رشد ۷۵۰درصدی قیمت مسکن در ۸سال؛ ناکامی سیاست‌گذاران

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، در روزگاری که رؤیای خانه‌دار شدن برای طبقات متوسط و پایین به آرزویی دوردست بدل شده است، بازار مسکن ایران دیگر تنها یک بازار اقتصادی نیست؛ بلکه بحرانی عمیق و ساختاری است که در تار و پود سیاست‌گذاری‌های غلط، زمین‌خواری‌های قانونی‌شده و تورم‌های بی‌پایان تنیده شده است. نه خریدار توان ورود به این بازار را دارد و نه سازنده توان ساختن را. نتیجه آن، فلج کامل یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور است.

مسکن؛ از حق اساسی تا کالای لوکس

خانه، که باید نخستین پناهگاه انسان باشد، امروز به کالایی لوکس و ابزار سرمایه‌گذاری پرریسک تبدیل شده است. سیاست‌های ناهماهنگ دولت‌ها، رکود سنگین ساخت‌وساز، سوداگران بی‌مهار و نبود قوانین بازدارنده، سه ضلع مثلثی را تشکیل داده‌اند که بازار مسکن ایران را به قفلی بی‌کلید بدل کرده‌اند. در حالی که دولت‌ها شعار تأمین مسکن برای همه را سر می‌دهند، واقعیت میدانی چیز دیگری است؛ خانه از «حق اجتماعی» به «امتیاز طبقاتی» سقوط کرده است.

کمبود تعمدی زمین و تداوم رانت در بازار

کارشناسان اقتصادی بر این باورند که یکی از ریشه‌های اصلی بحران، کمبود تعمدی زمین در شهرهاست؛ کمبودی که در نتیجه نفوذ ملاکین بزرگ و منافع زمین‌داران پرقدرت به سیاستی نانوشته اما مداوم بدل شده است. این وضعیت، سهم زمین در بهای تمام‌شده مسکن را به بالای ۶۰ درصد رسانده و هرگونه توان خرید را از مردم گرفته است. از سوی دیگر، سرمایه‌های ملی به جای ورود به بخش‌های مولد، در زمین و ساختمان‌هایی با ارزش افزوده صفر قفل شده‌اند.

انبوه‌سازان در محاصره رکود و بدهی

محمود پژوم، رئیس انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی، در گفت‌وگو با سرمایه و بورس تأکید می‌کند که رکود فراگیر در عرضه و تقاضای مسکن، عملاً صنعت ساختمان را از کار انداخته است. او می‌گوید: «با وجود کمبود شدید واحد مسکونی در کشور، مردم توان خرید ندارند و سرمایه سازندگان نیز در پروژه‌ها بلوکه شده است.» پژوم بر ضرورت تغییر نگرش از سودآوری صرف به «مسئولیت اجتماعی» تأکید دارد و پیشنهاد می‌دهد با تمرکز بر طرح‌هایی چون «مسکن اجتماعی»، اشتغال و رونق اقتصادی احیا شود.

نهضت ملی مسکن؛ طرحی آرمان‌گرایانه و غیرعملی

به گفته پژوم، وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب «نهضت ملی مسکن» از ابتدا غیرواقعی بوده است. کمبود نیروی انسانی متخصص، افزایش هزینه مصالح، ناتوانی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات و نبود برنامه‌ریزی کارشناسی، این طرح را به هدفی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است. حتی در بهترین شرایط، ظرفیت ساخت کشور از ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد فراتر نمی‌رود.

تورم ساعتی و سقوط قدرت خرید

تورم ساعتی و بی‌ثباتی اقتصادی، اصلی‌ترین عامل رکود معاملات و ناتوانی متقاضیان واقعی عنوان شده است. پژوم معتقد است: «حتی اگر سازنده‌ای واحدی بسازد، قیمت تمام‌شده آن به‌قدری بالا رفته که فروش آن عملاً ممکن نیست.» بازار مسکن امروز در سایه تورم، رکود و بی‌اعتمادی به آینده، به بن‌بستی بی‌سابقه رسیده است.

