راه‌اندازی طرح «توکن مسکن» برای تامین مالی ساخت‌وساز

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، مشاور وزیر اقتصاد از آماده‌سازی طرحی با عنوان «تحرک‌بخشی به بازار مسکن با ابزار جدید تامین مالی» خبر داد. حسین جوشقانی در نشست تخصصی آسیب‌شناسی نظام تامین مالی مسکن اعلام کرد ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی به بیش از ۲۰ میلیارد دلار منابع مالی نیاز دارد و طرح «فروش توکن مسکن» می‌تواند پاسخی نوین برای این چالش باشد.

طرح توکن مسکن در مسیر اجرای دولتی

به گفته جوشقانی، نظام تامین مالی مسکن در ایران به دلیل بانک‌محور بودن و سهم پایین تسهیلات بانکی، دچار ناکارآمدی ساختاری است و روش‌های مرسوم مانند وام‌های بانکی و صندوق‌های زمین و ساختمان، پاسخگوی تقاضای گسترده خانوارها نیستند. از این رو، طرح «مسکن توکنی» در قالب یک سازوکار دیجیتال، راهی تازه برای ساخت و فروش مسکن در مقیاس بزرگ فراهم می‌کند.

او توضیح داد که در این طرح، ارزش هر واحد مسکونی به بخش‌های کوچکی به نام «توکن» تقسیم می‌شود که هر توکن نمایانگر سهمی از یک واحد مسکونی است. ارزش توکن‌ها به گونه‌ای تعیین می‌شود که افراد با توان مالی متفاوت بتوانند با خرید چند توکن در پروژه‌های در حال ساخت مشارکت کنند. هدف، جذب سرمایه‌های خرد از بازارهای غیرمولد مانند طلا و ارز و هدایت آنها به بخش مولد ساخت‌وساز است.

جوشقانی تاکید کرد که طرح توکن مسکن می‌تواند جریان نقدینگی را از بازارهای سفته‌بازانه به سمت پروژه‌های واقعی مسکن هدایت کند، بدون آنکه موجب افزایش قیمت‌ها شود. در واقع، این طرح نوعی پیش‌خرید دیجیتالی است که به خانوارها و سرمایه‌گذاران کوچک امکان می‌دهد به تدریج مالک بخشی از یک پروژه ساختمانی شوند و در نهایت صاحب واحد مسکونی گردند.

ایده مکمل؛ ایجاد صندوق توسعه مسکن

در ادامه نشست، غلامرضا سلامی، کارشناس ارشد حوزه ساختمان، طرحی مکمل را پیشنهاد داد که بر اساس آن، زمین‌های در اختیار دولت و وزارت راه و شهرسازی در قالب یک نهاد مستقل با عنوان «صندوق توسعه مسکن» تجمیع شوند.

سلامی معتقد است واگذاری زمین‌های پراکنده دولتی به این صندوق، موجب شفافیت در تخصیص زمین و تسهیل ورود توسعه‌دهندگان حرفه‌ای به بازار مسکن خواهد شد. در این مدل، شرکت‌های ساختمانی زمین را نه برای خرید، بلکه برای احداث شهرک‌های جدید با کاربری‌های مختلف مسکونی، اداری و تجاری دریافت می‌کنند. سود حاصل از فروش کاربری‌های غیرمسکونی می‌تواند هزینه ساخت مسکن را کاهش دهد و تعادل قیمتی در بازار ایجاد کند.

به گفته او، این صندوق می‌تواند تعارض منافع میان نقش مالکیتی و سیاست‌گذاری دولت در حوزه زمین را از میان بردارد و با استفاده از ظرفیت بانک‌ها، منابع مالی جدیدی برای پروژه‌های ساخت‌وساز تامین کند.

چالش نرخ سود و فلج شدن بازار رهنی

در بخش دیگری از این نشست، سید محسن فاضلیان، کارشناس بانکی، به تضاد نرخ تعادلی بازار اعتباری و نرخ سود دستوری دولت اشاره کرد. او گفت در حالی‌که نرخ تعادلی منابع مالی در بازار بیش از ۴۰ درصد است، بانک‌ها موظف‌اند وام مسکن را با نرخ زیر ۲۵ درصد پرداخت کنند، که این امر زیان‌دهی بانک‌ها را در پی داشته و توان آنها برای پرداخت تسهیلات جدید را تضعیف کرده است.

سعید اسلامی بیدگلی، اقتصاددان، نیز افزود بازار رهنی کشور عملا از کار افتاده است و شکاف میان نرخ سود واقعی و نرخ دستوری، امکان توسعه تسهیلات مسکن را از بین برده است. او پیشنهاد داد بانک‌ها اجازه یابند تسهیلاتی با نرخ سود تعادلی به اقشار با توان مالی بالاتر بدهند تا از محل سود حاصل، وام‌های حمایتی ارزان‌تر به اقشار کم‌درآمد اعطا شود.

براساس آمار ارائه‌شده در این نشست، در حالی‌که در کشورهای توسعه‌یافته وام مسکن بین ۶۵ تا ۹۰ درصد ارزش ملک را پوشش می‌دهد، در ایران این نسبت تنها حدود ۱۵ درصد است. کارشناسان معتقدند ترکیب ابزارهای نوین مالی مانند «توکن مسکن» با اصلاح سیاست‌های بانکی، می‌تواند گام مهمی در جهت خروج بازار مسکن از رکود و افزایش دسترسی خانوارها به مسکن باشد.