خشکسالی مالی در بازار مسکن ایران

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، نظام تامین مالی مسکن در ایران با یک پارادوکس آشکار مواجه است؛ از یک‌سو بازار رهنی و وام‌های مشارکت در ساخت با خشکسالی تاریخی روبه‌رو هستند و از سوی دیگر منابع بانکی به جای حمایت از خریداران و سازندگان، به خرید زمین و احداث برج‌های مسکونی و اداری توسط شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها اختصاص می‌یابد. بررسی‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد سهم دارایی‌های ملکی منجمد برخی بانک‌ها از سطح متعارف و قانونی فراتر رفته و این وضعیت، تهدیدی برای آینده شبکه بانکی مشابه بحران‌های گذشته محسوب می‌شود. کارشناسان معتقدند ریشه این انحراف ترکیبی از سیاست‌های دستوری نرخ سود و تسهیلات تکلیفی دولت است که بانک‌ها را به سمت فعالیت‌های ملکی سوق داده است.

کاهش سهم مسکن و ساختمان از کل تسهیلات

در سال‌های اخیر، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی به پایین‌ترین سطح تاریخی رسیده است؛ از 5 درصد در سال گذشته به 3 درصد در سال جاری. سهم بخش خصوصی از این رقم ناچیز حدود 1 تا 1.5 درصد است. رکود خرید خانه ناشی از افت درآمد سرانه و تورم بالا، یکی از عوامل کاهش تقاضای مسکن است، اما تجربه جهانی نشان می‌دهد نظام تامین مالی قوی می‌تواند اثر رکود را کاهش دهد. در ایران، این نظام تامین مالی منفعل عمل کرده و رکود تولید و خرید مسکن نیز مانع اصلی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز بوده است.

بازار رهنی در ایران و جهان

قدرت خرید وام مسکن در ایران حدود 10 تا 12 درصد است، در حالی که این شاخص در کشورهای مختلف حداقل 80 درصد است. تنها 10 درصد خریداران از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند، در حالی که این نسبت در ترکیه 20 درصد، هند 50 درصد و چین 75 درصد است. عمق تسهیلات مسکن در ایران 7 تا 14 درصد تولید ناخالص داخلی است، در حالی که در آمریکا این رقم 51 درصد است. سهم تسهیلات مسکن از کل وام‌ها در ایران کمترین میزان را دارد و بازار ثانویه رهن که در دنیا برای افزایش نقدشوندگی وام‌ها و زایش اعتبارات به کار می‌رود، در ایران تقریبا وجود ندارد.

چالش نرخ سود دستوری

بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ سود دستوری و محدودیت بانک‌ها در جذب منابع، بازار رهنی را از کار انداخته است. نرخ سود سپرده 23 درصد و تسهیلات غیربانکی 36 تا 46 درصد است، بنابراین بانک‌ها امکان پرداخت وام بلندمدت با نرخ سود واقعی را ندارند. محدودیت منابع و ریسک نقدینگی موجب شده بانک‌ها به جای تامین مالی سازندگان و خریداران، به سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات روی آورند و دارایی‌های ملکی خود را افزایش دهند.

انحراف بانک‌ها و ریسک تمرکز

برخی بانک‌ها با هدف حفظ سود سپرده‌گذاران و دور زدن محدودیت‌های دستوری وارد بازار ملک شده‌اند. حجم دارایی‌های ملکی برخی بانک‌ها تا 50 درصد کل دارایی‌ها گزارش شده است. کارشناسان معتقدند این مسیر، هرچند معلول سیاست‌های دستوری است، اما «ریسک تمرکز» و تهدید آینده اقتصادی بانک‌ها را افزایش می‌دهد. تجربه برخی بانک‌های داخلی موفق نشان می‌دهد می‌توان بدون افزایش ریسک تمرکز، منابع را به بخش‌های اقتصادی متنوع اختصاص داد و همزمان تسهیلات کافی به متقاضیان ارائه کرد.

راهکارهای پیشنهادی

کارشناسان پیشنهاد می‌کنند بانک تخصصی مسکن با استفاده از ظرفیت زمین‌های خام دولتی، عملیات مولدسازی انجام دهد و با مشارکت بخش خصوصی، زمین‌ها را آماده‌سازی کند تا واحدهای مسکونی برای عرضه حمایتی به دهک‌های کم‌درآمد ساخته شود. این راهکار، امکان ارائه تسهیلات بلندمدت و بازگشت منابع به بانک‌ها را فراهم می‌کند. در مقابل، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس پیشنهادهایی ارائه کرده که عملا به نفع بانک‌ها و به ضرر بخش خصوصی است، مانند سرمایه‌گذاری مستقیم بانک‌ها در ساخت مسکن و محاسبه ارزش زمین مازاد در ازای سهمیه 20 درصد تسهیلات.

هشدار انجمن صنعت ساختمان

رئیس انجمن صنعت ساختمان با اشاره به کاهش سهم تسهیلات بخش ساختمان از 20 درصد در اوایل دهه 80 به 3 درصد کنونی، نسبت به تعمیق بحران کمبود اعتبار در بخش مسکن هشدار داده است. این روند نزولی نشان می‌دهد ادامه سیاست‌های دستوری و انحراف منابع بانکی می‌تواند رکود و فقر در بازار مسکن را تشدید کند.

وضعیت تامین مالی مسکن در ایران نشان می‌دهد سیاست‌های دستوری نرخ سود و تکالیف بانکی، بازار رهنی و جریان اعتبارات به بخش مسکن را مختل کرده است. ورود بانک‌ها به سرمایه‌گذاری مستقیم ملکی معلول محدودیت‌های سیاستی است اما به ریسک تمرکز و آسیب بلندمدت بانک‌ها منجر می‌شود. راهکارهای عملیاتی شامل آزادسازی نرخ سود، تقویت بازار ثانویه رهن و مولدسازی زمین‌های خام دولتی با مشارکت بخش خصوصی است تا هم جریان تسهیلات به خانه‌اولی‌ها و سازندگان افزایش یابد و هم ریسک شبکه بانکی کاهش پیدا کند.