آپارتمان‌های ریزمتراژ قدیمی، میزبان اصلی معاملات مسکن در رکود

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، شدت رکود معاملاتی در بازار مسکن در همه طبقات به چشم می‌خورد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد «ریزمتراژهای سالخورده» یا همان واحدهای کوچک و قدیمی، سهم بیشتری از معاملات محدود این بازار را به خود اختصاص داده‌اند. قیمت این واحدها به طور متوسط 25 درصد کمتر از میانگین قیمت مسکن در تهران است و همین موضوع باعث شده در شرایط خروج تقاضای سرمایه‌ای و رکود سنگین معاملات، بیشتر مورد توجه خانه‌اولی‌ها قرار گیرند.

دلایل اقبال به ریزمتراژهای سالخورده

این واحدها که عمدتا بین 50 تا 60 مترمربع مساحت و 12 تا 20 سال عمر دارند، به دلیل اختلاف قیمتی محسوس نسبت به میانگین بازار، بیشترین جذابیت را برای خریداران مصرفی دارند. میانگین قیمت هر متر مربع این آپارتمان‌ها در مناطق منتخب تهران حدود 74 میلیون و 500 هزار تومان است، در حالی که متوسط قیمت در کل پایتخت 102 میلیون تومان برآورد می‌شود. در برخی مناطق جنوبی، قیمت کل این واحدها حتی به زیر 2 میلیارد تومان نیز می‌رسد که دسترسی خانه‌اولی‌ها را با کمک وام و رهن، امکان‌پذیر می‌سازد.

نقش وام مسکن در پوشش هزینه خرید

یکی دیگر از عوامل مهمی که این طبقه از بازار را فعال نگه داشته، قابلیت پوشش نسبی وام‌های خرید مسکن است. در حال حاضر سه نوع وام تا سقف یک میلیارد و 280 میلیون تومان برای زوجین قابل دریافت است. با وجود هزینه خرید اوراق، قدرت واقعی وام برای واحدهای ریزمتراژ قدیمی در جنوب تهران به 20 تا 43 درصد قیمت کل می‌رسد؛ نسبتی که در آپارتمان‌های متوسط و نوساز پایتخت بسیار پایین‌تر است. همین امر باعث شده قدرت خرید متقاضیان مصرفی در این بخش تقویت شود.

امکان خرید با ترکیب رهن و تبدیل دارایی

سومین علت جذابیت این واحدها، قابلیت خرید با نقدینگی اندک یا حتی «نقدینگی صفر» است. خریداران می‌توانند واحد را به طور کامل یک‌ساله رهن دهند و همزمان از طریق وام و تبدیل دارایی‌هایی مانند خودرو، کسری بودجه خرید را تامین کنند. برای نمونه، در مناطق جنوبی، خرید یک واحد 55 متری با عمر 17 سال و قیمت حدود 2 میلیارد تومان با ترکیب وام یک میلیاردی، رهن یک‌ساله و فروش خودروی شخصی 400 تا 500 میلیونی امکان‌پذیر است.

تمرکز معاملات در طبقه اول بازار مسکن

هرچند رکود در کل بازار ادامه دارد، اما تحرکات موضعی در طبقه اول یعنی ریزمتراژهای سالخورده مشهود است. میانگین سنی این واحدها حدود 17 تا 19 سال و مساحت آنها کمتر از 55 مترمربع است. مالکان نیز اغلب پس از بهبود شرایط مالی، این واحدها را با آپارتمان‌های بزرگ‌تر و کم‌سن‌تر جایگزین می‌کنند که همین موضوع گردش معاملات در این بخش را بیشتر کرده است.

به این ترتیب، در شرایطی که بازار مسکن با خروج سرمایه‌گذاران و تشدید رکود مواجه است، آپارتمان‌های کوچک و قدیمی به دلیل قیمت پایین‌تر، پوشش بهتر وام‌ها و امکان خرید با رهن و تبدیل دارایی، بیشترین سهم از معاملات محدود موجود را در اختیار گرفته‌اند.