سقوط تاریخی سرمایه‌گذاری در مسکن

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در پروژه‌های تازه ساختمانی طی بهار ۱۴۰۴ با افتی بی‌سابقه مواجه شد و نشانه‌ای از کمای صنعت ساختمان در ماه‌های اخیر به چشم می‌خورد. داده‌های رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد ورود سرمایه به مرحله شروع پروژه‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته رشد اسمی منفی ۲۴ درصد و رشد واقعی منفی ۶۹ درصد داشته است؛ کاهشی که از سال ۱۳۸۶ تاکنون مشابه آن ثبت نشده و ابعاد واقعی سرمایه‌گذاری ساخت‌وساز را به شکل محسوسی کوچک کرده است.

کاهش کم‌سابقه در شروع پروژه‌های ساختمانی

بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد سهم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تازه نسبت به اواخر دهه ۸۰ کاهش چشمگیری داشته و از حدود ۲۷ درصد در سال ۱۳۸۹ به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است. در مقابل، وزن سرمایه حبس‌شده در پروژه‌های نیمه‌تمام حدود ۱۰ واحد درصد افزایش یافته و امسال نیز ۶۸ درصد از کل ۳۲۴ همت سرمایه‌گذاری‌شده در بهار، صرف پروژه‌های نیمه‌تمام شده است. رشد اسمی سرمایه‌گذاری در این بخش ۴۴ درصد بوده، اما با لحاظ تورم تولید، رشد واقعی آن منفی یک درصد برآورد می‌شود. در حوزه تکمیل ساختمان‌ها نیز رشد واقعی سرمایه‌گذاری به منفی ۴۳ درصد رسیده که از سال ۱۳۹۵ بی‌سابقه است و نشان می‌دهد رکود ساخت‌وساز تنها به مرحله شروع پروژه‌ها محدود نیست.

شوک مالیاتی و توقف سرمایه‌گذاری مولد

فعالان ساختمانی طی ماه‌های اخیر از تغییر ناگهانی رویه مالیات‌ستانی غافلگیر شده‌اند. در حالی که مالیات بر ساخت و فروش به‌طور منطقی باید پس از تکمیل و فروش واحدها اخذ شود، این رویه در سال جاری به هم خورده و مطالبه مالیات علی‌الحساب از پروژه‌های در حال ساخت به یک چالش جدی تبدیل شده است. برخی سازنده‌ها اعلام کرده‌اند که بدون اطلاع قبلی و پیش از تعیین قیمت و تکلیف فروش، مشمول مالیات شده و حتی در مواردی با ممنوع‌الخروجی مواجه شده‌اند. این وضعیت، در کنار ریسک‌های بالای تولید، موجب تشدید ترس سرمایه‌گذاران برای شروع پروژه‌های جدید شده و بخش قابل توجهی از فعالان را به سمت توقف یا خروج از چرخه ساخت‌وساز سوق داده است.

ابهام در فروش و تغییر الگوی تقاضا

رکود شدید معاملات مسکن باعث شده سازنده‌ها نسبت به آینده فروش پروژه‌ها تردید جدی داشته باشند. مشخص نبودن ماهیت تقاضا—مصرفی یا سرمایه‌ای—برای سازندگان مسئله مهمی است، زیرا نوع طراحی، متراژ و کاربری واحدها به طور مستقیم به جنس تقاضای آینده وابسته است. در شرایط فعلی، اگرچه متراژهای پایین محبوبیت بیشتری دارند، اما نبود چشم‌انداز روشن و احتمال تغییر شرایط اقتصادی، تصمیم‌گیری برای شروع ساخت را به شدت دشوار کرده است.

نابرابری تورم تولید و قیمت فروش ساختمان

تورم تولید ساخت‌وساز در بهار امسال حدود ۴۵ درصد بوده، در حالی که تورم قیمت فروش مسکن در سطح ۱۸ درصد قرار گرفته است. این فاصله فزاینده میان هزینه ساخت و قیمت فروش، سودآوری پروژه‌های ساختمانی را به شدت کاهش داده و در برخی ماه‌ها عایدی این فعالیت در تهران با سود سپرده بانکی برابر شده است. کاهش بازده ساخت‌وساز در کنار ریسک‌های متعدد، توجیه اقتصادی پروژه‌های جدید را از بین برده و یکی از دلایل اصلی سقوط سرمایه‌گذاری در این بخش محسوب می‌شود.

رکود در تیراژ ساخت و سفارش‌های نظارتی

گزارش‌های تکمیلی نشان می‌دهد تیراژ واحدهای مسکونی جدید ثبت‌شده در پروانه‌های ساختمانی طی بهار ۱۴۰۴ حدود ۲۰ درصد کمتر از سال گذشته بوده است. همچنین حجم ارجاع کار به سازمان‌های نظام مهندسی در چندین استان کشور حدود ۳۰ درصد کاهش یافته و این موضوع نیز نشانه‌ای دیگر از رکود عمیق فعالیت‌های ساختمانی است. از سوی دیگر، محدودیت‌های انرژی در صنایع تولیدکننده مصالح باعث شده کاهش هزینه ساخت در کوتاه‌مدت دور از انتظار باشد و در کنار تورم عمومی و ضعف توان مالی خریداران، چشم‌انداز روشنی برای خروج بازار ساختمان از وضعیت فعلی دیده نمی‌شود.

در مجموع، صنعت ساختمان در بهار ۱۴۰۴ با ترکیبی از فشارهای مالیاتی، ریسک‌های اقتصادی، ابهام تقاضا و نابرابری تورمی مواجه شده که نتیجه آن سقوط تاریخی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های تازه و تعمیق رکود در کل چرخه ساخت‌وساز بوده است.