آینده بازار مسکن در ایران؛ جهش بزرگ به سمت واحدهای کوچک‌متراژ

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار ساخت‌وساز ایران در حالی وارد نیمه دوم سال ۱۴۰۴ شده که سازندگان با رکود معاملات، افزایش هزینه‌ها و دشواری تأمین مالی روبه‌رو هستند. با این حال، در دل این رکود، الگوی جدیدی از تقاضا در حال شکل‌گیری است؛ تغییری که بنا بر تحلیل فعالان صنعت ساختمان، می‌تواند مسیر آینده این بازار را تغییر دهد و مدل‌های تازه‌ای از سرمایه‌گذاری را به‌صرفه‌تر کند.

تغییر بزرگ در الگوی تقاضای مسکن

مطالعات میدانی نشان می‌دهد بخش عمده تقاضای واقعی بازار به سمت واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌قیمت حرکت کرده است؛ واحدهایی متناسب با توان خرید زوج‌های جوان و اقشار متوسط که دوره فروش کوتاه‌تری دارند و سرمایه را سریع‌تر به گردش درمی‌آورند. به همین دلیل، بسیاری از سازندگان در حال فاصله گرفتن از پروژه‌های لوکس و پرهزینه و حرکت به سمت ساخت‌های چابک‌تر و اقتصادی‌تر هستند.

ساخت‌وساز با نگاه بازدهی، نه حجم

مهدی زرقانی، توسعه‌گر صنعت ساختمان، معتقد است بازار در حال عبور از یک تغییر جدی است. او می‌گوید شاخص‌های موفقیت پروژه‌ها دیگر بر پایه بزرگی و تجمل بنا نمی‌شود و این تغییر نگرش، ساخت‌وساز را به سمت پروژه‌هایی سوق داده که بازگشت سرمایه کوتاه‌تری دارند و ریسک فروش آن‌ها کمتر است. به گفته وی، امروز پرسش اصلی سازندگان، سرعت نقدشوندگی پروژه است و پاسخ این نیاز، ساخت واحدهای میان‌قیمت و کوچک‌متراژ است.

تقاضای پایدار برای واحدهای زیر ۸۰ متر

بر اساس داده‌های میدانی، بیشترین تقاضای واقعی نیمه نخست سال ۱۴۰۴ مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متر بوده است. زوج‌های جوان و مستأجرانی که توان خرید متراژهای بالا را ندارند، اکنون بازار اصلی این نوع پروژه‌ها محسوب می‌شوند. همین تقاضای پایدار باعث شده ریسک فروش به کمترین حد برسد و سازندگان بتوانند جریان سرمایه خود را حفظ کنند.

پایان دوران پروژه‌های پرهزینه و کم‌بازده

زرقانی تأکید می‌کند که دوران پروژه‌های بزرگ و سنگین که بازگشت دیرهنگام و پرریسکی دارند، رو به پایان است. به گفته او، پروژه‌های کوچک‌متراژ علاوه بر دوره ساخت کوتاه‌تر، نقدشوندگی بالاتری دارند و در شرایط تورمی، چرخش سریع سرمایه مزیتی حیاتی است. این دسته از پروژه‌ها به‌دلیل توان بالای فروش، به سازندگان اجازه می‌دهند با ریسک کمتر وارد چرخه ساخت‌وساز شوند.

مزیت تأمین مالی پروژه‌های چابک

یکی دیگر از مزیت‌های ساخت‌وساز کوچک‌متراژ، سهولت جذب منابع مالی است. پروژه‌های اقتصادی و کم‌ریسک در بافت‌های میانی یا فرسوده، شانس بیشتری برای دریافت وام یا جذب سرمایه مشارکتی دارند. بانک‌ها و سرمایه‌گذاران به دلیل بازدهی اطمینان‌بخش این مدل، رغبت بیشتری برای مشارکت نشان می‌دهند و همین موضوع هزینه تأمین مالی سازندگان را کاهش می‌دهد.

فرصت‌های پنهان در بافت‌های فرسوده

زرقانی معتقد است محلات قدیمی و کم‌برخوردار، بهترین فرصت ساخت‌وساز در شرایط فعلی هستند؛ مناطقی که قیمت زمین هنوز منطقی است و هزینه تملک پایین‌تر از میانگین شهرهاست. از سوی دیگر، تخفیف‌های قانونی دولت و شهرداری برای ساخت‌وساز در بافت فرسوده باعث شده اجرای پروژه‌های چابک در این مناطق به‌صرفه‌تر از گذشته شود. ترکیب این مزیت‌ها با طراحی مناسب و تأمین مالی مرحله‌ای می‌تواند یک مدل پایدار و سودآور برای سازندگان ایجاد کند.

آینده صنعت ساختمان در دست سازندگان هوشمند

به گفته این کارشناس، بازار مسکن دیگر توان پروژه‌های بزرگ، پرهزینه و کم‌بازده را ندارد. آینده متعلق به سازندگانی است که ساخت‌وساز را با واقعیت‌های اقتصادی منطبق می‌کنند؛ سازندگانی که به جای تمرکز بر حجم ساخت، به بازده، سرعت فروش و مدیریت ریسک توجه دارند. تغییر نگاه از ساخت پروژه‌های لوکس به سمت واحدهای میان‌قیمت و کوچک‌متراژ، نه‌تنها پاسخی به شرایط اقتصادی و درآمدی مردم است، بلکه راهکاری مؤثر برای عبور از رکود تورمی و حفظ اشتغال در صنعت ساختمان محسوب می‌شود.