قیمت اجاره مسکن در تهران/ افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی در برخی مناطق

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار اجاره مسکن در مردادماه ۱۴۰۵ با وجود ثبت کمترین تورم سالانه طی نزدیک به چهار سال گذشته، همچنان یکی از سنگین‌ترین هزینه‌ها را به خانوارهای مستأجر تحمیل می‌کند. بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه اجاره مسکن در این ماه به ۳۲.۳ درصد رسیده که از آذرماه سال ۱۴۰۱ تاکنون کمترین میزان ثبت‌شده در این بازار محسوب می‌شود.

با این حال، کاهش سرعت رشد تورم اجاره به معنای ارزان شدن مسکن یا کاهش سطح اجاره‌بها نیست. اجاره‌نشینان همچنان با نرخ‌های بالای رهن و اجاره مواجه هستند و گزارش‌های میدانی از افزایش‌های بسیار بیشتر از آمار رسمی در برخی مناطق تهران حکایت دارد؛ به‌طوری که در مواردی رشد اجاره‌بها به ۷۰ تا ۱۰۰ درصد نیز رسیده است.

تورم سالانه اجاره مسکن به ۳۲.۳ درصد رسید

بر اساس گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مردادماه ۱۴۰۵، تورم سالانه اجاره مسکن خانوارهای کشور به ۳۲.۳ درصد رسیده است. این رقم پایین‌ترین تورم سالانه بازار اجاره از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون محسوب می‌شود.

تورم ماهانه اجاره مسکن در مردادماه نیز ۲.۵ درصد اعلام شده و تورم نقطه به نقطه این بازار به ۳۱.۸ درصد رسیده است. ثبات نسبی این دو شاخص در مقایسه با تیرماه نشان می‌دهد بازار اجاره در مقطع اوج جابه‌جایی مستأجران، یعنی نیمه تابستان، تغییر شدیدی در روند تورمی خود تجربه نکرده است.

تورم اجاره بسیار پایین‌تر از تورم عمومی است

یکی از نکات مهم گزارش مرکز آمار، فاصله قابل توجه میان تورم اجاره مسکن و تورم عمومی اقتصاد است. تورم نقطه به نقطه اجاره در مردادماه ۳۱.۸ درصد بوده، در حالی که تورم نقطه به نقطه عمومی کشور به ۸۹ درصد رسیده است.

تورم سالانه عمومی نیز حدود ۷۰ درصد گزارش شده که بیش از دو برابر تورم سالانه اجاره مسکن است. همچنین تورم ماهانه عمومی در مردادماه ۳.۴ درصد بوده، در حالی که شاخص اجاره مسکن رشد ماهانه ۲.۵ درصدی را تجربه کرده است.

این اختلاف نشان می‌دهد سرعت افزایش قیمت اجاره مسکن در مقایسه با بسیاری از کالاها و خدمات مصرفی کمتر بوده، اما سطح بالای اجاره‌بها همچنان فشار زیادی بر بودجه خانوارهای مستأجر وارد می‌کند.

اجاره مسکن کمترین تورم را میان گروه‌های مصرفی داشت

بازار اجاره در مردادماه امسال در میان ۱۲ گروه اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، کمترین تورم نقطه به نقطه و سالانه را به ثبت رساند.

در مقابل، گروه دخانیات با تورم نقطه به نقطه حدود ۱۶۱ درصد و گروه خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها با حدود ۱۲۷.۵ درصد، بالاترین نرخ رشد قیمت را تجربه کردند.

تورم سالانه دخانیات نیز ۱۱۵.۶ درصد و تورم سالانه خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها ۱۰۳.۷ درصد اعلام شده است. مقایسه این ارقام با تورم سالانه ۳۲.۳ درصدی اجاره نشان می‌دهد سرعت رشد قیمت مسکن استیجاری در آمار رسمی پایین‌تر از بسیاری از گروه‌های مصرفی بوده است.

سهم اجاره از درآمد مستأجران چقدر است؟

کاهش تورم اجاره لزوماً به معنای کاهش فشار هزینه مسکن برای خانوارها نیست. افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و رشد مداوم اجاره‌بها در سال‌های گذشته باعث شده سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی مستأجران تبدیل شود.

بر اساس گزارش‌های سال ۱۴۰۳ مرکز آمار، سهم کل هزینه مسکن در سبد خانوار شهری حدود ۴۳.۷ درصد بوده است. این رقم علاوه بر اجاره و رهن، هزینه‌های مرتبط با مسکن و نگهداری را نیز دربرمی‌گیرد.

در سال ۱۴۰۵ نیز برخی برآوردهای غیررسمی سهم اجاره از درآمد خانوارهای مستأجر را حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد اعلام کرده‌اند و این سهم برای برخی خانوارهای کم‌درآمد حتی بالاتر از ۷۰ درصد گزارش شده است.

اجاره‌بهای تهران در برخی مناطق تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است

اگرچه آمار رسمی از تورم سالانه ۳۲.۳ درصدی اجاره مسکن حکایت دارد، اما وضعیت بازار در برخی مناطق تهران متفاوت است. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد برخی مالکان در زمان تمدید قرارداد یا عرضه واحد جدید، نرخ‌های بسیار بالاتری نسبت به سال گذشته مطالبه کرده‌اند.

