اجاره دلاری خانه در تهران/ دلار به آگهی‌های مسکن رسید

به گزارش سرمایه و بورس، اجاره دلاری خانه که تا پیش از این بیشتر در توافق‌های خصوصی میان برخی مالکان و مستاجران دیده می‌شد، حالا به آگهی‌های ملکی نیز راه پیدا کرده است. بررسی‌ها از رواج این شیوه در بخش‌هایی از بازار مسکن تهران، به‌ویژه در مناطق شمالی و میان واحدهای لوکس، و همچنین چالش‌های حقوقی این نوع قراردادها حکایت دارد.

طی هفته‌های اخیر، تصاویر و نمونه‌هایی از آگهی اجاره خانه به دلار در فضای مجازی توجه کاربران را جلب کرده است. اگرچه این اتفاق در نگاه نخست پدیده‌ای تازه به نظر می‌رسد، اما اجاره‌بهای ارزی سال‌هاست در بخش‌هایی از بازار مسکن و بیشتر در قالب توافق‌های غیرعلنی میان مالک و مستاجر وجود داشته است. تفاوت جدید اینجاست که چنین توافق‌هایی اکنون در برخی موارد به آگهی‌های علنی بازار ملک نیز راه پیدا کرده‌اند.

اجاره دلاری خانه چگونه به آگهی‌های ملکی رسید؟

همزمان با کاهش ارزش پول ملی در سال‌های اخیر، برخی مالکان ترجیح داده‌اند واحدهای خود را به جای اجاره ریالی، با دلار یا سایر ارزها اجاره دهند. این شیوه بیشتر در مناطق شمالی تهران و در میان خانه‌های لوکس و گران‌قیمت مشاهده شده است.

پیش از این، شرط پرداخت ارزی معمولا هنگام مراجعه حضوری یا در زمان مذاکره برای تنظیم قرارداد مطرح می‌شد، اما اکنون عباراتی مانند «اجاره دلاری»، «اجاره به دلار»، «مستاجر خارجی» و «اجاره به خارجی» نیز در برخی آگهی‌های ملکی دیده می‌شود.

البته اجاره دلاری هنوز به شکل گسترده در تمام پلتفرم‌های ملکی رواج پیدا نکرده است، اما بررسی‌های تجارت‌نیوز نشان می‌دهد تعداد این فایل‌ها به اندازه‌ای هست که بتوان آن را نشانه‌ای از تغییر در بخشی از بازار اجاره دانست.

چرا برخی مالکان اجاره را به دلار تعیین می‌کنند؟

کاهش ارزش ریال یکی از مهم‌ترین عواملی است که در شکل‌گیری این نوع توافق‌ها نقش دارد. برای برخی مالکان، تعیین اجاره‌بها بر مبنای ارز خارجی راهی برای حفظ ارزش دریافتی در برابر نوسانات نرخ ارز محسوب می‌شود.

این موضوع به‌ویژه در مورد املاک گران‌قیمت و واحدهایی که مالکان آنها در خارج از کشور زندگی می‌کنند، بیشتر مطرح شده است. با این حال، تعیین اجاره به ارز خارجی برای مستاجران می‌تواند ریسک قابل توجهی ایجاد کند؛ چراکه افزایش نرخ ارز مستقیما هزینه ماهانه سکونت را افزایش خواهد داد.

اجاره خانه به دلار چه مشکلات حقوقی دارد؟

یکی از مهم‌ترین ابهامات درباره قرارداد اجاره دلاری، وضعیت حقوقی پرداخت اجاره‌بها با ارز خارجی است.

داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، خرداد سال گذشته درباره آگهی‌های خرید، فروش و اجاره مسکن با دلار و سایر ارزها هشدار داده بود و گفته بود چنین قراردادهایی قابلیت رسیدگی در مراجع قضایی را ندارند.

از سوی دیگر، طبق ماده ۲ مکرر قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز، انجام معامله ارزی در کشور، جز در مواردی که حداقل یکی از طرفین صرافی مجاز، بانک یا موسسه مالی و اعتباری دارای مجوز باشد، می‌تواند مشمول عنوان قاچاق ارز شود.

در کنار این موضوع، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها نیز بر ثبت مشخصات قراردادهای اجاره، از جمله مدت قرارداد، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، در سامانه‌های مربوط تاکید دارد.

در نتیجه، توافق‌هایی که خارج از چارچوب قرارداد رسمی یا بدون ثبت دقیق نحوه پرداخت انجام می‌شوند، می‌توانند ریسک حقوقی بیشتری برای مالک و مستاجر ایجاد کنند.

مشاوران املاک از رواج اجاره دلاری در تهران می‌گویند

بررسی‌های میدانی و گفت‌وگو با برخی مشاوران املاک در مناطق شمالی تهران نشان می‌دهد دریافت اجاره به دلار و یورو و حتی در برخی موارد رمزارز، در میان بخشی از مالکان وجود دارد.

