مقاومت بازار اجاره در شمال تهران؛ افت قیمت مسکن تاثیری نداشت
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی تهران برخلاف سایر نقاط پایتخت، همچنان با مقاومت مالکان در برابر کاهش قیمت‌ها روبه‌رو است. اگرچه در پی خروج اتباع غیرمجاز، نااطمینانی‌های روانی ناشی از حملات اخیر و رکود کلی بازار، سطح تقاضا به‌ویژه در مناطق لوکس کاهش یافته، اما نرخ اجاره هنوز افت محسوسی نداشته است.
رکود کم‌سابقه در فایل‌های اجاره شمال تهران
با شروع فصل جابه‌جایی، بازار اجاره در محله‌هایی مانند زعفرانیه، نیاوران، الهیه و ولنجک، چهره‌ای متفاوت از سایر مناطق شهر دارد. فایل‌های متعدد اجاره در بنگاه‌ها و سایت‌ها ثبت شده‌اند، اما بازدیدکنندگان بسیار اندک‌اند و نرخ قراردادهای اجاره کاهش محسوسی داشته است. بسیاری از مشاوران املاک از رکود عمیق و بی‌سابقه خبر می‌دهند اما در عین حال می‌گویند که مالکان به‌راحتی حاضر به کاهش قیمت نیستند.
ترس مستاجران از ناامنی؛ «امنیت» وارد آگهی‌های اجاره شد
حملات اخیر رژیم صهیونیستی به مناطق مسکونی، تأثیر روانی قابل‌توجهی بر بخش‌هایی از شمال تهران گذاشته و برخی مستاجران ترجیح داده‌اند از سکونت در این مناطق صرف‌نظر کنند. این موضوع حتی در آگهی‌های اجاره نیز خود را نشان داده و عباراتی مانند «کاملاً امن» به توضیحات فایل‌ها اضافه شده‌اند.
یکی از مشاوران املاک در زعفرانیه می‌گوید: «مستاجران امسال فقط دنبال نرخ پایین‌تر نیستند، بلکه بیشتر به‌دنبال محله‌ای با امنیت روانی و اجتماعی هستند. خانه‌های لوکس با اجاره‌های بالا دیگر جذاب نیستند.»
افزایش خانه‌های خالی و کاهش تقاضا؛ اما قیمت‌ها پایین نیامد
با اخراج بخشی از اتباع غیرمجاز و افت شدید معاملات خرید و فروش، تعداد واحدهای خالی در شهر افزایش یافته است. این موضوع در بسیاری از مناطق به کاهش نرخ اجاره منجر شده، اما در شمال تهران اوضاع متفاوت است. به‌طور میانگین، نرخ اجاره در مناطق مرکزی و حاشیه‌ای ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داشته، ولی نیاوران، الهیه، زعفرانیه و ولنجک همچنان در برابر این روند مقاومت می‌کنند.
به گفته مشاوران املاک، برخی مالکان حاضر به مذاکره یا تهاتر شده‌اند، اما تمایلی برای کاهش رسمی نرخ‌ها وجود ندارد.
رفتار تازه مالکان؛ اجاره دادن در شمال و سکونت در مناطق دیگر
برخی از مالکان، پس از اجاره دادن ملک خود در مناطق لوکس، به محله‌های ارزان‌تر نقل مکان کرده‌اند و با همان مبلغ اجاره، خانه‌ای جدید برای خود تهیه کرده‌اند. این رفتار که پیش‌تر در بازار خرید دیده می‌شد، حالا به بازار اجاره هم راه یافته است. با این حال، همچنان بخشی از مالکان ترجیح می‌دهند واحدشان خالی بماند تا اینکه قیمت را پایین بیاورند.
قیمت اجاره در نیاوران، زعفرانیه و قیطریه چقدر است؟
بررسی میدانی فایل‌های ثبت‌شده در سایت‌های ملکی نشان می‌دهد که نرخ اجاره در برخی مناطق شمالی همچنان براساس عرف منطقه و بدون تخفیف تعیین شده است. به‌عنوان مثال:
یک آپارتمان ۱۲۹ متری سه خوابه، ساخت ۱۳۹۸ در زعفرانیه، با ۲ میلیارد ودیعه و تنها ۴ میلیون اجاره ماهانه فایل شده است.
در نیاوران، یک واحد ۷۰ متری یک‌خوابه، ساخت ۱۳۹۵، با ۴۰۰ میلیون ودیعه و ۴۰ میلیون اجاره در آگهی‌ها دیده می‌شود.
در قیطریه، آپارتمان ۱۱۰ متری دوخوابه با یک میلیارد ودیعه و ۶۰ میلیون تومان اجاره ماهانه به بازار عرضه شده است.
در سعادت‌آباد نیز یک آپارتمان ۶۵ متری یک‌خوابه با ساخت ۱۳۸۴، با ودیعه ۱.۶ میلیارد تومانی به‌صورت رهن کامل پیشنهاد شده است.
بازار اجاره شمال تهران میان واقع‌بینی و انکار در نوسان است
در مجموع، بازار اجاره در مناطق شمالی تهران میان دو قطب مقاومت و واقع‌بینی حرکت می‌کند. درحالی‌که افزایش واحدهای خالی و کاهش تقاضا می‌توانند شرایط را به نفع مستاجران تغییر دهند، رفتار محافظه‌کارانه مالکان و نااطمینانی‌های روانی مانع از افت قابل‌توجه قیمت‌ها شده است.
تا زمانی که شرایط کلی بازار، از جمله ریسک‌های روانی و اقتصادی مدیریت نشوند، چشم‌انداز کاهش واقعی قیمت اجاره در این مناطق چندان روشن نیست.
