قیمت خانه‌ریز چقدر است؟ جزئیات سرمایه‌گذاری سانتیمتری در مسکن

به گزارش سرمایه و بورس، شهرداری تهران با اجرای طرح «خانه‌ریز» تلاش کرده است مسیر تازه‌ای برای جذب سرمایه‌های خرد مردم در بازار مسکن ایجاد کند؛ طرحی که در آن هر واحد سرمایه‌گذاری معادل یک‌صدم مترمربع از یک پروژه ساختمانی تعریف شده و قیمت هر «خانه‌ریز» ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان اعلام شده است. با این حال، نبود مجوز از سازمان بورس، نظارت مستقیم شهرداری بر طرح و ابهام درباره نحوه قیمت‌گذاری، نقدشوندگی و تحویل واحدها، پرسش‌های جدی درباره این مدل سرمایه‌گذاری ایجاد کرده است.

نخستین پروژه طرح خانه‌ریز در منطقه ۵ تهران و در بلوار آیت‌الله کاشانی تعریف شده است. این پروژه ۹ طبقه، ۵۴ واحد مسکونی و بیش از ۱۰ هزار مترمربع زیربنا دارد. بر اساس اعلام مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، هر کد ملی امکان خرید حداکثر ۱۰۰ واحد خانه‌ریز، معادل یک مترمربع، را دارد و قیمت این واحدها نیز به صورت ماهانه توسط کارشناسان رسمی تعیین می‌شود.

خانه‌ریز چیست و چگونه کار می‌کند؟

طرح خانه‌ریز با هدف فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری خرد در پروژه‌های ساختمانی طراحی شده است؛ به این معنا که افراد می‌توانند به جای خرید یک واحد کامل مسکونی، بخش بسیار کوچکی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کنند.

در ظاهر، این مدل می‌تواند امکان ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مسکن را فراهم کند، اما پرسش اصلی اینجاست که مالکیت این واحدهای خرد چه حقوقی برای سرمایه‌گذار ایجاد می‌کند و در نهایت سرمایه‌گذار چگونه می‌تواند از دارایی خود خارج شود.

موضوع مهم دیگر، سقف خرید تعیین‌شده برای هر کد ملی است. با توجه به اینکه هر فرد حداکثر امکان خرید ۱۰۰ خانه‌ریز، معادل یک مترمربع، را دارد، مشخص نیست این میزان سرمایه‌گذاری چگونه می‌تواند در نهایت به خانه‌دار شدن فرد منجر شود.

ناظر طرح خانه‌ریز چه نهادی است؟

یکی از مهم‌ترین ابهامات درباره طرح خانه‌ریز، موضوع نظارت بر فعالیت آن است. برخلاف ابزارهای سرمایه‌گذاری موجود در بازار سرمایه و نظام بانکی که تحت نظارت نهادهای مشخص فعالیت می‌کنند، این طرح تحت نظارت سازمان بورس یا بانک مرکزی تعریف نشده است.

نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، اعلام کرده است که نهاد ناظر طرح خانه‌ریز خود شهرداری است. به گفته او، مجوز اجرای این طرح از سند جامع سرمایه‌گذاری مصوب شورای شهر و ماده ۸۴ قانون شهرداری‌ها گرفته شده است.

این در حالی است که همین موضوع، یکی از اصلی‌ترین محل‌های اختلاف میان مجریان طرح و منتقدان آن محسوب می‌شود؛ زیرا پرسش این است که آیا شهرداری می‌تواند هم مجری و هم ناظر چنین سازوکاری باشد؟

ابهام حقوقی درباره سرمایه‌گذاری خارج از بازار سرمایه

از منظر حقوقی نیز طرح خانه‌ریز با پرسش‌های مهمی مواجه شده است. حمید اسدی، حقوقدان بازار سرمایه، با استناد به بند ۵ ماده ۴ و بند ۴ ماده ۴۶ قانون بازار اوراق بهادار، درباره ایجاد ابزارهای سرمایه‌گذاری خارج از چارچوب نظارتی بازار سرمایه هشدار داده است.

بر اساس این دیدگاه، هرگونه تاسیس بورس جدید یا انتشار آگهی برای پذیره‌نویسی اوراق بهادار در حوزه صلاحیت شورای عالی بورس و سازمان بورس و اوراق بهادار قرار دارد و قانون برای برخی تخلفات در این زمینه ضمانت اجرای کیفری نیز در نظر گرفته است.

در نتیجه، یکی از پرسش‌های اساسی درباره خانه‌ریز این است که ماهیت حقوقی این ابزار دقیقاً چیست و آیا ساختار آن نیازمند ثبت و دریافت مجوز از سازمان بورس است یا خیر.

سکوت سازمان بورس درباره طرح خانه‌ریز

با توجه به ابهامات موجود، انتظار می‌رود سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان متولی بازار سرمایه درباره جایگاه حقوقی طرح خانه‌ریز و حدود صلاحیت نظارتی خود موضع روشنی اعلام کند.

با این حال، بر اساس پیگیری‌های انجام‌شده، سازمان بورس تاکنون پاسخ روشنی درباره این موضوع ارائه نکرده است. این سکوت در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که مخاطب اصلی طرح، سرمایه‌گذاران خرد هستند و مشخص بودن نهاد ناظر، حقوق سرمایه‌گذاران و مسئولیت مجری می‌تواند نقش مهمی در اعتماد عمومی داشته باشد.

قیمت خانه‌ریز چگونه تعیین می‌شود؟

یکی دیگر از ابهامات مهم، نحوه تعیین قیمت خانه‌ریز است. قیمت هر واحد در زمان اعلام طرح ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان تعیین شده، اما ارزش آن به صورت ماهانه توسط کارشناسان رسمی قیمت‌گذاری می‌شود.

