پیش بینی قیمت مسکن پس از جهش قیمت دلار / ادامه رکود یا افزایش نرخ؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن در حالی وارد نیمه دوم سال شده که افزایش قیمت ها نتوانسته به رونق معاملات منجر شود و کاهش قدرت خرید همچنان یکی از مهم ترین موانع بازگشت تقاضا به این بازار است.

در شرایطی که قیمت دلار و طلا نیز افزایش یافته، این پرسش مطرح است که آیا رشد بازارهای موازی می تواند موج جدیدی از افزایش قیمت را در بازار مسکن ایجاد کند یا این بازار به دلیل ویژگی های متفاوت خود همچنان مسیر مستقلی را طی خواهد کرد.

فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، در تشریح شرایط فعلی معتقد است بازار مسکن در مقایسه با سال های گذشته کوچک تر شده و این روند تنها مختص بازار ملک نیست، بلکه بخش های مختلف اقتصاد را نیز دربر گرفته است.

به گفته یزدانی، حجم تولید ساختمان دیگر مانند سال های گذشته بالا نیست و معاملات نیز کاهش یافته است. بنابراین افزایش قیمت ها را نمی توان نشانه بازگشت رونق به بازار دانست و بازار همچنان با رکود مزمن مواجه است.

چرا قیمت مسکن افزایش یافته است؟

یزدانی افزایش هزینه های تولید را یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن می داند. به گفته او، افزایش قیمت مصالح و هزینه های ساخت ساختمان در رشد قیمت ها نقش داشته است.

در کنار هزینه ساخت، افزایش نرخ تورم و متغیرهایی مانند نرخ ارز نیز بر قیمت مسکن اثر گذاشته اند. رشد نرخ ارز از مسیر افزایش هزینه ها و همچنین تقویت انتظارات تورمی، زمینه افزایش قیمت ها را در بازار مسکن فراهم کرده است.

با این حال، این کارشناس تاکید دارد که رشد قیمت با رونق معاملات تفاوت دارد. به اعتقاد او، افزایش قیمت مسکن به هیچ عنوان به این معنا نیست که بازار وارد دوره رونق شده و احتمال ادامه رکود شدید همچنان بالاست.

پیش بینی بازار مسکن تا پایان سال

یزدانی با توجه به شرایط سیاسی و اقتصادی کشور، انتظار ندارد بازار مسکن در ماه های آینده از رکود خارج شود.

به گفته او، گسترش تنش های سیاسی باعث شده نقدشوندگی دارایی ها اهمیت بیشتری پیدا کند. در چنین شرایطی، از یک سو تقاضای مصرفی مسکن به دلیل وضعیت نامناسب اقتصادی توان ورود جدی به بازار را ندارد و از سوی دیگر سرمایه گذاران نیز گزینه هایی با نقدشوندگی بالاتر را ترجیح می دهند.

بر اساس این ارزیابی، بازار تولید ساختمان دست کم تا پایان سال تحرک قابل توجهی نخواهد داشت.

ساخت و ساز در مسیر رشد منفی

این کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت سرمایه گذاری و تولید ساختمان نیز چشم انداز مثبتی ارائه نمی کند.

یزدانی معتقد است حجم تولید ساختمان در سال جاری از سطح سال گذشته فراتر نخواهد رفت و حتی احتمال دارد این بخش با مقداری رشد منفی مواجه شود.

این پیش بینی در شرایطی مطرح می شود که افزایش هزینه ساخت همچنان ادامه دارد و ضعف تقاضای موثر نیز انگیزه سرمایه گذاری جدید در بخش ساختمان را محدود کرده است.

کاهش معاملات قطعی است

یزدانی درباره آینده معاملات مسکن معتقد است قیمت ها همچنان می توانند افزایش پیدا کنند، اما این رشد کمتر از نرخ تورم خواهد بود.

در مقابل، کاهش حجم معاملات از نگاه او اتفاقی محتمل نیست، بلکه قطعی خواهد بود. به این ترتیب، بازار ممکن است همزمان با افزایش اسمی قیمت ها، با کاهش تعداد معاملات مواجه شود.

