بازار اجاره تهران در زمستان/ کاهش رشد قیمت یا رکود واقعی؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بررسی فایل‌های رهن و اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از موجران انعطاف‌پذیری قابل توجهی در تعیین نرخ‌های پیشنهادی خود دارند و برخلاف تصور عمومی، فایل‌های اجاره با قیمت‌های بالاتر از عرف بازار سهم کمتری دارند. این وضعیت حاکی از تعدیل انتظارات موجران در مواجهه با شرایط رکودی بازار و کاهش توان پرداخت مستأجران است.

غلبه فایل‌های متعارف بر نرخ‌های هیجانی

داده‌های میدانی حاکی است تعداد فایل‌های «سیاه» (در محدوده میانگین قیمت منطقه) و «سبز» (پایین‌تر از میانگین) به‌طور چشمگیری بیش از فایل‌های «قرمز» (بالاتر از عرف) است. این توزیع قیمت نشان می‌دهد بخش غالب بازار اجاره تهران در محدوده نرخ‌های متعارف قرار دارد و فایل‌های هیجانی کمترین سهم را دارند.

عبور بازار اجاره از فاز انتظارات تورمی

بازار اجاره تهران در حال فاصله گرفتن از دوره «انتظارات تورمی حداکثری» و ورود به فاز «واقع‌گرایی معاملاتی» است. کاهش قدرت خرید خانوارها، افزایش سهم اجاره در سبد هزینه‌ای، جابه‌جایی به مناطق ارزان‌تر و نااطمینانی‌های اقتصادی باعث شده موجران با احتیاط بیشتری قیمت‌های پیشنهادی خود را تعیین کنند.

رقابت موجران برای جذب مستأجر

افزایش فایل‌های هم‌سطح یا پایین‌تر از میانگین قیمت منطقه نشان‌دهنده رقابت پنهان میان مالکان برای جذب مستأجر است. این رقابت به مهار رشد شتابان اجاره کمک می‌کند و بازار را به سطح توان واقعی تقاضا نزدیک می‌کند.

قیمت رهن کامل آپارتمان در مناطق مختلف تهران

در شرق تهران، واحدی ۴۵ متری در محله پیروزی با ۱۰ سال سن بنا، بدون پارکینگ و آسانسور، با ۶۰۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه شده است. در محدوده خواجه نصیر، واحدی ۷۰ متری و ۱۹ سال ساخت با انباری، ۷۲۰ میلیون تومان رهن کامل دارد. در هروی، آپارتمانی ۸۰ متری با ۱۰ سال ساخت و آسانسور، ۱.۵ میلیارد تومان رهن کامل ثبت شده است. در شمال تهران، واحدی در دزاشیب با ۷۰ متر و امکانات کامل ۱.۸۵ میلیارد تومان، در گیشا ۹۰ متر ۱.۶ میلیارد و در صادقیه ۱۱۰ متر بدون امکانات ۲ میلیارد تومان رهن کامل قیمت‌گذاری شده است. همچنین در نارمک واحد ۷۰ متری ۹۵۰ میلیون، در سبلان شمالی ۶۵ متر ۷۵۰ میلیون و در سراج ۸۰ متر با پارکینگ و انباری ۱.۱ میلیارد تومان رهن کامل دارد.

تحلیل نهایی: مهار رشد اجاره، نه کاهش قیمت

بازار اجاره تهران اکنون بیش از آنکه با کاهش قیمت مواجه شود، در مرحله مهار رشد قرار گرفته است. افزایش فایل‌های با قیمت متعارف و انعطاف موجران نشان‌دهنده تلاش بازار برای رسیدن به تعادل میان عرضه و تقاضاست، اما کاهش شدید اجاره‌بها بعید است مگر آنکه قدرت خرید مستأجران به شکل معناداری کاهش یابد.