رکود بی‌سابقه در تکمیل ساختمان‌ها؛ زنگ خطر برای عرضه مسکن
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، جدیدترین داده‌های منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی کشور در نیمه نخست سال ۱۴۰۳ با شدیدترین رکود در هفت سال اخیر روبه‌رو شده است. این رکود در مرحله «تکمیل ساختمان‌های در حال احداث» که خروجی نهایی ساخت‌وساز و ورودی به بازار عرضه مسکن به شمار می‌رود، خود را به‌وضوح نشان داده است.
کاهش ۳۲ درصدی سرمایه‌گذاری واقعی در مرحله تکمیل
بررسی‌ها نشان می‌دهد در نیمه اول سال جاری، سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل پروژه‌های ساختمانی با افت بی‌سابقه ۳۲ درصدی مواجه شده است؛ رقمی که از سال ۱۳۹۶ تاکنون بی‌سابقه بوده و به‌عنوان رکورد کاهشی ۷ سال اخیر ثبت شده است.
به‌طور مشخص، از سال ۱۴۰۰ تاکنون، میانگین رشد سرمایه‌گذاری واقعی در مرحله تکمیل ساختمان‌ها منفی ۱۴ درصد گزارش شده است. این روند نزولی به‌صورت مستقیم بر کاهش عرضه واحدهای نوساز در بازار مصرف تاثیرگذار بوده است.
افت عرضه؛ کاهش سهم واحدهای نوساز در معاملات
اثر مستقیم این رکود را می‌توان در کاهش سهم واحدهای نوساز از معاملات ملکی مشاهده کرد. سهم واحدهای تازه‌ساز از کل معاملات فروش در شهر تهران، که پیش از جهش قیمتی مسکن نزدیک به ۶۰ درصد بود، به کمتر از ۳۰ درصد کاهش یافته است. رکود معاملات خرید آپارتمان در ماه‌های اخیر نیز بر این روند دامن زده است.
ریشه رکود: سقوط پیوسته سرمایه‌گذاری در مراحل ابتدایی ساخت‌وساز
آنچه امروز در قالب رکود در مرحله تکمیل نمایان شده، نتیجه سال‌ها کاهش پیوسته سرمایه‌گذاری در مرحله ابتدایی ساخت‌وساز است. از اوایل دهه ۹۰، سرمایه‌گذاری واقعی برای شروع پروژه‌های ساختمانی به‌طور متوسط سالانه ۴ درصد کاهش یافته است. جهش قیمت مسکن، تورم فزاینده ساخت‌وساز و افت قدرت خرید خانوارها از دلایل عمده این افت بوده‌اند.
در سال‌های ۹۴ و ۹۵ نیز، سرمایه‌گذاری برای شروع پروژه‌های ساختمانی به ترتیب سالانه ۱۶ درصد کاهش داشته است. در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، این افت به ترتیب به ۳۷ و ۱۰ درصد رسید؛ تحت تاثیر جهش‌های قیمتی سال‌های پیش از آن.
فروش متری مسکن؛ ابزار سرمایه‌گذاری یا سراب خانه‌دار شدن؟
بازار مسکن تهران در شوک پس از جنگ؛ سرمایه‌گذاران در انتظار ثبات
سرمایه‌گذاری حبس‌شده در ساختمان‌های ناتمام
بخشی از سرمایه‌های ساختمانی کشور در پروژه‌های نیمه‌تمام باقی مانده‌اند. آمارها نشان می‌دهد در نیمه اول سال ۱۴۰۳، سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های ناتمام ۲ درصد افزایش یافته و در سال ۱۴۰۲ نیز رشد ۸ درصدی داشته است. این بدان معناست که بسیاری از پروژه‌ها در میانه مسیر متوقف شده و امکان تکمیل آن‌ها برای سازندگان وجود ندارد.
دلیل اصلی توقف پروژه‌ها را می‌توان در فشار تورمی و افزایش هزینه‌های ساخت جست‌وجو کرد. تورم تولید ساختمان در نیمه اول ۱۴۰۳ حدود ۳۰ درصد گزارش شده است که دو برابر روند تاریخی آن است.
بازگشت به دهه طلایی؛ مقایسه با دهه ۸۰
برخلاف دهه ۹۰ و دهه کنونی، دهه ۸۰ دوران طلایی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود. در این دوره، سرمایه‌گذاری واقعی برای شروع پروژه‌های ساخت‌وساز به‌طور متوسط سالانه ۲۷ درصد و برای تکمیل ساختمان‌ها ۱۷ درصد رشد داشته است. شرایط اقتصادی بهتر، تورم پایین‌تر و قدرت خرید بالاتر خانوارها از جمله دلایل رونق بازار در آن زمان بود.
دو سناریو پیش روی آینده بازار ساخت‌وساز
سناریوی اول: تداوم رکود
در این حالت، روند فعلی ادامه می‌یابد و عوامل رکودساز همچنان غالب خواهند بود. عواملی همچون نرخ بالای تورم تولید، خروج نیروی کار مهاجر از بخش ساختمان، افت قدرت خرید خانوار و نااطمینانی سیاسی، همگی در مسیر کاهش سرمایه‌گذاری قرار دارند. در این شرایط، احتمال افزایش سهم دستمزد در هزینه‌های ساخت نیز وجود دارد که می‌تواند رکود را تشدید کند.
سناریوی دوم: بهبود نسبی با محرک‌های دولتی
در مقابل، اگر ریسک‌های سیاسی کاهش یافته و برنامه‌های حمایتی دولت به‌صورت پایدار و موثر اجرایی شود، می‌توان انتظار داشت بخشی از سرمایه‌های حبس‌شده به بازار بازگردند. افزایش ۱۹ درصدی سرمایه‌گذاری برای شروع پروژه‌ها در نیمه نخست ۱۴۰۳، عمدتا تحت تاثیر آغاز پروژه‌های مسکن ملی بوده است و ممکن است نشانه‌ای محدود از بهبود باشد.
در نهایت، خروج بازار ساخت‌وساز از رکود و افزایش عرضه واقعی به بازار مصرف، منوط به کاهش نرخ تورم تولید مسکن به کمتر از ۲۰ درصد، افزایش توان خرید متقاضیان واقعی مسکن و کاهش نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی است. در غیر این صورت، رکود ادامه خواهد یافت و بحران عرضه در بازار مسکن تعمیق خواهد شد.