این وضعیت نشان می دهد افزایش قیمت به تنهایی نمی تواند معیار مناسبی برای سنجش رونق بازار مسکن باشد؛ چرا که در صورت تداوم افت قدرت خرید، افزایش قیمت ها می تواند همزمان با عمیق تر شدن رکود معاملاتی رخ دهد.

آیا رشد دلار و طلا قیمت مسکن را بالا می برد؟

یکی از پرسش های مهم درباره آینده بازار مسکن، میزان اثرگذاری افزایش نرخ دلار و طلا بر قیمت ملک است.

یزدانی معتقد است رشد نرخ ارز در کوتاه مدت لزوما اثر مستقیم و فوری بر بازار مسکن ندارد، اما در میان مدت می تواند از طریق افزایش تورم به این بازار منتقل شود.

به گفته او، افزایش نرخ دلار می تواند هزینه کالاها و خدمات را بالا ببرد و از همین مسیر، تورم در بخش مصالح ساختمانی و سایر نهاده های تولید ساختمان را افزایش دهد.

بنابراین اثر نرخ ارز بر مسکن بیشتر از مسیر غیرمستقیم و کانال تورمی قابل انتظار است و نه لزوما از طریق انتقال فوری سرمایه از بازار ارز به بازار ملک.

چرا سرمایه ها به سمت مسکن نمی روند؟

با وجود رشد قیمت دلار و طلا، یزدانی انتقال سرمایه به بازار مسکن را در شرایط فعلی محتمل نمی داند.

به گفته او، در شرایط بحرانی، نقدشوندگی برای سرمایه گذاران اهمیت بیشتری پیدا کرده و همین مسئله باعث می شود طلا و ارز جذابیت بیشتری نسبت به مسکن داشته باشند.

سرمایه گذاری در بازار ملک به سرمایه قابل توجهی نیاز دارد، در حالی که امکان سرمایه گذاری در طلا و ارز با سرمایه های خرد نیز وجود دارد.

همین تفاوت باعث می شود حتی در صورت رشد قیمت طلا و ارز، لزوما موجی از ورود سرمایه به بازار مسکن شکل نگیرد.

رکود مسکن در کنار انقباض اقتصاد

یکی از نکات مهم در تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن، قرار گرفتن این بازار در کنار سایر بخش های اقتصادی است.

یزدانی تاکید دارد که بازار مسکن به تنهایی کوچک نشده و بخش های مختلف اقتصاد نیز در حال انقباض هستند. بنابراین انتظار بازگشت بازار به شرایط رونق و جهش های قیمتی مشابه سال های گذشته، از جمله سال های ۹۶ و ۹۷، منطقی نیست.

از این منظر، بازار مسکن در نیمه دوم سال با یک تناقض مهم مواجه است؛ قیمت ها می توانند افزایش پیدا کنند، اما این افزایش لزوما به افزایش معاملات و رونق بازار منجر نمی شود.

تصویر بازار مسکن در نیمه دوم سال

مجموع اظهارات این کارشناس نشان می دهد بازار مسکن در ماه های باقی مانده سال احتمالا همچنان با رکود معاملاتی مواجه خواهد بود. قیمت اسمی مسکن می تواند تحت تاثیر تورم، نرخ ارز و افزایش هزینه ساخت افزایش پیدا کند، اما این رشد به معنای رونق بازار نیست.

در بخش ساخت و ساز نیز انتظار نمی رود تولید از سطح سال گذشته فراتر برود و حتی احتمال ثبت رشد منفی وجود دارد.

در نهایت، کاهش قدرت خرید، نیاز بالای سرمایه برای ورود به بازار ملک و اهمیت نقدشوندگی در شرایط اقتصادی و سیاسی فعلی، همچنان موانع اصلی بازگشت تقاضا به بازار مسکن هستند. بنابراین سناریوی افزایش قیمت همراه با کاهش معاملات، یکی از مهم ترین احتمالات پیش روی بازار در ماه های آینده است.