آیا کاهش اخیر قیمت مسکن واقعی است یا روانی؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن در روزهای اخیر بار دیگر به صدر اخبار بازگشته است؛ نه به دلیل اصلاحات ساختاری یا سیاستگذاری تازه، بلکه بیشتر به واسطه تیترهای هیجانی رسانه‌ها پس از پایان جنگ ۱۲ روزه و بحث بازگشت اتباع خارجی. برخی روایت‌ها از «سقوط قریب‌الوقوع قیمت‌ها» حکایت داشت، اما بررسی داده‌های واقعی بازار نشان می‌دهد این تحلیل‌ها بیشتر رنگ و بوی روانی دارند تا پشتوانه اقتصادی.

افت موقت قیمت‌ها

میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران و شهرهای اطراف از ۱۰۷ میلیون به ۱۰۱ میلیون تومان کاهش یافته است؛ افتی معادل ۵/۶ درصد. در ظاهر این عدد چشمگیر به نظر می‌رسد، اما وقتی آن را در کنار رشد سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصدی بازار قرار می‌دهیم، مشخص می‌شود که این کاهش تنها وقفه‌ای موقت در روند صعودی قیمت‌ها بوده است.

نقش انتظارات روانی

بخش قابل‌توجهی از این افت قیمت ناشی از انتظارات تطبیقی خریداران و فروشندگان بوده است. بسیاری از خریداران با تصور ادامه کاهش قیمت‌ها از خرید دست کشیدند و برخی فروشندگان نیز به دلیل نیاز به نقدینگی، قیمت‌های پیشنهادی خود را پایین آوردند. تجربه بازار ایران نشان داده است که همین تغییر فضای روانی می‌تواند به سرعت معکوس شده و دوباره روند صعودی را فعال کند.

خروج اتباع؛ عامل کم‌اثر

نکته قابل‌توجه، ثبات نسبی قیمت‌ها در مناطقی است که تراکم اتباع خارجی بالاست. اگر بازگشت اتباع تأثیر بنیادین بر افت قیمت‌ها داشت، این مناطق باید بیشترین کاهش را تجربه می‌کردند. اما داده‌ها نشان می‌دهد کاهش قیمت در این نقاط ناچیز بوده و بنابراین نمی‌توان بازگشت اتباع را دلیل اصلی افت اخیر بازار دانست.

ساختار معیوب عرضه

آنچه بیش از همه اهمیت دارد، توجه به گره‌های ساختاری بازار مسکن است. سیاستگذاری زمین، انحصار نهادی در عرضه و نبود برنامه‌ریزی پایدار برای تأمین تقاضای واقعی، عواملی هستند که به مراتب بیش از عوامل گذرا بر قیمت‌ها اثر می‌گذارند. تا زمانی که این موانع برطرف نشوند، بازار مسکن به واکنش‌های مقطعی وابسته خواهد ماند و افت‌های کوتاه‌مدت به معنای آغاز روند نزولی پایدار نخواهد بود.