مقاومت مقررات در برابر ساخت مسکن کوچک؛ گره‌ای که بازار مسکن تهران را قفل کرده است

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، در حالی که کارشناسان مسکن بر ضرورت توسعه ساخت‌وساز واحدهای کوچک‌متراژ در شهر تهران تاکید دارند، مقررات فعلی شهرداری مانع از تحقق این روند شده و اجازه همسویی بازار ساخت با تقاضای واقعی خریداران را نمی‌دهد.

شکاف میان بازار ساخت و بازار خرید

میانگین مساحت زیربنای مسکونی در تهران حدود 140 مترمربع است، در حالی که متوسط متراژ واحدهای معامله‌شده در بازار زیر 90 مترمربع قرار دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود یک‌سوم معاملات به آپارتمان‌های زیر 60 مترمربع اختصاص دارد. این اختلاف نشان‌دهنده آن است که سازندگان در مسیر متفاوتی از تقاضای بازار حرکت می‌کنند؛ آنها عمدتا واحدهای بزرگ می‌سازند، در حالی که خریداران به دنبال خانه‌های کوچک‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر هستند.

الزام پارکینگ؛ مانع اصلی ساخت واحدهای کوچک

یکی از دلایل اصلی این ناهماهنگی، الزام قانونی تامین پارکینگ برای هر واحد مسکونی است. براساس مقررات فعلی، سازنده باید برای هر واحد یک پارکینگ در نظر بگیرد. در زمین‌های کوچک، تامین این فضا عملا ممکن نیست و سازنده مجبور می‌شود به جای احداث چند واحد کوچک، تعداد کمتری واحد بزرگ بسازد. به عنوان مثال در یک زمین 100 متری به جای شش واحد 50 متری، تنها می‌توان چهار واحد 70 تا 75 متری ساخت؛ واحدهایی که برای بسیاری از متقاضیان خرید در دسترس نیستند.

قوانین قدیمی در برابر واقعیت جدید بازار

مقررات فعلی شهرداری تهران ریشه در دوره‌ای دارد که قدرت خرید مردم و پوشش تسهیلات بانکی بالاتر بود. اما در سال‌های اخیر با رشد شدید قیمت مسکن، توان خرید خانوارها به حداقل رسیده است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در تهران از متری 30 تا 40 میلیون تومان آغاز می‌شود و در برخی مناطق تا 80 میلیون تومان نیز می‌رسد، بسیاری از مستاجران حتی برای خرید واحدهای کوچک هم با مشکل مواجه‌اند.

کاهش هزینه خرید با ساخت واحدهای کوچک‌تر

به اعتقاد کارشناسان، اگر شهرداری اجازه ساخت واحدهای زیر 50 مترمربع را صادر کند، قدرت خرید بخش بزرگی از متقاضیان بازمی‌گردد. تفاوت قیمت میان واحدهای 60 متری و 40 متری در تهران گاهی به بیش از یک میلیارد تومان می‌رسد. برای نمونه، در جنوب تهران یک آپارتمان 56 متری 17 سال ساخت 2 میلیارد و 800 میلیون تومان قیمت دارد، در حالی که واحد 48 متری مشابه با 2 میلیارد تومان قابل خریداری است. در مناطق دیگر نیز واحدهای 44 تا 45 متری با قیمت‌هایی بین 940 میلیون تا 1 میلیارد و 200 میلیون تومان معامله می‌شوند.

ضرورت بازنگری در مقررات شهری

کارشناسان معتقدند ادامه مقاومت شهرداری در برابر ساخت مسکن‌های کوچک، مانعی بزرگ در مسیر خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف جامعه است. حذف این محدودیت‌ها نه‌تنها به ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا کمک می‌کند، بلکه می‌تواند بخشی از قفل بازار مسکن را باز کرده و زمینه‌ساز رونق ساخت‌وساز در مقیاس‌های واقعی‌تر و متناسب با قدرت خرید مردم شود.