کاهش ۳۴ درصدی قیمت دلاری مسکن در تهران؛ رکورد کمترین سطح از مهر ۹۹

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بررسی‌های تازه نشان می‌دهد میانگین قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران به ۸۸۶ دلار رسیده است؛ رقمی که پایین‌ترین سطح از مهر ۱۳۹۹ محسوب می‌شود. این عدد نسبت به پاییز سال گذشته ۳۴ درصد کاهش یافته و بیانگر فاصله قابل‌توجه بازار مسکن از روند رشد نرخ ارز است. دماسنج دلاری بازار ملک اکنون در سطحی کمتر از میانگین نرمال ۱۱۷۰ دلار ایستاده، هرچند هنوز به کف تاریخی خود نرسیده است.

جدایی مسیر دلار و مسکن

در ماه‌های اخیر، واکنش متفاوت دو بازار ارز و مسکن به ریسک‌های سیاسی، به‌ویژه تنش‌های منطقه‌ای، باعث شد مسیر قیمت‌ها از هم جدا شود. تا پیش از این، تغییرات قیمت ملک در تهران معمولا تابع نوسانات نرخ ارز بود، اما با افزایش ریسک جنگ و رکود معاملات ملکی، این همبستگی از میان رفت. به این ترتیب، در حالی‌که نرخ دلار به قله‌های جدیدی صعود کرده، قیمت دلاری مسکن کاهش یافته و به پایین‌ترین سطح پنج‌ساله رسیده است.

روند تاریخی قیمت دلاری مسکن

روند تغییرات قیمت دلاری از سال ۱۳۹۶ تاکنون در پنج مقطع قابل بررسی است. در سال ۹۶، با ثبات نسبی اقتصادی و نبود ریسک سیاسی، هر مترمربع آپارتمان حدود ۱۱۷۰ دلار قیمت داشت. سال ۹۷ با جهش نرخ ارز و رشد بیش از ۱۶۰ درصدی دلار، قیمت دلاری مسکن به کف تاریخی ۷۶۶ دلار سقوط کرد. سپس طی سال‌های ۹۸ و ۹۹ با ورود نقدینگی به بازار ملک، قیمت دلاری به‌ترتیب به ۹۸۳ و ۱۰۳۷ دلار رسید.
در سال ۱۴۰۰ با آغاز مذاکرات جدید و کاهش نسبی ریسک‌های سیاسی، قیمت مسکن در حدود ۱۰۰۰ دلار تثبیت شد. در سال بعد اما با توقف مذاکرات و افزایش تنش‌ها، قیمت دلاری به ۱۲۸۷ دلار رسید. اوج این روند در سال ۱۴۰۲ رقم خورد؛ زمانی‌که با اثرگذاری ریسک‌های سیاسی و رفتار هیجانی بازار، میانگین قیمت دلاری به رکورد ۱۴۷۰ دلار در مترمربع رسید. از ابتدای سال ۱۴۰۳ اما با شکل‌گیری ریسک جنگ و افت شدید تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن، مسیر نزولی آغاز شد و قیمت دلاری ابتدا به ۱۲۶۴ دلار و سپس در مهر ۱۴۰۴ به ۸۸۶ دلار کاهش یافت.

دلایل افت ارزش دلاری مسکن

تحلیل‌ها نشان می‌دهد افت اخیر، ناشی از چند عامل کلیدی است: نخست، سقوط تقاضای سرمایه‌ای و کاهش توان خرید خانوارها؛ دوم، رکود معاملات به‌دلیل نااطمینانی سیاسی؛ و سوم، رشد سریع‌تر نرخ ارز نسبت به قیمت ریالی مسکن. در واقع، برخلاف دوره‌های گذشته که رشد دلار به‌سرعت در قیمت ملک منعکس می‌شد، این بار بازار مسکن به دلیل ضعف خریداران، از واکنش به نرخ ارز بازمانده است.

سناریوهای پیش‌روی بازار

چشم‌انداز آینده قیمت دلاری مسکن به چهار متغیر اصلی وابسته است: «ماشه برجام»، «وضعیت جنگ و آتش‌بس»، «رشد نقدینگی» و «انتظارات عمومی». بر این اساس سه سناریو برای ماه‌های پیش‌رو مطرح است.
در سناریوی نخست، با تداوم وضعیت فعلی و بدون تغییر در تنش‌های سیاسی، قیمت دلاری مسکن احتمالاً در محدوده زیر ۱۰۰۰ دلار نوسان خواهد کرد. در سناریوی دوم، تشدید درگیری نظامی یا جهش جدید نرخ ارز می‌تواند قیمت دلاری را به سطوح پایین‌تری برساند. در سناریوی سوم، در صورت بهبود روابط سیاسی و کاهش تنش‌ها، بازار دوباره به مسیر همگرایی با دلار بازمی‌گردد و احتمال رشد تدریجی قیمت دلاری آپارتمان وجود دارد.

در مجموع، افت ۳۴ درصدی ارزش دلاری مسکن نسبت به مهر پارسال، نشانه‌ای از رکود عمیق در بازار معاملات و کاهش جذابیت دارایی ملکی برای سرمایه‌گذاران است؛ موضوعی که تا زمان روشن‌شدن شرایط سیاسی و اقتصادی کشور، بعید است تغییری اساسی در آن رخ دهد.