رکود تاریخی مسکن در ایران؛ سناریوهای محتمل تا پایان ۱۴۰۴

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن ایران در بهار ۱۴۰۴ به یکی از عمیق‌ترین رکودهای تاریخ خود فرو رفته است. صدور تنها ۲۰۰۰ جواز ساخت و انجام ۴۰۰۰ معامله در همین بازه زمانی، تصویری از توقف تقریباً کامل نبض خریدوفروش و سرمایه‌گذاری ساختمانی ارائه می‌دهد. اما ریشه این رکود بیش از آنکه درونی باشد، به دو متغیر غیراقتصادی یعنی آینده تحریم‌ها و ریسک تنش‌های نظامی گره خورده است.

سناریوی اول: مسیر گشایش (توافق و پایان جنگ)

خوش‌بینانه‌ترین سناریو، تحقق توافق هسته‌ای یا تمدید آن برای جلوگیری از مکانیسم ماشه و همچنین تبدیل آتش‌بس به پایان کامل جنگ است. در این صورت، شرایط مشابه سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ رقم خواهد خورد. کاهش انتظارات تورمی، ثبات قیمت مسکن با متوسط رشد سالانه ۵ درصد و افزایش بیش از ۱۰ درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی، از نتایج این مسیر خواهد بود. در چنین وضعیتی، روند سقوط ۱۵ درصدی قیمت واقعی مسکن متوقف شده و بازار به تدریج به سمت تعادل بازمی‌گردد.

سناریوی دوم: مسیر تقابل (پیچیدگی تحریم‌ها)

اگر تحریم‌ها تشدید شوند، بازار مسکن دو مسیر متفاوت پیش رو خواهد داشت. در حالت نخست که تحریم‌ها بدون تنش نظامی ادامه یابند، الگوی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ تکرار می‌شود: رشد شدید قیمت اسمی مسکن با متوسط ۳۷ درصد در سال، همزمان با کاهش سرمایه‌گذاری ساختمانی به طور متوسط ۷ درصد. نتیجه، تعمیق رکود تورمی و حضور پررنگ تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی خواهد بود. اما در حالت دوم که تحریم‌ها با تنش نظامی همراه شوند، خاصیت پناهگاه امن بودن ملک از بین رفته و فرار سرمایه از بخش مسکن شدت می‌گیرد. این وضعیت رکود معاملاتی و ساختمانی را عمیق‌تر کرده و سقوط قیمت واقعی مسکن را تداوم می‌بخشد.

سناریوی سوم: مسیر ابهام (پایان جنگ، تداوم تحریم)

در این سناریو، با خاتمه جنگ ریسک نظامی حذف می‌شود اما تحریم‌ها همچنان پابرجا خواهند ماند. نتیجه، خروج نسبی بازار از حالت انجماد و کاهش شدت رکود است. روند سقوط قیمت واقعی مسکن کند می‌شود اما به دلیل تداوم فشار تورمی ناشی از تحریم‌ها، بازار در همان الگوی رکود تورمی سناریوی دوم (حالت الف) قرار خواهد گرفت. این وضعیت نشان می‌دهد که پایان جنگ شرط لازم برای بازگشت رونق است اما به تنهایی کافی نیست.

نتیجه‌گیری: بازاری گروگان سیاست خارجی

بررسی سه سناریو نشان می‌دهد که متغیرهای داخلی همچون قدرت خرید یا هزینه ساخت در حال حاضر اثرگذاری چندانی ندارند. بازار مسکن ایران عملاً به گروگان سیاست خارجی و تحولات منطقه‌ای درآمده و فعالان آن بیش از شاخص‌های اقتصادی، چشم به اخبار سیاسی دوخته‌اند. تا زمانی که تکلیف تحریم‌ها و ریسک‌های ژئوپلیتیک روشن نشود، خروج پایدار از رکود بی‌سابقه کنونی دور از انتظار خواهد بود.