سقوط 30 درصدی قیمت مسکن در راه است؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن در ماه‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری به کانون توجه افکار عمومی و فعالان اقتصادی تبدیل شده است. افزایش هزینه‌های معیشت و کاهش توان خرید خانوارها باعث شده رویای خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم دور از دسترس‌تر از گذشته باشد. در کنار این مسئله، افت حجم معاملات و کند شدن روند ساخت‌وساز نگرانی‌هایی را برای آینده این بازار ایجاد کرده است.

اثرگذاری فضای سیاسی و تحریم‌ها بر ملک

بازار مسکن اگرچه در ظاهر کمتر از سایر حوزه‌ها تحت تأثیر مستقیم تحریم‌ها قرار می‌گیرد، اما واقعیت این است که جو روانی ناشی از التهابات سیاسی و اقتصادی، به‌ویژه از مسیر بازارهای موازی همچون ارز و طلا، نهایتا بر تصمیم‌گیری فعالان این بخش اثر می‌گذارد. تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد که انتظارات تورمی نقش مهمی در جهت‌دهی به معاملات ملکی دارد. به گفته حسام عقبائی، رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک، ساختار اصلی بازار مسکن متکی بر سه ضلع زمین، مصالح و نیروی انسانی است؛ سه بخشی که تحریم‌ها تأثیر مستقیمی بر آن‌ها ندارند. با این حال، اثرات روانی به‌ویژه از مسیر افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و نوسانات ارزی اجتناب‌ناپذیر است.

تغییر ترکیب خریداران و فروشندگان

بازار مسکن طی دو دهه اخیر دگرگونی جدی در ترکیب متقاضیان خود تجربه کرده است. سهم خریداران مصرفی به شدت کاهش یافته و طبق برآوردها، امروز نزدیک به 80 تا 90 درصد خریداران با نگاه سرمایه‌ای وارد معاملات می‌شوند. در مقابل، فروشندگان عمدتا همان سرمایه‌گذارانی هستند که در سال‌های گذشته با هدف کسب سود وارد این بازار شده‌اند. در همین حال، موج آگهی‌های «فروش جهت مهاجرت» که این روزها در پلتفرم‌های ملکی دیده می‌شود، بیشتر جنبه تبلیغاتی و بازاریابی دارد و تأثیر واقعی چندانی بر قیمت‌ها نگذاشته است.

موانع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

با وجود اینکه مسکن همواره به‌عنوان بازاری مطمئن شناخته شده، اما موانعی جدی بر سر راه سرمایه‌گذاران وجود دارد. کاهش تولید و صدور پروانه‌های ساختمانی، افت حجم معاملات، کند شدن نقدشوندگی دارایی‌های ملکی و جذابیت سایر بازارها مانند ارز و طلا، از جمله عواملی هستند که سرمایه‌گذاری در این حوزه را دشوارتر کرده‌اند. علاوه بر این، مطالبه سودهای غیرمتعارف از سوی برخی سازندگان و دلالان باعث شده بخشی از سرمایه‌گذاران خرد از حضور فعال در بازار منصرف شوند.

ضعف تسهیلات بانکی در حمایت از خریداران

یکی از بزرگ‌ترین مشکلات بازار مسکن، ناکارآمدی سیستم تسهیلات بانکی است. وام‌های موجود حتی توان پوشش 10 درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی متوسط در تهران را ندارند. به اعتقاد کارشناسان، برای آنکه بازار به سمت تعادل و حمایت از خریداران واقعی حرکت کند، باید تسهیلاتی در دسترس باشد که حداقل نیمی از بهای مسکن را تامین کند. نبود چنین ابزاری موجب شده دهک‌های ضعیف و متوسط عملا از گردونه خرید خانه کنار گذاشته شوند.

چشم‌انداز قیمت‌ها تا پایان سال 1404

با توجه به وضعیت کنونی، احتمال افزایش قابل توجه قیمت مسکن پایین ارزیابی می‌شود. عقبائی پیش‌بینی می‌کند تا پایان سال 1404، چه در صورت تشدید تحریم‌ها و چه در سناریوی توافق، این بازار آرام و بدون تلاطم خاص باقی بماند. حتی احتمال کاهش میانگین قیمت‌ها بین 20 تا 30 درصد در نقاط مختلف کشور وجود دارد. البته این کاهش به معنای رسیدن به سطح واقعی قیمت‌ها نیست، زیرا رشدهای سال‌های گذشته بسیار شدید بوده و فاصله میان ارزش واقعی و قیمت‌های اسمی همچنان باقی است.

بازار مسکن ایران در شرایطی قرار گرفته که از یک‌سو کاهش قدرت خرید خانوارها و افت معاملات آن را به سمت رکود سوق داده و از سوی دیگر، تحریم‌ها و فضای سیاسی پرتنش، سایه‌ای روانی بر آن انداخته است. سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری تصمیم‌گیری می‌کنند و خریداران مصرفی روزبه‌روز کمتر می‌شوند. در چنین فضایی، ادامه روند رکودی و حتی تعدیل نسبی قیمت‌ها در نیمه دوم سال دور از انتظار نخواهد بود.