قیمت مسکن تهران بعد از جنگ/ کدام مناطق بیشترین گرانی را تجربه کردند؟

به گزارش سرمایه و بورس، بررسی روند قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد افزایش تعداد اصابت‌ها در دوره جنگ، دست‌کم در سطح منطقه‌ای، به کاهش قیمت مسکن منجر نشده است. داده‌های قیمتی نشان می‌دهد از ابتدای اسفند ۱۴۰۴ تا ابتدای شهریور ۱۴۰۵، قیمت مسکن در هیچ‌یک از مناطق ۲۲گانه تهران کاهش پیدا نکرده و حتی مناطقی که بیشترین تعداد اصابت را تجربه کرده‌اند نیز با رشد قیمت مواجه شده‌اند.

در یک بازه یک‌سال و سه‌ماهه، بازار مسکن تهران شاهد تغییر قابل توجه سطح قیمت‌ها بوده است. میانگین ساده قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه از حدود ۱۰۱.۳ میلیون تومان در ابتدای خرداد ۱۴۰۴ به حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان در ابتدای شهریور ۱۴۰۵ رسیده است؛ یعنی قیمت مسکن در این بازه حدود ۱۰۹.۸ درصد افزایش داشته است.

قیمت مسکن تهران در یک سال چقدر گران شد؟

رشد قیمت مسکن در تهران طی این دوره یکنواخت نبوده است. در ماه‌های ابتدایی پس از جنگ ۱۲روزه، تغییر قیمت در داده‌های مورد بررسی محدود بود، اما از آذر ۱۴۰۴ به بعد شیب رشد قیمت افزایش پیدا کرد.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه در ابتدای خرداد ۱۴۰۴ حدود ۱۰۱.۳ میلیون تومان بود. این رقم در شهریور همان سال به حدود ۱۰۲.۱ میلیون تومان رسید که نشان‌دهنده رشد حدود ۰.۸ درصدی است.

در آذر ۱۴۰۴، میانگین قیمت به حدود ۱۰۹.۳ میلیون تومان رسید و نسبت به شهریور حدود ۷.۱ درصد افزایش یافت. اما در ادامه، سرعت رشد بیشتر شد و میانگین قیمت در اسفند ۱۴۰۴ به حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان رسید؛ یعنی فقط در فاصله آذر تا اسفند حدود ۳۱ درصد افزایش ثبت شد.

جهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲روزه چقدر بود؟

در داده‌های مورد بررسی، میانگین قیمت مسکن در خرداد ۱۴۰۵ نسبت به اسفند ۱۴۰۴ تغییر محسوسی نداشته و همچنان حدود ۱۴۳.۲ میلیون تومان ثبت شده است.

اما در فاصله خرداد تا شهریور ۱۴۰۵، بازار وارد مرحله دیگری از رشد قیمت شد. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه به حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان رسید که نشان‌دهنده افزایش ۴۸.۴ درصدی در این بازه شش‌ماهه است.

در نتیجه، از ابتدای خرداد ۱۴۰۴ تا ابتدای شهریور ۱۴۰۵، میانگین ساده قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه حدود ۱۱۰ درصد رشد کرده است.

کدام مناطق تهران بیشترین اصابت را داشتند؟

بر اساس گزارش معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران که در داده‌های مورد بررسی قرار گرفته، تعداد اصابت بمب، موشک و پهپاد در مناطق مختلف تهران یکسان نبوده است.

منطقه ۴ با ثبت ۹۰ اصابت در صدر مناطق تهران قرار دارد. پس از آن منطقه ۲۱ با ۶۲ اصابت، منطقه یک با ۵۷ اصابت و منطقه ۲۲ با ۵۵ اصابت قرار گرفته‌اند.

در طرف مقابل، منطقه ۱۷ با سه اصابت کمترین تعداد اصابت ثبت‌شده را داشته است.

این آمار در شرایطی منتشر شده که بر اساس همان گزارش، در جریان جنگ ۴۰روزه بیش از ۵۰ هزار واحد مسکونی در تهران از خسارت جزئی تا تخریب کامل آسیب دیده‌اند.

حدود ۴۰ هزار واحد مسکونی در گروه خسارت‌های جزئی قرار داشته‌اند، حدود ۸۹۰۰ واحد در اجزای معماری دچار آسیب شده‌اند و بیش از ۲۰۰۰ واحد نیز به‌طور کامل تخریب شده‌اند.

آیا جنگ باعث کاهش قیمت مسکن در مناطق آسیب‌دیده شد؟

مقایسه تعداد اصابت‌ها با تغییرات قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه نشان می‌دهد که در سطح منطقه‌ای، رابطه مشخصی میان افزایش تعداد اصابت‌ها و کاهش قیمت مسکن مشاهده نمی‌شود.

در فاصله ابتدای اسفند ۱۴۰۴ تا ابتدای شهریور ۱۴۰۵، قیمت مسکن در هیچ‌یک از مناطق تهران کاهش پیدا نکرده است. این موضوع حتی درباره مناطقی که تعداد اصابت بالاتری داشته‌اند نیز صدق می‌کند.

