رشد معاملات مسکن در آبان؛ بازگشت آرام خریداران به بازار

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن تهران در آبان ماه با کم‌ترین اثر از فضای جنگ، روندی رو به رشد را تجربه کرده و شاخص قیمت مسکن «دنیای‌اقتصاد» در ابتدای آذر به مترمربعی 107 میلیون و 800 هزار تومان رسیده است. این رقم نشان‌دهنده رشد ماهانه 2.7 درصدی نسبت به مهر است. داده‌های میدانی نشان می‌دهد هم‌زمان با کاهش اثرات جنگ، تحرک در بازار افزایش یافته و حجم معاملات خرید و فروش در بسیاری از محله‌ها نسبت به تابستان و مهر رشد قابل‌توجهی داشته است.

تغییر نقش بازیگران بازار و افزایش سهم «تبدیلی‌ها»

روایت واسطه‌های ملکی و بررسی فایل‌های ارائه‌شده به بازار نشان می‌دهد، با فروکش کردن اثر جنگ 12 روزه، «تبدیلی‌ها» به اصلی‌ترین گروه خریداران تبدیل شده‌اند. این دسته از خریداران با فروش واحد فعلی خود، برای خرید آپارتمان با کیفیت‌تر اقدام می‌کنند. تقاضای سرمایه‌ای با وجود رشد محدود نسبت به تابستان هنوز سهم پایینی در معاملات دارد و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به سمت بازارهای موازی مانند طلا و سکه حرکت کنند. بخشی از خریداران نیز مابه‌التفاوت هزینه خرید ملک جدید را از طریق فروش خودروی دوم یا تبدیل دارایی‌های سرمایه‌ای مانند طلا، دلار یا حتی رمز ارز تامین می‌کنند.

الگوی متراژی خرید؛ تمرکز بر واحدهای کوچک و میان‌متراژ

در محله‌های جنوبی تهران، بخش عمده خرید و فروش‌های پاییز امسال به واحدهای کوچک‌تر از 80 مترمربع و حتی کمتر از 60 مترمربع اختصاص یافته است. واحدهای 40 تا 80 مترمربعی بیشترین تقاضا را جذب کرده‌اند. داده‌های موجود نشان می‌دهد عرضه واحدهای نوساز همچنان پایین است زیرا فروش این واحدها با توجه به تورم مصالح ساختمانی و کمیابی فایل، دشوارتر از سایر گروه‌های متراژی است. افزایش قیمت نیز بیشتر از سمت نوسازها و سازنده‌ها بوده و این رشد برای همه متراژها یکسان نبوده است.

روایت بازار از افزایش حجم معاملات و رشد قیمت پیشنهادی

بررسی شاخص ماهانه قیمت مسکن نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ 84 مترمربعی با متوسط عمر 8 سال، در ابتدای آذر افزایش داشته است. این شاخص از مترمربعی 105 میلیون تومان در ابتدای آبان، به 107 میلیون و 800 هزار تومان رسیده است. تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار مسکن نیز نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی در مقایسه با سال گذشته 23 درصد افزایش یافته است. با وجود رشد قیمت، سرعت افزایش نرخ مسکن در آبان نسبت به مهر کاهش یافته و رشد ماهانه از حدود 3 درصد در مهر به 2.7 درصد رسیده است.

تفاوت رفتار عرضه در شمال و جنوب تهران

بازار مسکن تهران در آبان ماه نوعی «دو دستگی عرضه» را نشان می‌دهد. در مناطق جنوبی شهر حجم فایل‌های فروش افزایش یافته و فروشنده‌ها با انگیزه بیشتری وارد بازار شده‌اند. حتی برخی مالکان برای فروش سریع‌تر، تخفیف‌هایی ارائه کرده‌اند. اما در مناطق شمالی و نیمه‌شمالی تهران میل به فروش همچنان پایین است و بسیاری از مالکان با توجه به ثبات نسبی قیمت، تمایلی به عرضه واحدهای خود ندارند. این تفاوت رفتار باعث شده سمت عرضه در تهران با الگوهای متفاوتی عمل کند؛ شمال محتاط و جنوب فعال.

چشم‌انداز بازار؛ وابسته به تحولات بیرونی و بازارهای موازی

واسطه‌های ملکی معتقدند بازار مسکن در صورت تداوم شرایط دو ماه اخیر، دیگر به وضعیت رکودی تابستان برنمی‌گردد. با این حال، حجم معاملات هنوز در سطح پایین‌تری نسبت به دوران رونق قرار دارد. آینده بازار به تغییرات قیمت در بازارهای موازی بستگی دارد. اگر طلا، ارز و سایر دارایی‌ها جهش تازه‌ای را تجربه نکنند، احتمال بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار مسکن وجود دارد. از سوی دیگر، به صورت سنتی بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال، به‌ویژه بهمن، با افزایش معاملات روبرو می‌شود و این الگو می‌تواند امسال نیز تکرار شود.