بازار ساخت‌وساز ایران در حالی وارد نیمه دوم سال ۱۴۰۴ شده که سازندگان با رکود معاملات، افزایش هزینه‌ها و دشواری تأمین مالی روبه‌رو هستند. با این حال، در دل این رکود، الگوی جدیدی از تقاضا در حال شکل‌گیری است؛ تغییری که بنا بر تحلیل فعالان صنعت ساختمان، می‌تواند مسیر آینده این بازار را تغییر دهد و مدل‌های تازه‌ای از سرمایه‌گذاری را به‌صرفه‌تر کند.

بررسی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد با بودجه حدود ۳ میلیارد تومان، خریداران عمدتاً به سمت واحدهای کوچک‌متراژ در مناطق جنوبی، جنوب‌غرب و جنوب‌شرق پایتخت هدایت می‌شوند. در شرایطی که ماه‌هاست آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن منتشر نشده، سردرگمی میان خریداران و سازندگان افزایش یافته و مشخص نیست روند واقعی قیمت‌ها و سایر متغیرهای مؤثر در این بخش چگونه پیش می‌رود. با این حال، آنچه از فایل‌های ثبت‌شده در پلتفرم‌های تخصصی برمی‌آید، ادامه رشد ملایم قیمت مسکن و افزایش تمایل به خرید واحدهای نقلی است.

بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با ترکیبی از تورم سنگین و رکود عمیق مواجه شده و آثار این وضعیت در تابستان ۱۴۰۴ آشکارتر از گذشته دیده می‌شود. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در تهران به ۱۷۳.۰ رسیده که نسبت به فصل قبل ۶.۳ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۳.۶ درصد رشد داشته است. این ارقام نشان می‌دهد ساخت‌وساز در پایتخت با افزایش قابل توجه هزینه‌ها روبه‌رو است و مسیر بازگشت به رونق همچنان دور از دسترس قرار دارد.

متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۳۰ میلیون تومان رسیده و با توجه به تورم مصالح، این رقم هر ۱۵ روز به‌روزرسانی می‌شود. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به رکود بازار آپارتمان، تاکید کرد که بیشتر معاملات به‌صورت تهاتر انجام می‌شود و بخش زمین و املاک کلنگی متناسب با نرخ تورم، دلار و سکه افزایش قیمت داشته است.

بازار مسکن اصفهان پس از پشت سر گذاشتن دوره‌ای طولانی از رکود، اکنون وارد مرحله‌ای از ثبات نسبی شده و نشانه‌های بازگشت تقاضا در آن دیده می‌شود. روندی که پس از جنگ ۱۲ روزه، که موجب کاهش معاملات و افت قیمت‌ها شده بود، به‌تدریج تغییر کرد و اکنون بسیاری از کارشناسان از شکل‌گیری دوباره جریان خرید در این شهر خبر می‌دهند.

تورم تولید ساخت‌وساز در بهار امسال حدود ۴۵ درصد بوده، در حالی که تورم قیمت فروش مسکن در سطح ۱۸ درصد قرار گرفته است. این فاصله فزاینده میان هزینه ساخت و قیمت فروش، سودآوری پروژه‌های ساختمانی را به شدت کاهش داده و در برخی ماه‌ها عایدی این فعالیت در تهران با سود سپرده بانکی برابر شده است.

دولت قصد دارد با اجرای طرح مسکن استیجاری تا پایان سال، ساخت ۱۰ هزار واحد در کلان‌شهرها را آغاز کند تا بخشی از فشار بازار اجاره را کاهش دهد. این طرح با هدف تأمین مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد و زوج‌های جوان طراحی شده و شامل دو مدل اصلی است؛ واحدهای آماده و ساخت واحدهای جدید استیجاری.

آلودگی هوا در تهران دیگر تنها یک بحران زیست‌محیطی نیست و تأثیرات اقتصادی و اجتماعی قابل توجهی نیز بر شهر و شهروندان دارد. مطالعات نشان می‌دهند که افزایش آلاینده‌های NO₂ به میزان ۳۰ قسمت در میلیارد (ppb) می‌تواند ۳ تا ۶ درصد از قیمت مسکن در تهران بکاهد. این کاهش قیمت در مناطق آلوده‌تر مانند جنوب و جنوب غرب تهران بیشتر مشهود است و می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری و افت کیفیت زندگی ساکنان این مناطق منجر شود.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک، داود بیگی‌نژاد، با اشاره به وضعیت بازار مسکن اعلام کرد که حباب مسکن تخلیه شده و بسیاری از واحدها بر روی دست سازندگان مانده است. به گفته او، در شرایط فعلی، ساخت و تولید دوباره مسکن برای سازندگان به صرفه نیست و بسیاری از پروژه‌ها با وجود دریافت پروانه ساختمانی، شروع نشده‌اند.

بررسی روند قیمتی مسکن در مناطق شمالی تهران نشان می‌دهد که طی یک دهه گذشته، بهای املاک این مناطق رشد خیره‌کننده‌ای را تجربه کرده است. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در برخی مناطق از حدود ۷ میلیون تومان در ابتدای سال ۱۳۹۴ به بیش از ۴۵۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۴ رسیده است؛ یعنی افزایشی بین ۱۰۰۰ تا ۳۰۰۰ درصدی که عملاً خرید خانه در این مناطق را برای بخش عمده‌ای از جامعه غیرممکن کرده است.