این شیوه قیمت‌گذاری باعث می‌شود سرمایه‌گذار در زمان خرید، تصویر دقیقی از ارزش نهایی سرمایه خود در زمان تکمیل پروژه نداشته باشد. از سوی دیگر، نوسان ماهانه قیمت در کنار نامشخص بودن زمان دقیق تکمیل و تحویل پروژه، ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد.

نقدشوندگی خانه‌ریز؛ مهم‌ترین پرسش سرمایه‌گذاران

نقدشوندگی نیز از دیگر ابهامات جدی طرح خانه‌ریز است. حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به ابهامات موجود درباره پروژه تاکید کرده است که مشخص نیست پروژه با چه امکاناتی، توسط چه پیمانکارانی، با چه هزینه‌ای و در چه زمانی ساخته و تحویل خواهد شد.

از سوی دیگر، خرید بخشی از یک پروژه ساختمانی لزوماً به معنای امکان سکونت در آن نیست. برای مثال، اگر فردی طی چند سال بتواند پنج یا ۱۰ مترمربع از یک پروژه را خریداری کند، همچنان مشخص نیست این میزان مالکیت چگونه می‌تواند به دریافت یک واحد مسکونی یا تسویه فیزیکی منجر شود.

به همین دلیل، میان «سرمایه‌گذاری خرد در مسکن» و «خانه‌دار شدن» تفاوت مهمی وجود دارد که در ارزیابی طرح خانه‌ریز باید به آن توجه شود.

خانه‌ریز ادامه مسیر طرح‌های قبلی شهرداری است؟

طرح خانه‌ریز نخستین تجربه شهرداری تهران برای ورود به حوزه فروش خرد مسکن نیست. پیش از این نیز طرح‌هایی با عناوینی مانند مشارکت در احداث ریزخانه‌ها و فروش متری مسکن مطرح شده بود.

طرح مشارکت در احداث ریزخانه‌های جنوب تهران از دوره شهرداری محمدباقر قالیباف مطرح شد و هدف آن تجمیع قطعات کوچک در بافت‌های فرسوده و ایجاد امکان صدور سند مشترک بود، اما این طرح در نهایت به نتیجه مورد انتظار نرسید.

پس از آن، طرح فروش متری مسکن با وعده فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری خرد در پروژه‌های ساختمانی مطرح شد؛ طرحی که با مشکلاتی از جمله تاخیر در ساخت، ابهام در نحوه تخصیص واحدها، نوسانات قیمت مسکن و چالش نقدشوندگی مواجه شد.

اکنون شهرداری تهران با طرح خانه‌ریز، مدل جدیدی را با واحدهای سرمایه‌گذاری سانتیمتری ارائه کرده است. با این حال، منتقدان معتقدند مسئله اصلی صرفاً تغییر واحد اندازه‌گیری از متر به سانتیمتر نیست، بلکه اعتماد سرمایه‌گذاران و وجود سازوکار شفاف برای حفظ حقوق آنها اهمیت بیشتری دارد.

مخالفت‌ها با طرح خانه‌ریز افزایش یافته است

طرح جدید شهرداری تهران از سوی برخی نمایندگان مجلس نیز با انتقاد مواجه شده است. نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس، اجرای چنین طرحی را نیازمند بررسی کارشناسی و هماهنگی با مسئولان مرتبط دانسته و تاکید کرده است که کمیسیون عمران در جریان جزئیات طرح قرار نداشته است.

عباس صوفی، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس، همچنین بر ضرورت مشخص شدن هدف اصلی طرح تاکید کرده است؛ اینکه آیا خانه‌ریز قرار است ابزاری برای خانه‌دار شدن مردم باشد یا صرفاً بستری برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی شهرداری.

آیا خانه‌ریز راه‌حل بحران مسکن است؟

مجموع ابهامات موجود درباره طرح خانه‌ریز نشان می‌دهد که این طرح پیش از هر چیز نیازمند شفاف‌سازی در چند محور اساسی است؛ از جمله جایگاه حقوقی، نهاد ناظر، نحوه قیمت‌گذاری، میزان ریسک سرمایه‌گذاری، سازوکار نقدشوندگی، زمان تحویل پروژه و حقوق سرمایه‌گذاران خرد.

از سوی دیگر، سابقه طرح‌های مشابه شهرداری تهران نیز باعث شده بخشی از نگرانی‌ها درباره اجرای خانه‌ریز جدی‌تر شود. اگر هدف اصلی این طرح تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی است، باید سازوکار آن به شکلی شفاف برای سرمایه‌گذاران توضیح داده شود و مسئولیت‌ها و تعهدات طرفین نیز به صورت روشن مشخص باشد.

در نهایت، پرسش اصلی درباره خانه‌ریز تنها این نیست که هر سانتیمتر مسکن با چه قیمتی فروخته می‌شود؛ بلکه باید مشخص شود سرمایه‌گذار در مقابل پولی که پرداخت می‌کند دقیقاً چه حقی به دست می‌آورد، چگونه می‌تواند سرمایه خود را نقد کند و چه تضمینی برای تکمیل پروژه و ایفای تعهدات وجود دارد. پاسخ روشن به این پرسش‌ها می‌تواند تعیین کند که خانه‌ریز واقعاً یک ابزار سرمایه‌گذاری خرد در بازار مسکن است یا صرفاً شیوه‌ای تازه برای تأمین مالی پروژه‌های شهرداری تهران.