میانگین قیمت مسکن در کشور به ۳۶ میلیون تومان رسید

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، پس از سه سال توقف انتشار آمار رسمی، میانگین قیمت کشوری مسکن بر اساس برآورد دفتر اقتصاد مسکن مشخص شد. طبق این گزارش، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در ۱۴۵۶ شهر ایران طی سال ۱۴۰۳ به ۳۶ میلیون تومان رسیده است. این رقم نشان‌دهنده پایان یک دوره رالی قیمتی در بازار مسکن تهران و دیگر شهرهای کشور است.

افت تورم مسکن و هم‌جهتی بازارهای تهران و شهرها

بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم مسکن کشوری در سال ۱۴۰۲ به حدود ۲۰ درصد کاهش یافته است؛ در حالی که در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به ترتیب متوسط قیمت‌ها ۱۵.۵ و ۳۰ میلیون تومان بود و تورم سالانه به‌ترتیب ۳۳ و ۸۷ درصد ثبت شد. این روند مشابه بازار مسکن تهران است که در سال گذشته تحت‌تأثیر ریسک‌های سیاسی و نظامی، با کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای مواجه شد. تحقیقات میدانی نیز حاکی از ثبات نسبی قیمت و رکود معاملات خرید در بیشتر شهرهای بزرگ کشور است.

از آغاز جهش تا پایان رالی قیمتی

رالی قیمتی بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ آغاز شد؛ زمانی که متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۷۰ درصد رشد کرد، در حالی‌که رشد کشوری حدود ۴۰ درصد بود. از سال ۹۸ به بعد، تورم تهران به بازار شهرها منتقل شد و نوعی «تعقیب و گریز قیمتی» میان تهران و سایر مناطق شکل گرفت. داده‌ها نشان می‌دهد در دهه ۱۳۹۰، رشد قیمت در تهران بالاتر از میانگین کشوری بود، اما در دهه ۱۴۰۰ این روند معکوس شد؛ به‌طوری‌که تورم مسکن کشوری به‌طور میانگین ۴۷ درصد و در تهران ۴۰ درصد بوده است. اکنون نسبت قیمت مسکن تهران به کشور به سطح طبیعی حدود ۲.۴۵ بازگشته و این یعنی بازار به فاز «تنظیمات کارخانه» رسیده است.

بازگشت نسبت قیمت تهران به سطح دهه ۹۰

نسبت قیمت مسکن تهران به میانگین کشور که در ابتدای دهه ۹۰ حدود ۲.۴ بود، در سال ۱۳۹۷ به اوج ۳.۴ رسید. اکنون با تعدیل تدریجی قیمت‌ها، این نسبت مجدداً به سطح تاریخی خود بازگشته است. به این ترتیب، پس از حدود هشت سال نوسان، بازار مسکن کشور به تعادل نسبی رسیده و رالی قیمتی به پایان رسیده است.

مسیر آینده بازار؛ دو سناریوی محتمل

به گفته کارشناسان، اکنون مسیر آینده قیمت‌ها در دو سناریو قابل بررسی است. در سناریوی نخست، تهران همچنان پیشتاز تغییرات بازار خواهد بود و هر تحول قیمتی ابتدا در پایتخت شکل می‌گیرد و سپس به کلان‌شهرها و سایر شهرها سرایت می‌کند. در سناریوی دوم، نقش‌اول بودن تهران کاهش می‌یابد و برای نخستین‌بار احتمال دارد الگوی تاریخی تغییر فاز بازار مسکن کشور دگرگون شود.

دیدگاه موافقان پیشتازی تهران

حجت‌اله میرزایی، اقتصاددان حوزه مسکن، معتقد است بازار تهران همچنان نقش هدایتگر خود را حفظ خواهد کرد. او توضیح می‌دهد که تحرکات اخیر در معاملات پایتخت و سهم بالای آپارتمان‌های کوچک و بزرگ در تهران نسبت به سایر شهرها، این شهر را به محرک اصلی تغییرات تبدیل می‌کند.
ابوالفضل مشکینی نیز با تایید این دیدگاه می‌گوید: تهران به دلیل حجم بالای تقاضا، ساخت‌وساز متنوع‌تر و محوریت سرمایه‌گذاری ملکی، همچنان نقش اصلی را در تعیین جهت بازار دارد. او با اشاره به رکود سنگین سال‌های اخیر معتقد است تقاضا با احتیاط به بازار بازمی‌گردد، اما محوریت تهران حفظ خواهد شد.

سناریوی دوم؛ تغییر الگو و انتقال تمرکز از تهران

در مقابل، فردین یزدانی، دیگر کارشناس مسکن، تحقق سناریوی دوم را محتمل‌تر می‌داند. به گفته او، تداوم ریسک‌های سیاسی، کاهش انتظارات قیمتی در تهران و انتقال قدرت خرید به شهرهای حاشیه‌ای و منطقه کلان‌شهری تهران، موجب می‌شود الگوی جغرافیایی بازار مسکن تغییر کند.
یزدانی معتقد است ضعف تقاضای مصرفی در تهران و خروج بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های ملکی از پایتخت به سایر شهرها، مسیر آینده بازار را از تهران جدا می‌کند. او همچنین عواملی مانند کم‌آبی، محدودیت توسعه کالبدی تهران و خشکسالی را از متغیرهای تقویت‌کننده این سناریو دانست.

به این ترتیب، بازار مسکن ایران پس از سال‌ها جهش قیمتی اکنون در مرحله‌ای از تعادل نسبی قرار گرفته است. نسبت قیمت‌ها میان تهران و سایر شهرها به وضعیت متعادل بازگشته و آینده این بازار به چگونگی تحقق یکی از دو سناریوی اصلی بستگی دارد؛ یا ادامه پیشتازی پایتخت در تغییرات قیمتی، یا آغاز دوره‌ای تازه از تمرکز سرمایه‌گذاری و رشد در سایر مناطق کشور.