکود سنگینی که در تابستان و همزمان با تنش های سیاسی و جنگ ۱۲ روزه بازار را تقریبا متوقف کرده بود، به تدریج شکل گرفت. هرچند افزایش معاملات به معنای خروج بازار از رکود نیست، اما نشانه ای از بازگشت نسبی تقاضای مصرفی به بازار محسوب می شود.

در این میان، منطقه ۵ تهران به عنوان یکی از گرم ترین مناطق معاملاتی شناخته شده و بنا بر روایت واسطه های ملکی، حجم معاملات در این منطقه در آذرماه به شکل محسوسی افزایش یافته است. در مقابل، مناطق جنوبی شهر همچنان با رکود نسبی مواجه اند و تحرک معاملات در آنها محدودتر است.

برتری تقاضای مصرفی بر سرمایه ای

بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگری تحت تاثیر تقاضای مصرفی و تبدیلی قرار دارد. ثبات نسبی قیمت ها در یک سال اخیر و نوسانات شدید بازارهای ارز و طلا باعث شده خریداران مصرفی پس از وقفه ای طولانی دوباره به بازار بازگردند. در مقابل، بخش عمده سرمایه گذاران به دلیل بازدهی بالای بازارهای موازی، همچنان تمایلی به ورود به معاملات آپارتمان ندارند.

در سمت عرضه نیز بخشی از مالکان، به ویژه در مناطق جنوبی شهر، به دلیل نااطمینانی نسبت به مسیر آینده قیمت ها، فروش واحدهای خود را به تعویق انداخته اند. این رفتار انتظاری اگرچه عرضه فایل را محدود کرده، اما به دلیل ضعف تقاضای سرمایه ای، هنوز به رشد قیمت منجر نشده است. مجموعه این عوامل نشان می دهد بازار مسکن در مقطع کنونی بیش از آنکه آماده جهش قیمتی باشد، در مسیر تثبیت و تحرک محدود معاملات قرار دارد.