برای نمونه، منطقه ۴ که با ۹۰ اصابت بیشترین تعداد اصابت را ثبت کرده، با رشد قابل توجه قیمت مواجه شده است. میانگین قیمت هر مترمربع در این منطقه از حدود ۱۸۲.۷ میلیون تومان به حدود ۲۶۹.۷ میلیون تومان رسیده که معادل افزایش ۴۷.۶ درصدی است.

در منطقه ۲۱ نیز که با ۶۲ اصابت در رتبه دوم قرار دارد، قیمت مسکن حدود ۴۱.۲ درصد افزایش یافته است. مناطق یک و ۲۲ نیز به ترتیب رشد ۴۱.۵ و ۵۰.۵ درصدی قیمت را تجربه کرده‌اند.

منطقه‌ای با فقط ۳ اصابت هم رشد ۴۹ درصدی داشت

رفتار قیمت مسکن در مناطقی که تعداد اصابت کمتری داشته‌اند نیز نشان می‌دهد نمی‌توان یک الگوی مشخص میان شدت آسیب جنگ و قیمت مسکن پیدا کرد.

منطقه ۱۷ با تنها سه اصابت، رشد حدود ۴۹.۲ درصدی قیمت مسکن را تجربه کرده است. در منطقه ۱۰ نیز با پنج اصابت، قیمت‌ها حدود ۴۷.۳ درصد افزایش داشته‌اند.

همچنین منطقه ۱۶ با شش اصابت، رشد حدود ۵۰.۵ درصدی قیمت مسکن را ثبت کرده است.

به این ترتیب، هم در مناطق با اصابت‌های زیاد و هم در مناطق با اصابت‌های کم، رشد قیمت مسکن مشاهده شده است.

رابطه آماری اصابت و قیمت مسکن چه می‌گوید؟

محاسبه ضریب همبستگی میان تعداد اصابت‌ها و درصد تغییر قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه، عددی حدود منفی ۰.۰۴ را نشان می‌دهد.

این عدد بسیار نزدیک به صفر است و در داده‌های مورد بررسی، رابطه مشخصی میان تعداد اصابت‌ها و کاهش یا حتی کندتر شدن رشد قیمت مسکن نشان نمی‌دهد.

برای نمونه، میانگین رشد قیمت در پنج منطقه‌ای که ۴۰ اصابت یا بیشتر داشته‌اند حدود ۴۷.۳ درصد بوده است. این رقم برای مناطقی که ۱۵ اصابت یا کمتر داشته‌اند حدود ۴۸.۱ درصد محاسبه می‌شود.

فاصله بسیار محدود این دو رقم نشان می‌دهد که تعداد اصابت‌ها به‌تنهایی نمی‌تواند تفاوت رفتار قیمتی مناطق تهران را توضیح دهد.

چرا قیمت مسکن با وجود آسیب‌های جنگی کاهش نیافت؟

بازار مسکن تهران تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی قرار دارد و میزان آسیب‌های جنگی تنها یکی از متغیرهای اثرگذار بر رفتار قیمت است.

تورم عمومی، افزایش هزینه ساخت، نرخ ارز، انتظارات تورمی، هزینه زمین، میزان عرضه و تقاضا و شرایط معاملات از جمله عواملی هستند که می‌توانند مسیر قیمت مسکن را تغییر دهند.

از سوی دیگر، قیمت مسکن در سطح منطقه‌ای ممکن است رفتار متفاوتی با قیمت یک ساختمان یا محله آسیب‌دیده داشته باشد. بنابراین افزایش قیمت در یک منطقه لزوماً به این معنا نیست که همه املاک آن منطقه به یک میزان افزایش قیمت داشته‌اند.

آیا در محله‌های آسیب‌دیده قیمت مسکن کاهش یافته است؟

داده‌های موجود امکان پاسخ قطعی به این پرسش را فراهم نمی‌کند. آمار بررسی‌شده در سطح مناطق ۲۲گانه تهران است و نمی‌توان صرفاً بر اساس آن درباره قیمت مسکن در یک محله، خیابان یا ساختمان نزدیک به محل اصابت قضاوت کرد.

برای بررسی دقیق‌تر اثر جنگ بر ارزش املاک، باید داده‌های مربوط به معاملات واقعی، قیمت پیشنهادی و قطعی واحدها و فاصله آنها از نقاط آسیب‌دیده در سطح محله بررسی شود.

بنابراین، نتیجه داده‌های فعلی فقط در سطح منطقه‌ای قابل بیان است: افزایش تعداد اصابت‌ها در مناطق مختلف تهران در دوره مورد بررسی با کاهش قیمت مسکن همراه نبوده است.

بازار مسکن تهران بعد از جنگ چه مسیری داشت؟

تصویر کلی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد قیمت‌ها پس از یک دوره رشد محدود در ماه‌های ابتدایی، از آذر ۱۴۰۴ وارد مسیر افزایش سریع‌تر شدند و این روند در فاصله خرداد تا شهریور ۱۴۰۵ شدت بیشتری گرفت.

رشد حدود ۱۱۰ درصدی میانگین ساده قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه طی حدود ۱۵ ماه، در شرایطی رخ د