بازار مسکن در رکود؛ چه زمانی برای خرید مناسب است؟
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن در هفته‌های اخیر تحت تأثیر تحولات امنیتی و سیاسی منطقه‌ای و داخلی، وارد یکی از مبهم‌ترین و کم‌معامله‌ترین دوره‌های خود شده است. جنگ ۱۲ روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی از یک‌سو و خروج گسترده اتباع غیرمجاز از کشور از سوی دیگر، سیگنال‌هایی متناقض به بازار مسکن ارسال کرده‌اند؛ سیگنال‌هایی که نتیجه آن رکود، تردید و رفتارهای محافظه‌کارانه در میان خریداران و فروشندگان بوده است.
افزایش نگرانی‌های امنیتی، عامل اصلی کاهش معاملات مسکن
به گفته منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، مولفه امنیت نقشی کلیدی در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی مردم دارد. او تأکید دارد که به‌ویژه در بازار مسکن، مردم ترجیح می‌دهند در فضای باثبات و قابل پیش‌بینی اقدام به خرید یا سرمایه‌گذاری کنند. با توجه به درگیری‌های منطقه‌ای اخیر و گسترش نگرانی‌ها از آینده، بسیاری از خریداران، حتی با داشتن توان مالی، خرید ملک را به تعویق انداخته‌اند.
سه گروه اصلی فعال در بازار مسکن و واکنش متفاوت آنها
غیبی بازار مسکن را شامل سه گروه اصلی می‌داند: گروه اول، سازندگان و سرمایه‌گذارانی هستند که با دریافت پروانه ساخت به فعالیت می‌پردازند؛ گروه دوم، مالکان در حال تبدیل وضعیت ملکی، و گروه سوم، خانه‌اولی‌هایی که قصد خرید اولین واحد مسکونی خود را دارند. به گفته او، گروه دوم که بیشترین فعالیت را در بازار دارند، به‌دلیل نااطمینانی نسبت به آینده دارایی‌ها، از بازار خارج شده‌اند و نقدشوندگی را به خرید ملک ترجیح می‌دهند.
خروج اتباع غیرمجاز؛ تاثیر روانی، نه واقعی بر قیمت مسکن
در روزهای اخیر، در فضای مجازی تحلیل‌هایی درباره تأثیر مستقیم خروج اتباع افغانستانی بر افت قیمت مسکن مطرح شده است. با این حال، غیبی معتقد است این تحلیل‌ها واقع‌بینانه نیستند. او می‌گوید کاهش تقاضا در برخی مناطق خاص، به‌معنای افت عمومی قیمت‌ها نیست و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همچنان نیازمند ثبات، اعتماد و چشم‌انداز روشن اقتصادی است.
پیش‌بینی کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن غیرواقعی است
غیبی ضمن رد شایعات مربوط به کاهش شدید قیمت مسکن، تاکید دارد که این بازار برخلاف سایر بازارها، در برابر شوک‌های قیمتی مقاومت بیشتری دارد. به گفته او، هزینه ساخت یک آپارتمان در مناطق شهری عمدتاً بین ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت فروش آن است و با در نظر گرفتن هزینه زمین، مجوزها و سود سازنده، جایی برای کاهش ۵۰ درصدی باقی نمی‌ماند. حتی در رکودهای شدید سال‌های اخیر نیز، میزان ریزش قیمت مسکن به ندرت از ۱۵ تا ۲۰ درصد فراتر رفته است.
کارگران ساختمانی افغانستانی رفتند؛ هزینه ساخت‌وساز گران‌تر می‌شود؟
چرا تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها مشکل مسکن را حل نکرد؟
بازار اجاره؛ انتقال فشار اقتصادی از مالک به مستاجر
با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها، بازار اجاره نیز در شرایط پرتنشی به سر می‌برد. غیبی می‌گوید بسیاری از موجران تحت فشار اقتصادی تلاش می‌کنند حداکثر نرخ ممکن را از مستاجران دریافت کنند. او توصیه می‌کند دولت برای کاهش فشار روانی و اقتصادی بر مستاجران، نظارت موثرتری بر نرخ‌گذاری‌ها اعمال کند تا تعادل نسبی در این بازار برقرار شود.
احتمال بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن در صورت تثبیت شرایط
با این‌که بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت رکود قرار دارد، اما غیبی پیش‌بینی می‌کند در صورت تثبیت شرایط سیاسی و اقتصادی در سه ماه آینده، سرمایه‌ها مجدداً از بازارهای پرنوسانی مانند ارز و طلا به سمت بازار مطمئن‌تری مانند مسکن بازخواهند گشت. او اشاره می‌کند که سرمایه‌گذاری در مسکن در بلندمدت همواره ارزش‌افزوده بیشتری برای مردم ایجاد کرده و بار روانی کمتری نسبت به سایر بازارها دارد.
اگر توان مالی دارید، خرید ملک را به تعویق نیندازید
به اعتقاد غیبی، خریداران واقعی که توان مالی دارند، نباید منتظر کاهش‌های شدید قیمت بمانند. او با استناد به آمارهای سال‌های اخیر تأکید می‌کند که رشد سالانه قیمت مسکن بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده و فرصت خرید در مقاطع رکود، معمولاً بهترین زمان ورود برای مصرف‌کنندگان واقعی محسوب می‌شود.
قیمت‌ها در بازار مسکن تابع هزینه ساخت و تورم عمومی هستند
یکی از نکات کلیدی که در تحلیل‌های کارشناسی مطرح می‌شود، رابطه مستقیم بین قیمت فروش و هزینه تمام‌شده ساخت واحدهای مسکونی است. به گفته غیبی، اگر قیمت یک آپارتمان نوساز متری ۱۰۰ میلیون تومان باشد، حدود ۸۰ میلیون تومان آن صرف هزینه‌های ساخت، حقوق نیروی کار، خدمات فنی، مصالح ساختمانی و مجوزها می‌شود. با توجه به نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های تولید، امکان کاهش معنادار قیمت‌ها وجود ندارد.
بازار در رکود، اما کاهش شدید قیمت‌ها بعید است
با مرور اظهارات کارشناسان و شرایط فعلی بازار، می‌توان نتیجه گرفت که اگرچه بازار مسکن در حال حاضر در رکود روانی و معاملاتی به‌سر می‌برد، اما انتظار کاهش شدید قیمت‌ها، به‌ویژه در حد ۵۰ یا ۶۰ درصد، با واقعیت‌های اقتصادی همخوانی ندارد. در مقابل، برای خریداران با قدرت مالی، مقطع فعلی می‌تواند فرصت مناسبی برای خرید محسوب شود، پیش از آن‌که بازار مجدداً وارد فاز رشد قیمتی شود.
