سیاست‌های جهانی حمایت از مستاجران و مسیر تازه بازار مسکن ایران

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، سیاست کشورها برای حمایت از مستاجران کم‌درآمد عمدتا در دو مسیر خلاصه می‌شود؛ نخست تحمیل اجاره‌بهای دستوری بر موجرها و دوم پرداخت یارانه غیرمستقیم برای توسعه مسکن اجاره‌ای حمایتی توسط بخش خصوصی و شهرداری‌ها. بررسی تجربه هشت کشور مختلف نشان می‌دهد تعیین نرخ دولتی برای اجاره‌بها به خروج موجرها از بازار منجر شده، در حالی که مدل دوم در بسیاری از کشورها به افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه کمک کرده است. ایران نیز اکنون پس از دو دهه تمرکز بر ساخت مسکن ملکی خارج از محدوده شهرها، با چرخش سیاستی به سمت مسکن اجاره‌ای حمایتی حرکت می‌کند.

تغییر مسیر سیاستگذاری از مسکن ملکی به اجاره‌ای حمایتی

در سال‌های اخیر رویکرد دولت از مسکن‌سازی انبوه در زمین‌های خام به سمت تهیه واحدهای اجاره‌ای حمایتی تغییر پیدا کرده است. طبق بسته 20 ماده‌ای مصوب شورای‌عالی مسکن، مقرر شده تا پایان سال بخشی از زوج‌های فاقد مسکن، واحدهایی با اجاره‌بهای یک‌سوم تا یک‌دوم نرخ بازار دریافت کنند. این تصمیم در پاسخ به فشارهای معیشتی خانوارهای بدون خانه و با استفاده از تجربه کشورهایی اتخاذ شده که مدل‌های مشابهی را پیاده کرده‌اند. با این حال اجرای این سیاست با یک دوراهی مهم روبه‌رو است؛ اینکه دولت باید تصمیم بگیرد از کدام الگو برای مدیریت بازار اجاره و حمایت از مستاجران تبعیت کند تا دچار تکرار تجربیات ناموفق جهانی نشود.

آزمون جدید پس از شکست نسخه اجاره‌بهای دستوری

در سال گذشته و امسال، دولت موظف بود براساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، برای رشد اجاره‌بها سقف مجاز تعیین کند. این سیاست پیشتر نیز در سال‌های کرونا و اوایل دهه نود اجرا شده بود اما نتیجه‌ای جز جهش دوبرابری نرخ‌های واقعی نسبت به نرخ‌های رسمی نداشت. در دوره اخیر نیز نرخ تورم اجاره مسکن با وجود تعیین سقف 25 درصدی، به ترتیب حدود 40 و 35 درصد ثبت شد. اکنون اجرای طرح مسکن اجاره‌ای حمایتی عملا آزمون دوم دولت در تنظیم بازار اجاره است؛ آزمونی که نتایج محتمل آن را می‌توان با مطالعه نمونه‌های مشابه در کشورهای مختلف پیش‌بینی کرد.

مسکن اجاره‌ای با سازوکار تهاتر زمین دولتی

بر اساس برنامه وزارت راه و شهرسازی، قرار است زمین‌های دولتی دارای ارزش توسعه‌ای با آپارتمان‌های آماده از سوی شهرداری‌ها، بانک‌ها، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان و سازندگان بخش خصوصی تهاتر شود. واحدهای خریداری‌شده در اختیار کارگزار اجاره قرار می‌گیرد تا به زوج‌های جوان با سابقه ازدواج کمتر از پنج سال و درآمد دهک‌های یک تا شش واگذار شود. نرخ اجاره برای دهک‌های اول و دوم معادل 35 درصد اجاره‌بهای بازار و برای دهک‌های پنجم و ششم حدود 55 درصد تعیین شده است.

چالش‌های طرح مسکن اجاره‌ای

اولین ضعف این سیاست، تهاتر زمین‌هایی است که می‌توانند پس از اخذ مجوز ساخت، ارزش افزوده قابل‌توجهی ایجاد کنند و در نتیجه امکان تامین واحدهای بیشتری فراهم شود.
دومین ضعف، تشویق بانک‌هایی است که در سال‌های اخیر به سازنده تبدیل شده و به جای تامین مالی بازار مسکن، خود وارد فعالیت‌های ملکی شده‌اند.
سومین چالش، نقش معکوس شهرداری‌ها و نهادهای مشابه است؛ نهادهایی که در بسیاری از کشورها وظیفه حمایت از ساخت مسکن ارزان‌قیمت را دارند و نه عرضه واحدهای ملکی خود به بازار اجاره.
چالش چهارم نیز تخصیص واحدها به دهک‌های بالاتر در شرایط محدودیت منابع است، در حالی که حدود 900 هزار مستاجر در دهک‌های اول و دوم در وضعیت فقر مسکن قرار دارند.

تجربه جهانی: حمایت دولت از عرضه، نه کنترل قیمت

بررسی نظام‌های مسکن در کشورهای مختلف نشان می‌دهد دخالت مستقیم دولت در قیمت‌گذاری اجاره‌بها، چه در کشورهای غربی و چه آسیایی، اغلب به کاهش عرضه و خروج موجرها منجر شده است. نمونه‌هایی از این تجربه را می‌توان در انگلیس دهه هفتاد، منهتن آمریکا، آرژانتین و مالزی مشاهده کرد که در همه آنها اجاره‌بهای دستوری، سرمایه‌گذاری در بازار اجاره را کاهش داده و بازار سیاه ایجاد کرده است.
در مقابل، کشورهایی مانند فرانسه، آمریکا و کره‌جنوبی بیشتر از ابزارهایی مانند وام‌های ساخت بلندمدت، اعتبار مالیاتی و تامین زمین با نرخ حمایتی برای تشویق بخش خصوصی و شهرداری‌ها به ساخت واحدهای اجاره‌ای استفاده کرده‌اند. نتیجه این رویکرد، افزایش واقعی عرضه و کاهش تنش‌های قیمتی بوده است.

درس اصلی از الگوهای جهانی

سیاست‌های ناموفق کنترل اجاره‌بها پس از جنگ جهانی دوم نشان داد که تحمیل نرخ‌های غیرواقعی نه‌تنها کمکی به مستاجران نمی‌کند بلکه به خروج سرمایه‌گذاران از بازار و کاهش شدید عرضه منجر می‌شود. امروز مسیر سیاستگذاری در جهان به سمت حمایت از ساخت مسکن اجاره‌ای، ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاران و ارائه مشوق‌های مالیاتی و اعتباری حرکت کرده است. دولت‌ها نرخ رشد مجاز را تنها برای واحدهایی تعیین می‌کنند که با حمایت‌های دولتی ساخته شده‌اند و تعهد دارند با نرخ تخفیفی به مستاجران معرفی‌شده از سوی شهرداری‌ها اجاره داده شوند. در چنین مدل‌هایی تعادل بازار حفظ شده و عرضه پایدار می‌ماند.