دارایی‌های ملکی بانک‌ها و اثر آن بر رکود بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت دارایی‌های ملکی شبکه بانکی کشور نشان می‌دهد بانک‌ها مالک بیش از ۲۳ هزار و ۹۰۰ ملک با ارزشی بالغ بر یک‌هزار هزار میلیارد تومان هستند. بر اساس این گزارش، شبکه بانکی ایران دارای ۱۱ هزار و ۳۴۱ شعبه و ستاد بوده و تعداد سایر املاک نیز به ۱۲ هزار و ۵۶۲ واحد رسیده است. این آمار در حالی منتشر شده که سال‌هاست بانک‌ها به‌عنوان یکی از عوامل تأثیرگذار در قیمت‌سازی بازار مسکن شناخته می‌شوند.

بانک سپه در صدر مالکان ملکی نظام بانکی

در میان بانک‌ها، بانک سپه با بیش از ۲۶۰۰ ملک در صدر فهرست مالکان ملکی قرار دارد. کارشناسان بازار مسکن می‌گویند این حجم از دارایی، بانک‌ها را به یکی از بازیگران مهم بازار ملک تبدیل کرده است. به اعتقاد آنها، حضور بانک‌ها در بازار مسکن تنها محدود به سرمایه‌گذاری نیست، بلکه در برخی موارد برای تنظیم ترازنامه و بهبود صورت‌های مالی نیز از ارزش‌گذاری مجدد املاک خود استفاده می‌کنند؛ اقدامی که می‌تواند منجر به شکل‌گیری قیمت‌های غیرواقعی در مناطق شهری شود.

بانک‌ها متهمان همیشگی قیمت‌سازی در بازار ملک

فعالان بازار مسکن معتقدند بانک‌ها به‌دلیل دسترسی به منابع مالی گسترده و نفوذ در سیاست‌های اعتباری کشور، در برخی مواقع نقش مهمی در نوسانات قیمت مسکن دارند. آنها می‌گویند افزایش مصنوعی ارزش دارایی‌های ملکی بانک‌ها می‌تواند به رشد حباب قیمتی در بازار بینجامد. با این حال، کارشناسان تأکید می‌کنند که همه املاک بانکی در معرض سوداگری نیستند و بخش زیادی از این دارایی‌ها برای وصول مطالبات یا تملک وثایق ضبط شده‌اند.

املاک بانکی و تأثیر محدود در سطح ملی

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با سرمایه و بورس گفت: «۱۲ هزار ملکی که در تملک بانک‌ها قرار دارد، رقم بالایی است اما ورود آنها به بازار لزوماً باعث تغییر بزرگ در قیمت‌ها نمی‌شود؛ زیرا بسیاری از این املاک درگیر مسائل حقوقی‌اند یا مشتری فعال ندارند.» او افزود: «تأثیر واقعی زمانی است که تمرکز املاک در مناطقی مانند تهران بالا باشد؛ در این حالت، بانک‌ها می‌توانند در مقیاس محلی نقش قیمت‌گذار ایفا کنند، اما در سطح ملی اثر چندانی ندارند.»

تمرکز املاک بانکی در تهران و اثرگذاری احتمالی بر قیمت‌ها

یزدانی تأکید کرد: «اگر سهم املاک بانک‌ها در تهران بین پنج تا ده درصد از واحدهای آماده فروش باشد، امکان قیمت‌سازی در بازار پایتخت وجود دارد. اما در صورت پراکندگی این املاک در سراسر کشور، تأثیر آنها بر قیمت‌ها بسیار محدود خواهد بود.» او همچنین خاطرنشان کرد: «در شرایط رکود فعلی بازار، ورود املاک بانکی نه باعث افزایش قیمت می‌شود و نه کاهش محسوسی ایجاد خواهد کرد.»

آیا بانک‌ها مافیای بازار مسکن‌اند؟

یزدانی در پاسخ به این پرسش گفت: «من اعتقاد ندارم بانک‌ها مافیای بازار مسکن هستند. بخش زیادی از دارایی‌های ملکی آنها نتیجه وصول نشدن مطالبات و وضعیت نابسامان اقتصادی است. با این حال، انکار نمی‌توان کرد که بانک‌ها نیز همانند سایر بازیگران، در مواقعی رفتارهای سوداگرانه دارند.» به گفته او، بازار مسکن به‌قدری در رکود است که حتی اگر بانک‌ها قصد تأثیرگذاری داشته باشند، نمی‌توانند تغییر چشمگیری در قیمت‌ها ایجاد کنند.

بر اساس داده‌های رسمی، بانک‌ها اکنون مالک دارایی ملکی عظیمی هستند که ارزش آن به هزار هزار میلیارد تومان می‌رسد. هرچند این حجم از دارایی‌ها باعث می‌شود بانک‌ها به بازیگران مهم بازار مسکن تبدیل شوند، اما کارشناسان بر این باورند که تأثیر واقعی آنها در روند قیمت‌گذاری، به تمرکز جغرافیایی املاک و وضعیت تقاضای بازار بستگی دارد. به نظر می‌رسد در شرایط فعلی، رکود معاملات و کاهش قدرت خرید مردم، مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده در مسیر بازار مسکن هستند.