بازگشت خریداران به بازار مسکن/ افزایش فاصله قیمت شمال و جنوب تهران

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، موتور معاملات بازار مسکن تهران پس از حدود دو سال رکود نسبی، در زمستان امسال نشانه‌هایی از تحرک بروز داده و به ویژه در بهمن ماه حجم معاملات نسبت به پاییز افزایش یافته است. با این حال پرسش اصلی این است که آیا رشد قیمت مسکن در ۲۲ منطقه تهران از الگوی مشخصی پیروی می‌کند و آیا همه مناطق به یک میزان رشد را تجربه کرده‌اند یا خیر.

بررسی داده‌های تحولات بهمن نشان می‌دهد در حالی که تقاضای خرید در برخی مناطق جنوبی پایتخت یعنی مناطق ۹ تا ۲۰ افزایش یافته، سرعت رشد قیمت در مناطق شمالی شامل مناطق ۱ تا ۵ بیشتر بوده و فاصله قیمتی میان شمال و جنوب بار دیگر در حال افزایش است.

سه شوک اثرگذار بر بازار مسکن تهران

تحلیل تحولات بازار مسکن از زمستان ۱۳۹۶ تاکنون نشان می‌دهد این بازار سه شوک مهم اقتصادی و سیاسی را پشت سر گذاشته است. نخستین شوک در سال ۱۳۹۷ و همزمان با جهش تورمی اقتصاد کشور رخ داد که آغازگر عصر جهش قیمت مسکن بود. در این دوره تورم ابتدا در مناطق شمالی منعکس شد و فاصله قیمتی میان شمال و جنوب افزایش یافت.

دومین شوک در سال‌های اخیر و به ویژه از ۱۴۰۳ تا نیمه امسال تحت تاثیر تنش‌های سیاسی، ریسک‌های ناشی از جنگ و نااطمینانی‌های اقتصادی شکل گرفت که رکود سنگینی را به بازار تحمیل کرد. در این مقطع، کاهش قدرت خرید و افت معاملات به ویژه در مناطق شمالی باعث کاهش فاصله قیمتی شد.

سومین شوک در زمستان امسال و به خصوص در بهمن ماه ظاهر شد که می‌توان آن را یک شوک مثبت معاملاتی توصیف کرد. شدت رکود کاهش یافت و بازگشت نسبی خریداران زمینه افزایش قیمت در برخی مناطق را فراهم کرد؛ اما بار دیگر رشد قیمت ابتدا در مناطق سرمایه‌ای و شمالی نمایان شد.

الگوی معنادار نسبت قیمت شمال به جنوب

بررسی نسبت قیمت آپارتمان‌های مناطق ۱ تا ۵ به مناطق ۹ تا ۲۰ در هفت مقطع زمانی طی هشت سال گذشته نشان می‌دهد تورم مسکن در تهران از یک الگوی مشخص پیروی می‌کند. در زمستان ۱۳۹۶ این نسبت حدود ۲.۷ بود. با شروع جهش قیمتی در سال ۱۳۹۷ و اوج‌گیری آن در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹، این نسبت به نزدیکی عدد ۳ رسید.

پس از عبور از قله جهش و ورود به دوره پساجهش، با کاهش معاملات و افت قدرت خرید، تورم با تاخیر زمانی به مناطق مصرفی‌تر سرایت کرد و نسبت قیمت‌ها کاهش یافت. در سال ۱۴۰۰ این نسبت به حدود ۲.۶ رسید.

در سال ۱۴۰۳ و اوج رکود معاملاتی، نسبت قیمت شمال به جنوب به ۲.۲۷ سقوط کرد که حتی پایین‌تر از سطح سال ۱۳۹۶ بود. اما در بهمن ۱۴۰۴ و همزمان با گرم‌تر شدن نسبی بازار، این نسبت بار دیگر به حدود ۲.۶ افزایش یافته است. این روند تایید می‌کند که با بازگشت خریداران، رشد قیمت ابتدا در مناطق شمالی شکل می‌گیرد و سپس به سایر مناطق سرایت می‌کند.

شاخص‌های مقایسه‌ای دیگر نیز همین الگو را نشان می‌دهد. نسبت قیمت منطقه یک به مناطق ۱۷ و ۱۸ که در سال ۱۳۹۶ حدود ۴.۳ برابر بود، در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ به ۵.۶ رسید، در سال ۱۴۰۳ به ۴.۲۵ کاهش یافت و اکنون در محدوده ۴.۵ قرار دارد. همچنین نسبت مناطق ۱ تا ۵ به کل شهر از ۱.۶ به ۱.۷ افزایش یافته و نسبت مناطق متوسط‌نشین ۴ و ۵ به مناطق جنوبی نیز از ۱.۸ به ۱.۹ رسیده است.

پیام بازار مسکن برای متقاضیان مصرفی

بررسی میانگین قیمت واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه نشان می‌دهد تورم مسکن به صورت همزمان در همه مناطق رخ نمی‌دهد. در دوره‌های خروج از رکود، ابتدا مناطق شمالی با رشد قیمت مواجه می‌شوند و فاصله قیمتی افزایش می‌یابد. در دوره‌های رکود و کاهش معاملات، این شکاف کاهش پیدا می‌کند.

در شرایط فعلی که نشانه‌هایی از گرم‌تر شدن معاملات مشاهده می‌شود اما تورم هنوز به طور کامل در مناطق جنوبی منعکس نشده، بازار در مرحله‌ای قرار دارد که فاصله قیمت شمال و جنوب دوباره در حال افزایش است. تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد اگر روند خروج تدریجی از رکود ادامه یابد، احتمال سرایت تورم به مناطق مصرفی نیز وجود دارد، اما در صورت تشدید دوباره رکود، این فاصله می‌تواند کاهش یابد.