تسهیلات بانکی با واقعیت بازار مسکن هم‌خوانی ندارد

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر با رکودی عمیق روبه‌رو شده است؛ رکودی که نه‌تنها معاملات خرید و فروش را به حداقل رسانده، بلکه سرمایه‌ها را نیز از این بازار به سمت بازارهای موازی مانند طلا و ارز سوق داده است. در چنین شرایطی، بسیاری از فعالان و سرمایه‌گذاران این حوزه از «قفل شدن سرمایه‌ها» در پروژه‌های نیمه‌تمام سخن می‌گویند. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به تحلیل ریشه‌های رکود، سیاست‌های ناکارآمد و راهکارهای برون‌رفت از وضعیت کنونی پرداخت.

رکود سنگین، سرمایه‌ها را از بازار مسکن فراری داد

رهبر معتقد است کاهش محسوس حجم معاملات و نبود نقدشوندگی در بازار، سرمایه‌گذاران را به سمت بازارهای زودبازده‌تر سوق داده است. او می‌گوید: «سرمایه‌دارها در بخش مسکن نتوانستند سرمایه‌شان را برگردانند و کسانی هم که موفق به بازیابی آن شدند، به‌دلیل بازدهی سریع‌تر طلا و ارز، از ساخت‌وساز فاصله گرفتند.» به گفته او، بخش عمده نیاز مردم به مسکن در طبقات متوسط و پایین متمرکز است، اما تولید در حوزه مسکن لوکس صورت می‌گیرد و همین باعث ایجاد شکاف بین عرضه و تقاضای واقعی شده است.

بخش خصوصی به‌تنهایی قادر به خروج از رکود نیست

رئیس انجمن انبوه‌سازان تأکید می‌کند که خروج از رکود بدون نقش‌آفرینی دولت ممکن نیست. او می‌گوید: «بخش خصوصی نمی‌تواند به‌تنهایی بازار را رونق دهد. دولت باید در نقش تنظیم‌گر عمل کند؛ از تسریع صدور پروانه و کاهش موانع مالیاتی گرفته تا اصلاح رویه‌های تأمین اجتماعی و همکاری با بانک‌ها.» رهبر تأکید دارد که افزایش هزینه‌های ساخت، از جمله تورم مصالح و دستمزدها، تولید را برای سازندگان غیراقتصادی کرده است و بدون حمایت‌های ساختاری، انگیزه‌ای برای شروع پروژه‌های جدید وجود ندارد.

فروش متری و توکن مسکن بیشتر به نفع سازنده است تا خریدار

در سال‌های اخیر ایده‌هایی مانند «فروش متری» و «توکن مسکن» مطرح شده، اما رهبر نسبت به کارایی این ابزارها تردید دارد. او می‌گوید: «نمی‌دانم چطور می‌خواهند مردم را با خرید پنج یا ده متر صاحب‌خانه کنند. این روش شاید سرمایه‌ای برای سازنده فراهم کند، اما مصرف‌کننده عملاً از خانه‌دار شدن دور می‌شود. تورم همواره از پس‌انداز مردم جلوتر است و در فاصله زمانی خرید چند متری تا خانه کامل، قیمت‌ها چند برابر می‌شود.» به باور او، این ابزارها تنها در صورتی می‌توانند مفید باشند که سازوکاری برای افزایش قدرت خرید واقعی مردم طراحی شود.

تسهیلات بانکی با واقعیت قیمت‌ها هم‌خوانی ندارد

به گفته ایرج رهبر، وام‌های فعلی خرید یا ساخت مسکن در برابر قیمت‌های فعلی ناچیز است. او می‌گوید: «در تهران، برای خرید خانه حداقل به ۱۰ میلیارد تومان نیاز است. وام یک یا دو میلیاردی در این بازار تأثیری ندارد.» او پیشنهاد می‌دهد بانک‌ها حداقل تا ۹۰ درصد ارزش ملک یا زمین را تأمین مالی کنند تا خانوارها بتوانند وارد بازار شوند. با این حال، رهبر هشدار می‌دهد که اقساط چنین وام‌هایی باید متناسب با درآمد خانوار و با دوره بازپرداخت بلندمدت (۲۰ تا ۳۰ ساله) تنظیم شود؛ در غیر این صورت، طرح‌های وام‌دهی عملاً بلااثر خواهند بود.

پیش‌بینی ادامه رکود تا پایان سال

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران چشم‌انداز مثبتی برای بازار تا پایان سال متصور نیست و می‌گوید: «تغییر محسوسی در بازار دیده نمی‌شود. رکود ادامه دارد مگر اینکه تورم افزایش یابد، که در این صورت فقط شاهد رشد اسمی قیمت‌ها خواهیم بود، نه رونق واقعی.» او معتقد است بخش عمده مردم اساساً قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند و سهم افرادی که منتظر کاهش قیمت‌ها هستند، بیش از ۲۰ درصد نیست. به گفته رهبر، با سطح فعلی درآمدها و قیمت‌ها، امید به افت محسوس قیمت مسکن چندان واقع‌بینانه نیست.