یکی از مشاوران املاک منطقه نیاوران در این باره می‌گوید برخی مالکان از مستاجران درخواست می‌کنند اجاره را به صورت دلاری پرداخت کنند. به گفته او، مبلغ اجاره بسته به امکانات و شرایط ملک متفاوت است و حتی مشاوران املاک در محله‌های دیگر نیز از وجود چنین توافق‌هایی خبر دارند.

این مشاور املاک همچنین توضیح می‌دهد که بسیاری از دفاتر به دلیل مسائل قانونی حاضر به تنظیم چنین قراردادهایی نیستند، اما در برخی بنگاه‌ها قراردادهایی با این شیوه تنظیم می‌شود.

او درباره روش دیگری که برخی مالکان استفاده می‌کنند نیز می‌گوید گاهی مبلغ اجاره در قرارداد به صورت ریالی درج می‌شود، اما مستاجر عملا اجاره ماهانه را به دلار پرداخت می‌کند. این روش نیز می‌تواند در صورت بروز اختلاف، مشکلات حقوقی ایجاد کند؛ چراکه نحوه واقعی پرداخت اجاره ممکن است به آسانی قابل اثبات نباشد.

مالکان خارج از کشور و افزایش درخواست اجاره ارزی

یکی دیگر از مشاوران املاک منطقه گاندی نیز می‌گوید برخی مالکان که اجاره ملک خود را به صورت دلاری دریافت می‌کنند، خارج از کشور زندگی می‌کنند.

به گفته او، طی دو تا سه ماه اخیر مراجعه مالکان برای اطلاع از نحوه دریافت اجاره به دلار یا یورو افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد اجاره ارزی تنها به چند مورد پراکنده محدود نمانده و در بخشی از بازار مسکن به یک مطالبه از سوی برخی مالکان تبدیل شده است.

مستاجر خارجی؛ مسیر دیگری برای اجاره دلاری

در کنار آگهی‌های مستقیم اجاره دلاری، برخی شرکت‌ها و دفاتر فعال در حوزه اجاره املاک نیز خدماتی برای پیدا کردن مستاجر خارجی ارائه می‌کنند.

این مجموعه‌ها اعلام می‌کنند با افرادی ارتباط دارند که دارای پاسپورت و مدارک اقامتی معتبر هستند و در صورت پسندیدن ملک، امکان عقد قرارداد با آنها وجود دارد.

یکی از این مجموعه‌ها مدعی است که فرایند پیدا کردن مستاجر خارجی و تنظیم قرارداد را از ابتدا تا انتها انجام می‌دهد. طبق توضیحات این مجموعه، مشخصات و تصاویر ملک برای متقاضی خارجی ارسال می‌شود و در صورت توافق، قراردادی به دو زبان فارسی و انگلیسی تنظیم خواهد شد و مبلغ اجاره نیز به دلار در قرارداد درج می‌شود.

با این حال، نمی‌توان قانونی یا غیرقانونی بودن فعالیت این شرکت‌ها و دفاتر را صرفا بر اساس ادعاهای مطرح‌شده تایید کرد. همچنین وضعیت اقامت، هویت و مدارک قانونی مستاجر خارجی باید به صورت جداگانه بررسی شود.

اجاره دلاری خانه؛ پدیده‌ای در حال گسترش یا بازار محدود؟

مجموع بررسی آگهی‌های ملکی و اظهارات فعالان بازار نشان می‌دهد اجاره دلاری خانه اگرچه هنوز بخشی از سازوکار رسمی بازار اجاره نیست، اما در بازار غیررسمی وجود دارد و در برخی مناطق تهران نیز نشانه‌هایی از گسترش آن دیده می‌شود.

کاهش ارزش ریال و نگرانی مالکان از افت ارزش درآمد اجاره، از جمله عواملی است که برخی مالکان را به سمت تعیین اجاره‌بها بر اساس دلار، یورو یا سایر ارزها سوق داده است. در مقابل، مستاجران با نوع تازه‌ای از ریسک مواجه می‌شوند؛ ریسکی که در صورت افزایش نرخ ارز می‌تواند هزینه سکونت آنها را به شکل قابل توجهی افزایش دهد.

در چنین شرایطی، نحوه درج مبلغ اجاره در قرارداد، ثبت رسمی توافق، شیوه پرداخت و وضعیت حقوقی معامله اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. به همین دلیل، اجاره‌بهای ارزی علاوه بر اینکه یک تغییر در رفتار بخشی از بازار مسکن محسوب می‌شود، می‌تواند به یکی از چالش‌های جدید بازار اجاره تهران نیز تبدیل شود.