بازار مسکن تهران در ماههای اخیر وارد فاز رکودی عمیقتری شده است؛ رکودی که بیش از آنکه ناشی از کاهش عرضه باشد، ریشه در افت محسوس قدرت خرید و عقبماندن قیمت مسکن از تورم عمومی دارد. اعلام متوسط قیمت هر متر مربع حدود ۹۰ میلیون تومان از سوی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مهرماه امسال، و اعداد غیررسمی تا سطح ۱۲۰ میلیون تومان، تصویری از بازاری میدهد که با وجود قیمتهای بالا، جذابیت سرمایهگذاری خود را نسبت به بازارهای موازی از دست داده است.
نوسانات شدید بورس و رسید دلار و طلا به قلههای جدید قیمتی در هفتههای اخیر، توجه سرمایهگذاران را به بازار مسکن جلب کرده است. فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، تاکید کرده است که قیمتهای فعلی املاک برای سرمایهگذاری میانمدت و بلندمدت بسیار مناسب و ارزنده است و با بازگشت نسبی ثبات، مسکن میتواند یکی از بهترین گزینهها باشد.
فرشید ایلاتی کارشناس سیاستگذاری مسکن با اشاره به روند افزایشی هزینههای مسکن در سالهای اخیر اعلام کرد سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی به شکل چشمگیری افزایش یافته و از حدود ۳۰ درصد به بیش از ۶۰ درصد رسیده است؛ موضوعی که فشار معیشتی قابل توجهی بر خانوارها وارد کرده است.
مسکن بهعنوان کالایی ضروری و فاقد جانشین، یکی از مهمترین نیازهای خانوارهاست که کمبود آن میتواند مشکلات اجتماعی و اقتصادی گستردهای ایجاد کند. طی دو دهه اخیر، برنامهها و سیاستهای مختلفی برای افزایش دسترسی به مسکن در ایران اجرا شده است؛ از جمله مسکن مهر، طرح اقدام ملی مسکن، و طرح نهضت ملی مسکن. با این حال، جهشهای قیمتی و رشد ناکافی درآمد خانوارها موجب شده است قدرت خرید واقعی مسکن به شدت کاهش یابد.
در حالی که نمودارهای رسمی تورم مسکن بار دیگر صعودی شده و متوسط قیمت هر متر مربع در کلانشهرها رکورد تازهای ثبت کرده است، سیاستگذار بهجای تمرکز بر مهار سوداگری و آزادسازی زمین، به دنبال حذف تبصره ماده ۵۰ رفته؛ تبصرهای که دولت را مکلف به تأمین زمین و آمادهسازی زیرساخت برای ساختوساز میکند. این رویکرد در شرایطی مطرح میشود که خانوارهای مستأجر برای تمدید قراردادها با افزایشهای تا ۶۰ درصدی مواجهاند و میانگین زمان انتظار خانهدار شدن در کشور از ۵۰ سال عبور کرده است.
رشد شارپی قیمتها در بازارهای طلا و ارز در ماههای اخیر، در کنار رکود نسبی بازار مسکن، شکاف معناداری میان بازارهای دارایی ایجاد کرده است. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح میشود که آیا این فاصله قیمتی میتواند مسیر حرکت سرمایهها را به سمت بازار مسکن تغییر دهد؟ منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن معتقد است افزایش ارزش ریالی طلا و ارز، فرصت تازهای برای تبدیل این داراییها به ملک ایجاد کرده و زمینه ورود بخشی از سرمایهها به بازار مسکن را فراهم آورده است.
خشایار باقرپور با اشاره به تحولات ماههای اخیر بازار مسکن اعلام کرد که در آذر و دیماه نشانههایی از خروج تدریجی بازار از رکود دیده میشد و ورود برخی سرمایهگذاران، تحرکات محدودی ایجاد کرده بود، اما همزمان با جهش قیمت ارز و طلا، بسیاری از فروشندگان از عرضه فایلهای فروش انصراف دادند و همین موضوع به شکلگیری یک فضای انتظاری در بازار انجامید. به گفته او، با بروز شرایط بحرانی و اعتراضات اجتماعی، تمرکز افکار عمومی از بازار املاک دور شد و تا زمان بازگشت ثبات سیاسی و اقتصادی، نمیتوان انتظار رونق معناداری در بازار مسکن داشت.
برخلاف ارز و طلا که تنها طی پنج روز به ترتیب رشد ۹ و ۲۵ درصد قیمت را به ثبت رساندند، بازار مسکن از تنشهای سیاسی و منطقهای تاثیر منفی گرفته و واسطههای ملکی از عمیقتر شدن رکود بازار مسکن و ثبات قیمتها خبر میدهند. بازار مسکن پس از رشد حدود ۱۵ درصد قیمتهای پیشنهادی در یک ماه اخیر با بالا گرفتن تنشهای سیاسی به فاز کسادی برگشت.
بازار مسکن کشورمان همچنان درگیر رکود تورمی با رشد خزنده قیمتهاست. یکی از بارزترین ویژگیهای این وضعیت، افزایش قیمت اسمی مسکن همزمان با کاهش قیمت واقعی آن (تعدیلشده با تورم عمومی) است. این شرایط نشان میدهد مسکن دیگر مانند گذشته نقش حفظ ارزش سرمایه را ایفا نمی کند و قدرت خرید خانوارها بهطور قابلتوجهی کاهش یافته است.
بازار مسکن ایران در ماههای اخیر تحت تأثیر مستقیم نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی وارد دورهای از رکود عمیق شده است؛ شرایطی که به گفته فعالان این حوزه، نهتنها مانع رونق معاملات شده بلکه تولید مسکن را نیز با تهدید جدی مواجه کرده و چشمانداز روشنی برای بهبود کوتاهمدت باقی نگذاشته است. حسن محتشم عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان مسکن تهران معتقد است اگر فضای بیثبات فعلی ادامه پیدا کند، نباید انتظار رشد محسوس در بازار مسکن داشت و حتی ممکن است قیمتها بهصورت مقطعی متوقف یا نزولی عرضه شوند، اما این وضعیت در نهایت به کاهش ساختوساز منجر خواهد شد.
