شوک مسکن در حومه تهران؛ پرند و پردیس جلوتر از پایتخت

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن حومه تهران در ماه های اخیر با تحرکی فراتر از ۲۲ منطقه پایتخت مواجه شده است. برآوردها از میانگین قیمت های پیشنهادی در دو شهر پرند و پردیس نشان می دهد سطح قیمت ها از ابتدای مهر تا اوایل اسفند به ترتیب ۶۳ درصد و ۵۸ درصد رشد کرده، در حالی که میزان افزایش قیمت مسکن در تهران طی همین بازه حدود ۲۶ درصد بوده است. آنچه موتور این رشد را روشن کرده، افزایش قدرت خرید دارندگان طلا و ارز و انتقال این نقدینگی به بازار ملک در حومه بوده است.

رشد پرشتاب قیمت مسکن در پرند و پردیس

پس از دو سال رکود سنگین تر نسبت به تهران، بازار معاملات واحدهای مسکونی در پرند و پردیس با افزایش محسوس عرضه و تقاضا روبه رو شد. همزمان با جهش قیمت طلا و دلار، بخشی از دارندگان این دارایی ها به تغییر ترکیب سبد سرمایه گذاری خود روی آوردند و وارد بازار مسکن شدند. این موج تقاضا در حومه شدت بیشتری نسبت به تهران داشت و به رشد قابل توجه حجم معاملات، به ویژه در پرند، انجامید.

در ابتدای اسفند، قیمت مسکن در پرند نسبت به مهرماه ۶۳ درصد و در پردیس ۵۸ درصد افزایش یافت. این در حالی است که تورم مسکن تهران در همین مدت ۲۶ درصد ثبت شد. بررسی روند بلندمدت نیز نشان می دهد از سال ۱۳۹۷ تاکنون قیمت مسکن در تهران ۱۶ برابر شده، در پردیس به حدود ۱۹.۷ برابر رسیده و در پرند نیز حدود ۱۱ برابر افزایش یافته است.

جهش قیمت پیشنهادی در مسکن مهر

میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان های مسکن مهر در پرند و پردیس اکنون به حدود ۳۸ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده، در حالی که این رقم در پاییز حدود ۲۴.۳ میلیون تومان بود. در پرند، قیمت هر متر مربع از حدود ۱۵ میلیون تومان در مهر به حدود ۲۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در اسفند رسیده است. در پردیس نیز متوسط قیمت پیشنهادی از ۳۳.۷ میلیون تومان در مهر به حدود ۵۳.۳ میلیون تومان افزایش یافته است.

بررسی های میدانی نشان می دهد اگر تا سه ماه پیش امکان خرید واحدی بالای ۸۰ متر مربع با بودجه حدود ۲ میلیارد تومان وجود داشت، اکنون برای خرید واحدی ۸۰ متری در حومه باید به طور متوسط حدود ۳ میلیارد تومان هزینه کرد. حتی در پرند نیز خرید یک واحد مسکن مهر به بودجه ای بیش از ۲ میلیارد تومان نیاز دارد.

فاصله قیمت میان واحدهای دولتی مانند مسکن مهر و ملی با واحدهای شخصی ساز نیز قابل توجه است. در پرند، قیمت آپارتمان های شخصی ساز بین ۳۵ تا ۸۰ میلیون تومان در هر متر مربع متغیر است، در حالی که میانگین قیمت واحدهای دولتی حدود ۲۴ میلیون تومان است. در پردیس نیز واحدهای شخصی ساز بین ۶۵ تا ۹۰ میلیون تومان قیمت گذاری می شوند و میانگین واحدهای دولتی حدود ۵۳.۳ میلیون تومان است.

چرا پرند پیشتاز رشد شد؟

شدت رشد معاملات و قیمت در پرند بیش از پردیس بوده است. نسبت قیمت تهران به پرند که در نیمه نخست امسال به ۶.۸ برابر رسیده بود، اکنون به حدود ۵.۴ برابر کاهش یافته است. این نسبت در پردیس نیز از ۳.۰۲ به ۲.۵ رسیده است. سطح پایین تر قیمت در پرند نسبت به بسیاری از شهرهای بزرگ کشور، آن را به مقصدی برای سرمایه گذاران ملکی از سایر استان ها تبدیل کرده است. گزارش ها از حضور خریدارانی از شهرهایی مانند کرمانشاه حکایت دارد که با فروش ملک خود در شهر مبدا، چند واحد آپارتمان در پرند خریداری کرده اند.

در میان خریداران تهرانی نیز تنوع قابل توجهی دیده می شود و خرید صرفا محدود به اقشار کم درآمد نیست. هرچند سهم مستاجران و ساکنان جنوب تهران همچنان بالاست، اما از مناطق مرکزی و حتی متوسط رو به بالا نیز تقاضا وجود دارد. افزایش قیمت طلا و خودرو باعث شده برخی افراد با فروش این دارایی ها وارد بازار مسکن پرند شوند. اگر سه ماه پیش امکان خرید واحدی با حدود ۱.۲ میلیارد تومان وجود داشت، اکنون حداقل قیمت ها به بیش از ۲ میلیارد تومان رسیده است.

وضعیت متفاوت بازار مسکن در پردیس

در پردیس، الگوی تقاضا متفاوت است. بخش عمده متقاضیان را ساکنان تهران، به ویژه مناطق مرکزی، تشکیل می دهند. سطح قیمت در برخی محله های پردیس فاصله چندانی با جنوب تهران ندارد و همین موضوع سبب شده تقاضا از سوی ساکنان جنوب شهر کمتر باشد. در مقابل، برخی خریداران به دلیل آب و هوای بهتر و خلوت تر بودن شهر، پردیس را برای سکونت انتخاب می کنند.

با این حال، از شدت هیجان خرید که از دی ماه شکل گرفته بود تا حدی کاسته شده است. به نظر می رسد قیمت ها در پردیس به سقف کوتاه مدت خود نزدیک شده و بازار وارد فاز ثبات نسبی شده است. معاملات ادامه دارد، اما فضای بازار همچنان احتیاطی است و بخشی از فروشندگان نیز با هدف تبدیل به احسن یا خرید در تهران اقدام به عرضه واحدهای خود کرده اند.

در مجموع، فاصله قیمتی میان تهران و حومه همچنان مهم ترین عامل حفظ جریان تقاضا در پرند و پردیس است. در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۷ تا ۸ میلیارد تومان رسیده، امکان خرید واحدی مناسب با حدود ۲ تا ۳ میلیارد تومان در حومه، همچنان مزیتی تعیین کننده برای این بازارها به شمار می رود.