معاوضه خانه با خودرو/ تازه‌ترین شکل تهاتر در بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن فقط در قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و حجم معاملات خود را نشان نمی‌دهد؛ گاهی نوع فایل‌های عرضه‌شده نیز تصویری از تغییر رفتار مالکان ارائه می‌کند. بررسی فایل‌های ملکی قابل معاوضه و تهاتر نشان می‌دهد در کنار فروش نقدی، بخشی از مالکان ترجیح می‌دهند ملک خود را با دارایی دیگری از جمله آپارتمان کوچک‌تر، ملک کلنگی یا حتی خودرو معاوضه کنند.

یکی از پرتکرارترین الگوها در میان فایل‌های تهاتری، معاوضه آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ با واحدهای کوچک‌تر است. در این مدل، مالک قصد خروج کامل از بازار مسکن را ندارد، بلکه با کاهش متراژ، بخشی از ارزش ملک خود را آزاد می‌کند.

معاوضه آپارتمان بزرگ با واحد کوچک‌تر در تهران

در باغ‌فیض، یک واحد ۹۵ متری دوخوابه با دو پارکینگ و قیمت پیشنهادی ۳۰ میلیارد تومان برای فروش یا معاوضه با یک واحد ریزمتراژ عرضه شده است. مالک در توضیحات فایل، «نیاز مالی» را دلیل تهاتر اعلام کرده است. در چنین معامله‌ای، فروشنده به جای فروش کامل ملک، می‌تواند با انتقال به واحدی کوچک‌تر، بخشی از سرمایه موجود در ملک را آزاد کند.

در پونک نیز نمونه‌های مشابهی دیده می‌شود. یک واحد ۱۲۰ متری سه‌خوابه با قیمت ۴۸ میلیارد تومان برای تهاتر با آپارتمان کوچک‌تر عرضه شده و در فایل دیگری، یک واحد ۹۵ متری با قیمت ۳۰.۵ میلیارد تومان نیز قابلیت معاوضه با واحدی کوچک‌تر را دارد.

تکرار چنین فایل‌هایی در مناطق مختلف و گران‌قیمت تهران می‌تواند نشان‌دهنده افزایش توجه برخی مالکان به کاهش متراژ برای تأمین نقدینگی باشد؛ به‌خصوص در شرایطی که فروش واحدهای بزرگ‌متراژ ممکن است به زمان بیشتری نیاز داشته باشد.

تهاتر برای تأمین نقدینگی؛ از سازمان برنامه تا هروی

در سازمان برنامه، یک واحد ۸۲ متری دوخوابه با قیمت حدود ۱۹.۸ میلیارد تومان برای تهاتر با واحد کوچک‌تر عرضه شده است. فروشنده در این فایل نیز دلیل معامله را «پول لازم بودن» عنوان کرده و اعلام کرده حاضر است ملک را با واحد کوچک‌تری در محدوده فردوس غرب یا شرق معاوضه کند.

در هروی نیز یک واحد ۱۳۸ متری سه‌خوابه با قیمت پیشنهادی ۴۲ میلیارد تومان برای فروش یا تهاتر با یک واحد دوخوابه عرضه شده است. قیمت هر متر این واحد حدود ۳۰۴ میلیون تومان اعلام شده و امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور و انباری نیز برای آن ذکر شده است.

این فایل از آن جهت قابل توجه است که در صورت انجام معامله، مالک نه‌تنها متراژ ملک خود را کاهش می‌دهد، بلکه از یک واحد سه‌خوابه به یک واحد دوخوابه منتقل خواهد شد و مابه‌التفاوت ارزش دو ملک می‌تواند به تأمین نقدینگی او کمک کند.

تهاتر همیشه به معنای کوچک‌تر کردن خانه نیست

در مقابل، همه معاملات تهاتری با هدف کاهش متراژ انجام نمی‌شود. در برخی فایل‌ها، مالکان واحدهای کوچک‌تر به دنبال معاوضه ملک خود با آپارتمان‌های بزرگ‌تر هستند.

