بحران تازه در بازار مسکن؛ چرا قیمت‌ها نمی‌ریزند؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، ثبت میانگین قیمت متری ۱۵۳ میلیون تومان برای آپارتمان‌های نوساز، نشان‌دهنده ورود بازار مسکن به مرحله‌ای تازه از بحران است؛ مرحله‌ای که در آن نه افزایش قیمت‌ها به رونق معاملات انجامیده و نه رکود، توانسته مسیر کاهش نرخ‌ها را هموار کند. این وضعیت نه حاصل یک شوک مقطعی، بلکه نتیجه سال‌ها تصمیم‌گیری‌های نیمه‌تمام و فقدان سیاستگذاری مؤثر در یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصاد شهری است.

مسکن؛ آینه‌ای از کیفیت حکمرانی اقتصادی
بازار مسکن همواره به‌عنوان یکی از شاخص‌های سنجش کیفیت حکمرانی اقتصادی شناخته می‌شود. هنگامی که قیمت مسکن با شتابی چند برابر رشد درآمد خانوار افزایش می‌یابد، این موضوع از ناهماهنگی ساختاری میان سیاست‌های کلان و واقعیت معیشتی جامعه حکایت دارد. در چنین شرایطی، ضعف اجرا و نظارت بیش از پیش نمایان می‌شود؛ قوانینی که برای سامان‌دهی بازار نوشته شده‌اند، اما در عمل اثری ملموس بر زندگی مردم ندارند.

تمرکز ساخت‌وساز نوسازها در مناطق شمالی شهر
بررسی ترکیب عرضه در بازار مسکن نشان می‌دهد سهم واحدهای نوساز از کل فایل‌های فروش محدود است و همین سهم اندک نیز عمدتاً در مناطق شمالی شهر متمرکز شده است. این تمرکز، حاصل انتخاب منطقی سرمایه در غیاب جهت‌دهی سیاستگذار است. سازندگان در مواجهه با هزینه‌های بالای زمین، مصالح و تأمین مالی، ناگزیر مناطقی را انتخاب می‌کنند که قدرت جذب قیمت‌های بالاتر را دارد؛ انتخابی اقتصادی که پیامد اجتماعی آن، حذف تقاضای مصرفی و تعمیق نابرابری فضایی در شهر است.

شکاف عمیق میان قیمت‌ها و قدرت خرید
میانگین قیمت حدود ۱۰۸ میلیون تومان برای کل شهر، در کنار نرخ ۱۵۳ میلیون تومانی نوسازها، تصویری دوگانه از بازار ارائه می‌دهد. از یک‌سو واحدهایی با قیمت‌های نجومی عرضه می‌شوند و از سوی دیگر، تقاضایی انباشته اما فاقد قدرت خرید شکل گرفته است. این شکاف موجب شده تعادل عرضه و تقاضا برهم بخورد و بازاری ایجاد شود که در آن قیمت‌ها بالا باقی بمانند، اما حجم معاملات کاهش یابد.

رکود معاملات؛ نبود خریدار یا نبود قدرت خرید؟
گزارش‌های میدانی از نبود خریدار در بازار مسکن حکایت دارد، اما این گزاره به معنای نبود نیاز نیست. نیاز به مسکن در تهران همواره وجود داشته، اما نسبت قیمت به درآمد به سطحی رسیده که بخش بزرگی از تقاضا عملاً از بازار حذف شده است. رکود فعلی، نتیجه همین حذف تدریجی تقاضای مصرفی است؛ رکودی که ریشه در ساختار اقتصادی دارد، نه در رفتارهای هیجانی بازار.

ابهام در اجرای قانون جهش تولید مسکن
در این شرایط، نقش دولت و مجلس در تنظیم‌گری بازار مسکن پررنگ‌تر از گذشته می‌شود. قانون جهش تولید مسکن با هدف افزایش عرضه، کاهش هزینه ساخت و استفاده از زمین‌های دولتی تصویب شد، اما اثر آن در شاخص‌های بازار به‌روشنی قابل مشاهده نیست. نبود داده‌های شفاف درباره میزان ساخت‌وساز، نحوه تخصیص زمین و گروه‌های هدف، امکان ارزیابی عملکرد این قانون را از افکار عمومی سلب کرده است.

لزوم پاسخگویی و شفافیت در سیاستگذاری مسکن
مجلس باید از دولت گزارش دقیق اجرای قوانین حوزه مسکن را مطالبه کند. اگر برنامه‌ها در حال اجراست، چرا خروجی آن در بازار دیده نمی‌شود و اگر موانع جدی وجود دارد، چرا به‌صورت شفاف اعلام نمی‌شود؟ فاصله میان آمارهای رسمی و تجربه زیسته شهروندان، به عاملی برای تشدید بی‌اعتمادی عمومی تبدیل شده است.

پیامدهای اجتماعی رهاشدگی بازار مسکن
رهاشدگی بازار مسکن تنها به افزایش قیمت ختم نمی‌شود. تغییر الگوی سکونت، رشد اجاره‌نشینی ناخواسته، کوچک شدن متراژ واحدها و انتقال فشار اقتصادی به طبقه متوسط، بخشی از پیامدهای این وضعیت است. تمرکز ساخت‌وساز در مناطق برخوردار نیز شکاف فضایی شهر را عمیق‌تر کرده و دسترسی به مسکن مناسب را برای بخش بزرگی از جامعه دشوار ساخته است.

ضرورت هدایت سرمایه و بازنگری در رویکردها
دولت باید با استفاده از ابزارهای مالیاتی، اعتباری و زمین، سرمایه را به سمت تولید مسکن متناسب با تقاضای واقعی هدایت کند. واگذاری کامل این حوزه به منطق بازار، به معنای پذیرش نابرابری به‌عنوان یک قاعده است. سکوت یا انفعال در برابر بحران مسکن، پیامدهایی چون افزایش مهاجرت درون‌شهری، گسترش حاشیه‌نشینی و تشدید نابرابری اجتماعی را به دنبال خواهد داشت.

مسکن؛ معیار سنجش جدیت دولت و مجلس
بازار مسکن امروز به معیاری برای سنجش میزان پاسخگویی دولت و مجلس به مسائل واقعی جامعه تبدیل شده است. قیمت‌های بالا در کنار رکود عمیق، نتیجه سال‌ها تعویق تصمیم‌گیری و تکیه بر راه‌حل‌های کوتاه‌مدت است. خروج از این وضعیت نیازمند تصمیم‌های روشن، قابل سنجش و شفاف است؛ تصمیم‌هایی که اثر آن در زندگی روزمره مردم احساس شود.