دعوت پرهزینه دولت از بخش خصوصی برای ساخت مسکن
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، در پی ناکامی دو دهه‌ای دولت در اجرای طرح‌های مسکن‌سازی روی زمین‌های خارج از محدوده شهری، حالا دولت با اصلاح ضوابط ساخت شهرک‌ها، از بخش خصوصی برای ورود به پروژه‌های شهرک‌سازی دعوت کرده است. اما این فراخوان به دلیل برخی موانع، از سوی فعالان ساختمانی با تردید مواجه شده و آن را «دعوت‌نامه‌ای گران» برای سرمایه‌گذاری توصیف می‌کنند.
تجربه شکست‌خورده مسکن‌سازی دولتی
طی سال‌های گذشته سیاست دولت در اجاره ۹۹ ساله زمین‌های بیرون شهر برای ساخت مسکن، به دلیل نبود امکانات زیربنایی و فاصله زیاد این اراضی از شهرها، موفق نبوده است. از سوی دیگر، دولت نه توان مالی لازم برای اجرای پروژه‌های کلان را داشت و نه نقش اجرایی موثری ایفا کرد. وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی نیز با ساخت تنها ۶۰۰ هزار واحد، از هدف بسیار دور ماند.
اصلاح رویکرد با مشارکت بخش خصوصی
در راستای جبران کاستی‌های گذشته، دولت با ارائه دستورالعملی ۱۵۰ صفحه‌ای تلاش کرده زمینه مشارکت بخش خصوصی در ساخت شهرک‌های مسکونی را فراهم کند. این طرح در قالب فراخوان به مالکان زمین‌های مشمول ساخت اعلام شده و امکان سرمایه‌گذاری در قالب دو نوع مالکیت، یعنی روی زمین‌های دولتی یا خصوصی، را برای فعالان بخش خصوصی فراهم کرده است.
فرآیند پیچیده اخذ مجوز و تأیید چندمرحله‌ای
یکی از موانع اصلی در این مسیر، بروکراسی گسترده و روند پیچیده اخذ مجوز است که باید از پنج نهاد مختلف تاییدیه بگیرد. این روند زمان‌بر و پرهزینه باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به پروژه‌های شهرک‌سازی می‌شود.
شروط ۹ گانه بخش خصوصی
بخش خصوصی برای مشارکت در طرح‌های شهرک‌سازی دولت، ۹ شرط اساسی مطرح کرده است. نخست، مانع اصلی، عوارض سنگین تغییر کاربری است که معادل ۸۵ درصد ارزش روز ملک در صورت کشاورزی بودن زمین تعیین شده و در عمل انگیزه سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد. دوم، زمین مورد نظر باید جانمایی مناسبی داشته باشد. سوم، فرآیند صدور مجوز باید تسهیل شود.
شرط چهارم مربوط به تعهد دولت در تأمین زیرساخت‌هایی مانند آب، برق و حمل‌ونقل عمومی به ویژه مترو است، چراکه شهرک‌ها معمولاً در خارج از محدوده شهر ساخته می‌شوند و نیازمند اتصال به شبکه حمل‌ونقل کلان‌شهرها هستند.
هشدار درباره فروش متری مسکن؛ بدون مجوز و با مخاطرات جدی
سقف اجاره تهران هنوز اعلام نشده، مستاجران در بلاتکلیفی مطلق!
در شرط پنجم، ضرورت ارائه تسهیلات بانکی و مشوق‌های مالیاتی مطرح شده و شرط ششم نیز به کاهش فشارهای مالیاتی موجود برای سرمایه‌گذاران می‌پردازد. هفتمین شرط، نیاز به تعیین سازوکار مشخص برای آماده‌سازی شهرک‌هاست. در هشتمین شرط، به الزام انتقال ۲۰ درصد اراضی مالکان به دولت بر اساس دستورالعمل اشاره شده که مورد اعتراض سرمایه‌گذاران است.
بی‌میلی سرمایه‌گذاران به پروژه‌های مسکونی
در نهایت، نهمین شرط به مسئله قدرت خرید پایین خانوارها بازمی‌گردد. رکود بازار مسکن و کاهش توان خرید، باعث شده سرمایه‌گذاران تمایل بیشتری به ساخت شهرک‌های توریستی داشته باشند تا پروژه‌های مسکونی، چرا که بازگشت سرمایه در پروژه‌های مسکونی با ریسک بالایی مواجه است.
اگرچه رویکرد جدید دولت در دعوت از بخش خصوصی می‌تواند راهی برای احیای پروژه‌های متوقف‌شده مسکن‌سازی باشد، اما تحقق آن نیازمند اصلاحات جدی در فرآیند صدور مجوز، کاهش هزینه‌های تغییر کاربری و ارائه مشوق‌های مالی و زیرساختی به سرمایه‌گذاران است. در غیر این صورت، طرح‌های جدید نیز ممکن است به سرنوشت پروژه‌های گذشته دچار شوند.
