تعادل جدید در بازار مسکن؛ چرخش سرمایه از دارایی‌های امن به دارایی‌های مولد

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، در سال جاری بازار مسکن ایران نه تحت تاثیر «ریسک‌های متعارف»، بلکه تحت فشار «نااطمینانی بنیادین» قرار گرفت؛ وضعیتی که پیامدهای قابل پیش‌بینی و احتمالات مشخص ندارد و تصمیم‌گیری اقتصادی را از چارچوب‌های کلاسیک خارج می‌کند. این نااطمینانی که از تنش‌های سیاسی و ژئوپلیتیک سرچشمه گرفت، طی هشت ماه گذشته مسیر شکل‌گیری انتظارات، رفتار سرمایه‌گذاران و جریان‌های معاملاتی را به‌طور کامل تغییر داد و چهار فاز متمایز را در بخش ساخت، معاملات و قیمت‌گذاری رقم زد.

فاز نخست؛ ابهام استراتژیک پیش از ۲۳ خرداد

پیش از ورود به فاز تنش مستقیم، بازار در فضایی آکنده از ابهام نسبت به آینده مذاکرات قرار داشت. در چنین شرایطی، فعالان اقتصادی با راهبرد «انتظار و مشاهده» از تصمیم‌گیری‌های سرمایه‌ای اجتناب کردند. بازار مسکن به دلیل چسبندگی بالای سرمایه، دوره بازگشت طولانی و تعهدات مالی سنگین، بیش از سایر بازارها نسبت به این نوع ابهام واکنش نشان داد. کاهش اخذ پروانه‌های ساختمانی، افت سرمایه‌گذاری و رکود معاملات، واکنش طبیعی به حالتی بود که در آن «ورود امروز» می‌توانست به «گیر افتادن فردا» تبدیل شود.

فاز دوم؛ شوک ناشی از درگیری نظامی مستقیم

پس از آغاز درگیری مستقیم، بازار وارد مرحله‌ای شد که مدل‌های قیمت‌گذاری و امکان برآورد آینده به‌طور کامل فروپاشید. نااطمینانی رادیکال باعث شد دارایی‌هایی مانند طلا و ارز که نقدشوندگی بالا دارند، مقصد اصلی سرمایه شوند. مسکن از یک سو به‌عنوان پناهگاه امن و از سوی دیگر به‌دلیل نقدشوندگی پایین، در موقعیتی متناقض قرار گرفت و سرمایه‌گذاران راهبردهای بقا را جایگزین راهبردهای بازده محور کردند.

فاز سوم؛ تهدید معلق و تعادل بدبینانه

پس از توقف درگیری مستقیم، بازار وارد مرحله‌ای شد که همچنان تهدید بازگشت تنش در آن وجود داشت. در ادبیات نظریه بازی‌ها، این مرحله یکی از پیچیده‌ترین حالت‌هاست. سرمایه‌گذاران در چنین فضایی به حداقل‌سازی تعهدات و حفاظت از نقدینگی روی می‌آورند و نتیجه این رفتار جمعی، قفل‌شدگی در بازار مسکن است. کاهش قابل توجه معاملات، فقدان ریسک‌پذیری و توقف پروژه‌های جدید در این دوره تشدید شد.

فاز چهارم؛ کاهش ادراک از تنش و بازگشایی محدود

از اوایل پاییز، ادراک فعالان اقتصادی از شدت تنش کاهش یافت، هرچند احتمال درگیری مجدد همچنان در محاسبات ذهنی آنها حضور دارد. در این فاز، مقداری از نقدینگی با احتیاط به سمت دارایی‌های مولد بازگشته است، اما به دلیل نقدشوندگی پایین مسکن نسبت به دارایی‌هایی مانند بورس، جذابیت این بازار هنوز محدود است. روند بهبود، کند، نامتوازن و شکننده است.

ساخت‌وساز؛ گذار از رکود شدید به رکود ملایم

در بخش عرضه، افزایش هزینه‌های تولید ناشی از رشد قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار، همراه با خروج نقدینگی از بازار مسکن، منجر به ایجاد گلوگاه مالی برای سازندگان شد. حتی با کاهش نسبی تنش‌ها، به دلیل ماهیت سرمایه‌بر و زمانبر پروژه‌های ساختمانی، روند احیا بسیار کند و ناهماهنگ پیش می‌رود. مناطق دارای مزیت‌های جغرافیایی یا پروژه‌های برخوردار از حمایت‌های دولتی احتمال بهبود سریع‌تری دارند.

بازار معاملات؛ خروج تدریجی از انجماد

معاملات مسکن در فازهای دوم و سوم به دلیل جهش نااطمینانی وارد مرحله انجماد شد و کارکرد مکانیسم قیمت‌گذاری مختل شد. این وضعیت نمونه‌ای از شکست بازار در شرایط نااطمینانی شدید محسوب می‌شود. در فاز چهارم، معاملات با سرعتی کم بهبود یافته، اما برای آغاز یک دوره رونق فاصله زیادی باقی است. بازگشت خریداران مصرفی و فروشندگان پول لازم، محرک اصلی این احیای محدود است. در مقابل، تقاضای سوداگرانه به دلیل نبود چشم‌انداز بازدهی کوتاه‌مدت، همچنان غیرفعال باقی مانده است.

بازار اجاره؛ آرامش نسبی نسبت به تورم عمومی

برخلاف سال گذشته که رشد اجاره‌بها از تورم عمومی فراتر رفت، بازار اجاره در سال جاری با ثبات بیشتری همراه بوده و سرعت رشد آن کمتر از تورم عمومی بوده است. این روند نشان می‌دهد بخش اجاره از شدت تکانه‌های ژئوپلیتیک تاثیر کمتری پذیرفته و الگوی رفتاری مستاجران و موجران به سمت تمدید قرارداد و کاهش جابه‌جایی سوق یافته است.