برای نمونه، مالک یک واحد ۶۲ متری دوخوابه در جمهوری با قیمت حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیارد تومان اعلام کرده تنها حاضر به تهاتر با آپارتمانی ۸۰ متر و بزرگ‌تر در مناطق ۹، ۱۰ و ۱۱ تهران است.

بنابراین، تهاتر در بازار مسکن می‌تواند برای اهداف متفاوتی مورد استفاده قرار گیرد؛ از تأمین نقدینگی و کاهش متراژ گرفته تا افزایش فضای سکونت. در واقع، نوع تهاتر به نیاز مالی و مصرفی مالک و ارزش نسبی دو ملک بستگی دارد.

خودرو وارد معاملات تهاتری مسکن شد

در میان فایل‌های قابل معاوضه، نمونه‌هایی از تهاتر ملک با خودرو نیز دیده می‌شود. در یکی از این فایل‌ها، زمینی با کاربری مسکونی در منطقه آزاد انزلی، به مساحت حدود ۱۹۳ مترمربع و قیمت اعلامی ۳.۲ میلیارد تومان، برای تهاتر با یک دستگاه دنا اتومات آپشنال صفر کیلومتر عرضه شده است.

در نمونه‌ای دیگر، یک واحد ۵۲ متری در مرزداران با قیمت حدود ۱۷.۳ میلیارد تومان برای معاوضه با خودرو پیشنهاد شده است. مالک این واحد خودروهایی از جمله بنز، بی‌ام‌و، آئودی Q5، سانتافه، تیگو، پرادو و سورنتو را به‌عنوان گزینه‌های مورد نظر برای تهاتر مطرح کرده است.

در این نوع معاملات، خودرو عملاً بخشی از ارزش معامله را تشکیل می‌دهد و می‌تواند جایگزین بخشی از وجه نقد مورد نیاز برای انجام معامله ملک شود.

چرا خودرو در فایل‌های تهاتر ملک دیده می‌شود؟

در فایل‌های مورد بررسی، پیشنهاد معاوضه مستقیم ملک با طلا یا ارز به اندازه خودرو مشاهده نمی‌شود. البته این مشاهده به‌تنهایی برای تعمیم به کل بازار کافی نیست، اما نشان می‌دهد خودرو در برخی معاملات تهاتری به‌عنوان یکی از دارایی‌های قابل قبول برای مالک ظاهر شده است.

یکی از توضیحات احتمالی این است که مالکی که با هدف تأمین نقدینگی به تهاتر روی می‌آورد، ممکن است بخواهد بخشی از ارزش ملک را به دارایی دیگری تبدیل کند که امکان معامله مجدد آن برایش وجود داشته باشد. البته نقدشوندگی خودرو به مدل، شرایط بازار، قیمت و وضعیت خودروی مورد معامله وابسته است.

تهاتر ملک؛ نشانه‌ای از تغییر رفتار مالکان

مجموعه این فایل‌ها نشان می‌دهد تهاتر در بازار مسکن صرفاً یک روش جایگزین برای فروش نیست، بلکه در برخی موارد به ابزاری برای تغییر شکل دارایی تبدیل شده است. مالک یک واحد ۹۵ یا ۱۲۰ متری ممکن است با معاوضه آن با آپارتمانی کوچک‌تر، بخشی از سرمایه خود را آزاد کند؛ در سوی دیگر، مالک یک واحد کوچک می‌تواند از همین مسیر به دنبال افزایش فضای سکونت باشد.

در برخی موارد نیز دارایی‌هایی مانند خودرو وارد معامله می‌شوند و بخشی از ارزش ملک را پوشش می‌دهند. با این حال، معاملات تهاتری به دلیل اختلاف قیمت میان دو دارایی، نیاز به کارشناسی دقیق ارزش ملک و دارایی طرف مقابل و مسائل حقوقی، پیچیدگی بیشتری نسبت به فروش نقدی دارند.

در مجموع، افزایش تنوع فایل‌های قابل تهاتر را می‌توان بخشی از رفتار مالکان در شرایطی دانست که نیاز به نقدینگی، زمان فروش ملک و تفاوت ارزش دارایی‌ها، برخی فروشندگان را به سمت روش‌های غیرنقدی معامله سوق داده است.