رشد ۷۵۰ درصدی قیمت مسکن در ۸ سال

مجید گودرزی، کارشناس مسائل اقتصادی، با انتقاد از عملکرد دولت‌ها در مدیریت بازار مسکن گفت: «در فاصله سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰، قیمت مسکن بیش از ۷۵۰ درصد رشد کرده است. در حالی که در اقتصاد آزاد آمریکا طی ۴۰ سال، قیمت مسکن فقط ۴۶۰ درصد افزایش یافته است.» به گفته او، این جهش قیمتی نتیجه مستقیم سیاست‌های ناکارآمد و ترک فعل نهادهای قانون‌گذار و اجرایی است.

تسهیلات بی‌اثر و وام‌هایی که فقط ۶ متر خانه می‌خرند

گودرزی با انتقاد از ساختار تسهیلات بانکی اظهار کرد: «وام ۴۸۰ میلیونی فعلی در عمل تنها توان خرید ۶ مترمربع خانه را دارد، آن هم در شرایطی که متقاضی باید بخشی از مبلغ وام را پیشاپیش به‌صورت اوراق خریداری کند.» او افزود: «در کشورهای توسعه‌یافته، بانک‌ها تا ۸۰ درصد ارزش ملک را وام می‌دهند، اما در ایران تسهیلات به مانعی جدید برای خریداران تبدیل شده است.»

نظام اجاره و رهن؛ استثمار پنهان مستأجران

یکی از معضلات جدی بازار مسکن، به گفته کارشناسان، نظام ناعادلانه رهن و اجاره است. در ایران، ودیعه به عنوان «قرض‌الحسنه» تعریف شده و هیچ سودی به آن تعلق نمی‌گیرد؛ در نتیجه، ارزش پول مستأجر هر سال با تورم کاهش می‌یابد. این رویه در تضاد کامل با استانداردهای جهانی است که در آن، ودیعه معادل چند ماه اجاره بوده و در پایان قرارداد، با سود به مستأجر بازگردانده می‌شود.

جذب سرمایه در مسکن و فرار سرمایه از تولید

گودرزی می‌گوید: «در حالی که حداکثر ۱۰ درصد از سرمایه کشورها باید به بخش مسکن اختصاص یابد، در ایران حدود ۴۰ درصد از سرمایه‌ها در این بخش حبس شده است.» به گفته او، بازدهی بالای مسکن باعث خروج سرمایه از بخش‌های مولد شده و اقتصاد را به سمت رکود عمیق سوق داده است.

راه برون‌رفت؛ بازتعریف قواعد بازار و اصلاح قوانین

کارشناسان معتقدند که احیای بازار مسکن مستلزم بازتعریف فوری قواعد بازی در حوزه زمین، تسهیلات، اجاره و قیمت‌گذاری است. دولت باید با رویکردی شفاف و عادلانه، به جای وعده‌های غیرعملی، به تنظیم‌گری واقعی بپردازد. همچنین قوه مقننه موظف است با تصویب قوانین جدید در حوزه ودیعه و کنترل سوداگری، خانه را از کالای لوکس به حق اجتماعی بازگرداند.

مسکن، آینه تمام‌نمای بحران اقتصادی

بحران مسکن امروز تنها یک معضل اقتصادی نیست؛ بلکه تهدیدی علیه ثبات اجتماعی و روانی جامعه است. تا زمانی که نگاه به مسکن، نگاه سوداگرانه باشد، نه عدالت اجتماعی محقق می‌شود و نه رونق اقتصادی. نجات این بخش در گرو تصمیمات شجاعانه و علمی است؛ تصمیماتی که می‌توانند خانه را از «زمین بازی ثروتمندان» به «حق مسلم مردم» بازگردانند.