چشم‌انداز قیمت و اجاره مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ شرایط متفاوتی نسبت به سال گذشته تجربه کرده است. تهدیدهای نظامی و تعلیق جنگ در تیرماه امسال به‌عنوان یک سپر روانی عمل کرده و موجب کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در مقایسه با ۱۴۰۳ شده است. در حالی‌که متوسط رشد نقطه‌ای قیمت آپارتمان در سال گذشته ۱۷ درصد بود، این شاخص در پنج ماه نخست امسال به حدود ۱۶ درصد محدود شد و در تابستان به ۱۵ درصد رسید. رکود غیرتورمی بازار باعث شده هم قیمت اسمی و هم ارزش واقعی ملک تحت فشار قرار گیرد.

رکود سنگین در معاملات مسکن

از ابتدای تابستان تاکنون میل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌ویژه در تهران به شدت کاهش یافته است. در دو ماه اخیر بسیاری از خریداران سرمایه‌ای از بازار خارج شده‌اند و جریان تقاضا تقریباً متوقف شده است. اگرچه در برخی شهرهای شمالی کشور تحرک‌هایی در روزهای ابتدایی تابستان مشاهده شد، اما کلیت بازار همچنان در رکود سنگین قرار دارد. این رکود موجب افت ۱۵ درصدی در قیمت واقعی آپارتمان‌ها شده و حتی در مقاطعی کاهش اسمی تا ۵ درصد نیز گزارش شده است.

اثرگذاری تهدید جنگ و تحریم‌ها

تحولات نظامی اخیر، همراه با احتمال بازگشت تحریم‌ها از مسیر فعال‌سازی مکانیسم ماشه، چشم‌انداز بازار مسکن را مبهم کرده است. اگر تحریم‌های پیش از برجام دوباره اعمال شوند، در ترکیب با ریسک‌های سیاسی می‌توانند فشار مضاعفی بر ساخت‌وساز وارد کنند. تجربه ماه‌های اخیر نشان داده که سرمایه‌گذاران در چنین فضایی به سمت بازارهای کم‌ریسک مانند طلا و ارز حرکت می‌کنند و بخش مسکن از چرخه جذب سرمایه کنار گذاشته می‌شود.

کاهش جذابیت ساخت‌وساز

افزایش شدید هزینه‌های تولید، از جمله رشد قیمت مصالح ساختمانی و زمین، در کنار کندی رشد قیمت فروش مسکن، حاشیه سود سازندگان را به حداقل رسانده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۱۴۰۴ به زیر پنج درصد رسیده که در مقایسه با سودآوری بازارهای موازی بسیار ناچیز است. این شرایط سبب شده بسیاری از سازندگان تمایلی برای آغاز پروژه‌های جدید نداشته باشند و حجم پروانه‌های ساختمانی به پایین‌ترین سطح یک دهه اخیر برسد.

فرصت خانه‌اولی‌ها و محدودیت‌های واقعی

کاهش شتاب تورم مسکن در نگاه نخست به سود متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی‌هاست، اما واقعیت این است که قدرت خرید خانوارها همچنان بسیار محدود است. در تهران، متوسط قیمت یک واحد مسکونی متعارف حدود چهار تا پنج میلیارد تومان است، در حالی که وام‌های خرید موجود کمتر از یک‌چهارم این رقم را پوشش می‌دهند. از سوی دیگر پس‌انداز خانوارها به دلیل تورم بالا صرف هزینه‌های روزمره شده و توان بازپرداخت اقساط سنگین نیز وجود ندارد. بنابراین حتی با کاهش نسبی قیمت‌ها، دستیابی به مسکن برای دهک‌های متوسط و پایین همچنان دشوار است.

بازار اجاره در آستانه نوسان

تورم اجاره‌بها که در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴۰ درصد رسیده بود، در نیمه نخست امسال اندکی کاهش یافت و به زیر ۳۵ درصد رسید. با این حال کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای به دلیل افت خرید سرمایه‌ای آپارتمان، می‌تواند موج تازه‌ای از افزایش اجاره‌ها را در نیمه دوم سال رقم بزند. به همین دلیل کارشناسان تاکید دارند سیاست‌گذار به جای تمرکز بر پروژه‌های ملکی، باید بر ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستاجران تمرکز کند.

چشم‌انداز بازار مسکن ۱۴۰۴

بازار مسکن در سال جاری درگیر رکود غیرتورمی است؛ رکودی که هم معاملات را کاهش داده و هم سازندگان را به حاشیه رانده است. تنها راه خروج از این وضعیت، بهبود شرایط اقتصادی و سیاسی، رشد پایدار درآمد خانوارها و افزایش قدرت خرید است. در غیر این صورت، حتی با کاهش شتاب رشد قیمت، دسترسی واقعی مردم به مسکن بهبود نخواهد یافت و رکود در ساخت‌وساز نیز ادامه خواهد داشت.