در بعضی مناطق، افزایش اجاره‌بها به ۷۰ تا ۱۰۰ درصد نیز رسیده و حتی در مناطق میانی و جنوبی تهران، مبالغ رهن به ارقام میلیاردی نزدیک شده است. این اختلاف میان آمار رسمی و تجربه برخی مستأجران می‌تواند ناشی از تفاوت میان شاخص آماری اجاره و قیمت‌گذاری قراردادهای جدید در نقاط مختلف بازار باشد.

سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار از ۵۰ درصد عبور کرد

رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز در مردادماه ۱۴۰۵ اعلام کرده است که سهم هزینه مسکن از بودجه خانوار به‌طور متوسط از ۵۰ درصد عبور کرده است.

این موضوع نشان می‌دهد حتی با وجود کاهش تورم سالانه اجاره، هزینه مسکن همچنان بخش بزرگی از درآمد خانوار را مصرف می‌کند. در چنین شرایطی، خانوارهای کم‌درآمد و مستأجران فاقد مسکن ملکی بیش از سایر گروه‌ها در معرض کاهش قدرت خرید و حذف سایر هزینه‌های مصرفی قرار دارند.

سقف افزایش اجاره چقدر تعیین شده است؟

تورم نقطه به نقطه ۳۱.۸ درصدی اجاره مسکن در مردادماه تنها ۶.۸ واحد درصد با نرخ تعیین‌شده از سوی قوای سه‌گانه فاصله دارد.

دولت از سال ۱۳۹۹ و همزمان با شیوع کرونا، سیاست تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را در پیش گرفت و برای قراردادهای اجاره، محدودیت‌هایی برای میزان افزایش نرخ تعیین کرد. با این حال، فاصله میان نرخ‌های رسمی و آنچه در برخی معاملات بازار مشاهده می‌شود، همچنان یکی از چالش‌های اصلی سیاست‌گذاری در بازار اجاره است.

وام ودیعه مسکن برای مستأجران

یکی از سیاست‌های حمایتی دولت برای کاهش فشار هزینه اجاره، پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن است. سقف این تسهیلات در سال جاری برای مستأجران تهرانی ۳۶۵ میلیون تومان تعیین شده است.

با وجود این، در شرایطی که رهن و اجاره در برخی مناطق تهران به ارقام بسیار بالایی رسیده، میزان تسهیلات ودیعه مسکن برای بخشی از خانوارها نمی‌تواند تمام شکاف میان توان مالی مستأجر و قیمت‌های بازار را پوشش دهد.

طرح مسکن استیجاری به کجا رسید؟

وزارت راه و شهرسازی در کنار پرداخت تسهیلات ودیعه، طرح «مسکن استیجاری» را نیز در دستور کار قرار داده است. بر اساس این طرح، قرار است واحدهای مسکونی خریداری شده با نرخ‌های پایین‌تر در اختیار زوج‌های جوان دهک‌های یک تا شش قرار گیرد.

تاکنون ثبت‌نام حدود ۵ هزار متقاضی مسکن استیجاری در ۱۵ شهر انجام شده و طبق وعده مسئولان وزارت راه و شهرسازی، نخستین واحدهای این طرح در هفته دولت تحویل مستأجران خواهد شد.

تحویل ۱۵۴۰ واحد مسکن استیجاری تا پایان سال

رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، اعلام کرده است که تا پایان سال ۱۴۰۵ در شهرهای تهران، پرند، قرچک و اندیشه، ۱۵۴۰ واحد مسکن استیجاری تکمیل و به متقاضیان واجد شرایط واگذار خواهد شد.

اجرای چنین طرح‌هایی در صورت تحقق می‌تواند بخشی از فشار موجود بر بازار اجاره را کاهش دهد، هرچند با توجه به ابعاد بازار اجاره و تعداد بالای خانوارهای مستأجر، افزایش عرضه واحدهای استیجاری نیازمند تداوم و توسعه سیاست‌های حمایتی است.

بازار اجاره در مرداد ۱۴۰۵ چه تصویری دارد؟

در مجموع، آمارهای رسمی نشان می‌دهد تورم سالانه اجاره مسکن به ۳۲.۳ درصد کاهش یافته و به پایین‌ترین سطح از آذر ۱۴۰۱ رسیده است؛ اما این کاهش تورم نباید با کاهش قیمت اجاره اشتباه گرفته شود.

سطح بالای رهن و اجاره، رشد قیمت قراردادهای جدید در برخی مناطق، سهم بیش از ۵۰ درصدی هزینه مسکن از بودجه خانوار و فشار بیشتر بر دهک‌های پایین درآمدی نشان می‌دهد بازار اجاره همچنان با بحران استطاعت‌پذیری مواجه است. به همین دلیل، کاهش نرخ تورم اجاره به تنهایی برای بهبود وضعیت مستأجران کافی نیست و افزایش عرضه مسکن استیجاری و اجرای مؤثر سیاست‌های حمایتی می‌تواند نقش مهمی در کنترل فشار هزینه مسکن داشته باشد.