وضعیت عجیب بازار مسکن؛ تشدید رکود همزمان با افزایش تورم ساخت و ساز

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با ترکیبی از تورم سنگین و رکود عمیق مواجه شده و آثار این وضعیت در تابستان ۱۴۰۴ آشکارتر از گذشته دیده می‌شود. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در تهران به ۱۷۳.۰ رسیده که نسبت به فصل قبل ۶.۳ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۳.۶ درصد رشد داشته است. این ارقام نشان می‌دهد ساخت‌وساز در پایتخت با افزایش قابل توجه هزینه‌ها روبه‌رو است و مسیر بازگشت به رونق همچنان دور از دسترس قرار دارد.

نقش تورم مصالح و انباشت تقاضا در تنش‌های بازار

انباشت ۶ میلیون تقاضای مصرفی در کشور و کاهش توان سازندگان به دلیل جهش قیمت نهاده‌ها، بازار مسکن را به یکی از بحرانی‌ترین دوره‌های خود رسانده است. در کنار این وضعیت، رکود اقتصادی باعث شده بخشی از خانوارها قادر به تامین هزینه‌های اجاره نباشند و به سمت حاشیه‌نشینی یا مهاجرت معکوس حرکت کنند. طرح‌های دولتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز نتوانسته‌اند شکاف موجود میان عرضه و تقاضا را پوشش دهند.

کاهش سرعت رشد هزینه‌ها در کوتاه‌مدت

بر اساس داده‌های مرکز آمار، تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در تابستان ۱۴۰۴ به ۶.۳ درصد رسیده که نسبت به تورم فصلی ۱۴.۹ درصدی فصل قبل کاهش محسوسی دارد. این تعدیل نسبی، هرچند نشان‌دهنده کند شدن سرعت افزایش هزینه‌ها است، اما سطح عمومی قیمت‌ها همچنان بالاست و توان سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید را محدود می‌کند.

رشد سالانه تورم نهاده‌ها و فشار گروه‌های پرمصرف

در میان گروه‌های اصلی، چوب با تورم نقطه به نقطه ۷۲.۸ درصد بیشترین افزایش را داشته و گروه شیشه با ۲۱.۳ درصد کمترین رشد را ثبت کرده است. افزایش قابل توجه قیمت مصالح پرمصرف مانند آهن‌آلات، گچ و چوب، هزینه تمام‌شده پروژه‌ها را به شدت بالا برده و امکان توسعه ساخت‌وساز را کاهش داده است. همچنین تغییرات شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نسبت به دوره مشابه سال قبل، با رشد ۵.۳ واحد درصدی به ۳۶.۷ درصد رسیده است.

فشار هزینه‌های خدمات دولتی بر تولیدکنندگان

در ادامه این تحولات، حدود ۲۰ درصد از قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز مربوط به هزینه‌هایی است که دستگاه‌های خدمات‌رسان طبق قوانین مصوب دریافت می‌کنند. به گفته فعالان این حوزه، از هر مترمربع ساخت مسکن در تهران حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان به این هزینه‌ها اختصاص دارد و همین موضوع یکی از عوامل افزایش قیمت نهایی برای مصرف‌کننده است. میانگین هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان متوسط پنج‌طبقه در تهران نیز حدود ۳۰ میلیون تومان برآورد شده که به دلیل تورم‌های پی‌درپی، امکان تغییر ماهانه دارد.

کاهش سهم صنعت ساختمان از اقتصاد و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری

بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی که پیش‌تر حدود ۸ تا ۹ درصد بود، اکنون به ۲ تا ۳ درصد کاهش یافته است. این افت جایگاه اقتصادی در حالی رخ داده که صنعت ساختمان یکی از موتورهای محرک اقتصاد کشور محسوب می‌شود. افزایش ریسک سرمایه‌گذاری، ناپایداری قیمت‌ها و ناترازی در عرضه و تقاضا، فضای بازار را برای فعالان این حوزه پیچیده‌تر کرده است.

ناترازی بزرگ در عرضه و تقاضا؛ تهدیدی برای سال‌های آینده

بر اساس تحلیل‌های ارائه‌شده، بازار مسکن ایران با ۵ تا ۶ میلیون تقاضای انباشته مواجه است و حدود ۸ میلیون واحد فرسوده نیز نیازمند بازسازی هستند. برای رسیدن به تعادل، ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی لازم است و در صورت عدم تحقق این هدف، ناترازی تا سال ۱۴۱۰ ممکن است به ۱۲ میلیون واحد برسد. این شکاف عمیق نشان می‌دهد بخش مسکن نیازمند سیاست‌گذاری دقیق، هم‌افزایی میان دستگاه‌ها و توسعه ابزارهای نوین تامین مالی است.

ضرورت بازنگری در سیاست‌های مسکن و حرکت به سمت برنامه‌ریزی راهبردی

کارشناسان تاکید دارند که برای کنترل تنش‌های بازار مسکن، اصلاح قوانین مربوط به پیش‌فروش ساختمان، توسعه فروش متری، تسهیل تامین زمین و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در مناطقی که امکان توسعه افقی ندارند، از جمله راهکارهای موثر خواهد بود. بهبود روش‌های تامین مالی، احیای تعاونی‌های خانواده‌محور و مشارکت شرکت‌های دانش‌بنیان نیز می‌تواند به بالفعل شدن تقاضای نهفته و کاهش ناترازی موجود کمک کند.

بازار مسکن اکنون در نقطه‌ای قرار دارد که تصمیم‌گیری علمی و هماهنگی میان فعالان و سیاست‌گذاران آن می‌تواند آینده این بازار را تعیین کند.