فروش متری مسکن؛ ابزار سرمایه‌گذاری یا سراب خانه‌دار شدن؟
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، طرح فروش متری مسکن که ابتدا با هدف جذب سرمایه‌های خرد و مشارکت عمومی در بازار ملک از سوی سازمان بورس مطرح شد، این روزها بار دیگر به دلیل ناتوانی بخش بزرگی از مردم در خرید کامل یک واحد مسکونی، مورد توجه قرار گرفته است. با وجود جذابیت ظاهری این طرح، کارشناسان هشدار می‌دهند که در نبود نظارت شفاف، این روش بیش از آن‌که ابزار خانه‌دار شدن باشد، به ابزاری برای سرمایه‌گذاری پرریسک بدل شده است.
فروش متری مسکن؛ جذاب اما پرخطر
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار مهر با تاکید بر ریشه‌های شکل‌گیری طرح فروش متری مسکن گفت: «این مدل در ابتدا نه برای خانه‌دار کردن مردم بلکه به‌عنوان روشی برای ورود سرمایه‌های خرد به بازار املاک طراحی شد. مشابه خرید گرمی طلا، این طرح نیز قصد داشت بستری فراهم کند تا افراد با منابع محدود بتوانند در پروژه‌های ساختمانی سهیم شوند.»
به گفته ایلاتی، این طرح ابتدا از سوی سازمان بورس به‌صورت رسمی مطرح و حتی ابزارهایی مانند اوراق سلف موازی مسکن برای آن تعریف شد. با این حال، به‌دلیل چالش‌های حقوقی و فقهی، اجرای سراسری آن تاکنون با مانع روبه‌رو شده است. به اعتقاد او، فروش متری مسکن هرچند از نظر فقهی بلامانع اعلام شده، اما از نظر حقوقی و اجرایی نیاز به چارچوب دقیق‌تری دارد.
فروش متری راه‌حلی برای خانه‌دار شدن نیست
ایلاتی با اشاره به اینکه فروش متری مسکن نمی‌تواند راهکار قابل اتکایی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد باشد، تصریح کرد: «در این نوع معاملات، مالکیت یک واحد بین چند نفر تقسیم می‌شود؛ اما هیچ‌کدام امکان سکونت در ملک را ندارند. بنابراین این روش بیشتر شبیه یک سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در پروژه‌های ساختمانی است تا راهی برای حل بحران مسکن.»
وی افزود: «افرادی که به امید خانه‌دار شدن وارد این طرح‌ها می‌شوند باید بدانند که نه‌تنها امکان سکونت در این املاک را ندارند، بلکه در صورت بروز اختلاف یا ناکامی پروژه، سرمایه آن‌ها نیز در معرض خطر قرار می‌گیرد.»
بازار مسکن تهران در شوک پس از جنگ؛ سرمایه‌گذاران در انتظار ثبات
خروج مهاجران افغان چه اثری بر قیمت مسکن دارد؟
تجربه جهانی: صندوق‌های سرمایه‌گذاری ملکی به‌جای فروش متری
این کارشناس مسکن به تجربه جهانی اشاره کرد و گفت: «در بسیاری از کشورها، به‌جای فروش متری، از مدل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) استفاده می‌شود. در این روش، فرد به اندازه سرمایه خود در یک ملک سهیم می‌شود و مابقی سهم را از طریق اجاره به شرط تملیک خریداری می‌کند. این مدل ساختارمندتر، قانونی‌تر و از نظر اقتصادی نیز به‌صرفه‌تر است.»
ایلاتی همچنین تاکید کرد که صندوق‌های REIT در صورت حمایت و توسعه می‌توانند گزینه‌ای مناسب برای مستأجران و اقشار فاقد مسکن باشند، به‌ویژه در شرایطی که بازار ملک با رکود تورمی، کاهش قدرت خرید و نوسانات شدید قیمتی مواجه است.
نبود نظارت، چالش اصلی طرح فروش متری
کارشناسان حقوقی نیز نسبت به اجرای بدون نظارت این طرح هشدار می‌دهند. در حال حاضر برخی پلتفرم‌ها و مشاوران املاک بدون مجوز اقدام به پیش‌فروش متری واحدهای مسکونی می‌کنند. در بسیاری از موارد نیز قراردادهای این نوع فروش به‌درستی ثبت نمی‌شوند یا اساساً فاقد پشتوانه قانونی هستند، که این موضوع می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات قضایی و حتی کلاهبرداری‌های گسترده شود.
تأیید فقهی فروش متری؛ گام اول برای ساماندهی طرح
از سوی دیگر، غلامرضا مصباحی‌مقدم، رئیس کمیته فقهی سازمان بورس، روز ۲۵ تیر ۱۴۰۴ اعلام کرد که فروش متری مسکن از نظر شرعی فاقد اشکال است. او تأکید کرد که این طرح قبلاً در جلسات رسمی کمیته فقهی بررسی شده و موافقت اصولی برای اجرای آن اعلام شده است. به گفته او، در صورت نیاز به بازنگری یا تکمیل، آمادگی برای بازبینی مجدد در چارچوب‌های فقهی وجود دارد.
آینده طرح فروش متری؛ نیازمند نظارت و چارچوب‌سازی
با توجه به اینکه نرخ تورم سالانه مسکن در خردادماه ۱۴۰۴ به ۳۹ درصد رسیده و تورم نقطه‌به‌نقطه نیز ۳۶.۸ درصد بوده، حفظ ارزش پول و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همچنان برای بسیاری از خانوارها دغدغه اصلی است. در چنین شرایطی، فروش متری مسکن می‌تواند فرصت خوبی برای سرمایه‌گذاری باشد، اما تنها در صورتی که با نظارت قانونی، اطلاع‌رسانی شفاف و ساختار حقوقی مناسب همراه شود.
کارشناسان تاکید دارند، چنانچه دولت، سازمان بورس و نهادهای نظارتی چارچوب شفافی برای این طرح تدوین نکنند، فروش متری مسکن نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن نمی‌کند، بلکه می‌تواند ریسک جدیدی برای سرمایه‌گذاران خرد به همراه داشته باشد.
