پیش بینی سه‌گانه از آینده بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، فرشید پورحاجت، کارشناس و فعال حوزه مسکن، در همایش چشم‌انداز بازار مسکن که در محل اتاق تهران برگزار شد، آینده این بازار را تا پایان سال ۱۴۰۴ در سه سناریوی متفاوت ترسیم کرد. او با اشاره به ارتباط مستقیم تحولات بخش مسکن با وضعیت تورم و شرایط اقتصادی و سیاسی کشور گفت، مسیر بازار در ماه‌های آینده به میزان کنترل تورم و تصمیمات دولت در حوزه سیاست‌گذاری بستگی دارد.

در سناریوی نخست که خوش‌بینانه‌ترین حالت به شمار می‌رود، در صورت کاهش نرخ تورم و ثبات نسبی در متغیرهای اقتصادی، می‌توان انتظار داشت رکود معاملات خرید و فروش مسکن پایان یابد. به باور پورحاجت، با بهبود شرایط پولی و افزایش قدرت خرید خانوارها، معاملات مسکن از حالت رکودی خارج شده و بازار به تدریج وارد فاز رونق شود.

تمدید رکود همراه با رشد قیمت‌ها در سناریوی دوم

در سناریوی دوم، در صورتی که وضعیت فعلی اقتصاد و شرایط سیاسی بدون تغییر ادامه یابد، رکود موجود در بازار مسکن نیز تداوم خواهد داشت. با این حال، این کارشناس پیش‌بینی می‌کند که حتی در چنین شرایطی، به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم عمومی، قیمت مسکن روندی صعودی خواهد داشت. او تاکید کرد در این وضعیت، بازار عملاً درگیر رکود تورمی می‌شود؛ رکودی که معاملات را محدود اما قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارد.

سناریوی سوم؛ تعمیق رکود و افزایش فشار هزینه بر خانوارها

در سناریوی سوم که بدبینانه‌ترین حالت تلقی می‌شود، تشدید شرایط اقتصادی و سیاسی موجود می‌تواند باعث افزایش عمق رکود مسکن شود. پورحاجت هشدار داد در چنین حالتی، فشار هزینه مسکن بر خانوارها افزایش یافته و توان خرید مسکن برای اقشار متوسط و پایین جامعه بیش از پیش کاهش پیدا می‌کند.

ضرورت اصلاح نظام تامین مالی و مقررات ساخت‌وساز

پورحاجت با اشاره به نقش دولت در خروج از رکود مسکن گفت: اگر قرار است این بخش از رکود خارج شود، دولت باید بر توان بخش خصوصی تکیه کند. به گفته او، نظام تامین مالی باید متناسب با شرایط رکودی اصلاح شود تا تسهیلات مؤثر خرید و ساخت مسکن به هر دو سمت عرضه و تقاضا اختصاص یابد. او همچنین طولانی بودن فرآیند صدور پروانه ساختمانی را از موانع بزرگ رونق این بازار دانست و خواستار کوتاه شدن آن از چند سال به چند هفته شد.

این کارشناس بازار مسکن مالیات‌های متعدد بر ساخت‌وساز را از دیگر چالش‌های جدی تولید دانست و گفت این مالیات‌ها فشار هزینه‌ای مضاعف و غیرضروری بر بخش خصوصی وارد کرده است. به باور او، دولت باید در مسیر تشویق فعالان ساختمانی به فعالیت‌های تولیدی، سیاست‌های مالیاتی خود را بازنگری و مشوق‌های اقتصادی برای سازندگان در نظر بگیرد.

بازار بدون کشش تولید میلیونی

پورحاجت در بخش دیگری از سخنانش، سیاست‌های دولت‌های گذشته در تعریف طرح‌های ساخت میلیونی مسکن را غیرواقعی خواند و گفت: وقتی بازار توان مالی خرید چند میلیون واحد را ندارد، چنین وعده‌هایی صرفاً موجب انحراف تصمیمات درست در این حوزه می‌شود. او افزود، در یک سال اخیر شاهد فاصله گرفتن دولت از تعهدات غیرعملی بوده‌ایم، اما همچنان مشکلات تأمین مالی از سوی بانک‌ها ادامه دارد؛ به طوری‌که در طرح‌های حمایتی قبلی، با وجود پرداخت آورده نقدی از سوی حدود ۸۰۰ هزار خانوار، بانک‌ها تسهیلات لازم را به موقع تأمین نکردند.

تغییر تقاضا از لوکس به مسکن متوسط

به گفته این انبوه‌ساز، آینده بازار مسکن به سمت تولید ساختمان‌های کوچک و میان‌قیمت حرکت خواهد کرد. او با انتقاد از غلبه ساخت‌وسازهای لوکس گفت: اقشار متوسط و کم‌درآمد سهمی در بازار فعلی ندارند و تقاضای واقعی به سمت واحدهای غیرلوکس و با متراژ پایین متمایل است.

پورحاجت در پایان هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را حدود ۳۰ میلیون تومان اعلام کرد که از این رقم، حدود ۲۵ میلیون تومان مربوط به مصالح و دستمزد و مابقی شامل هزینه‌های جواز و عوارض شهری است. به گفته او، با مدیریت هزینه‌ها و بازنگری در سیاست‌های دولتی، می‌توان مسیر خروج تدریجی از رکود و بازگشت رونق به بازار مسکن را هموار کرد.