پیش‌بینی بازار مسکن؛ رکود ادامه‌دار یا جبران عقب‌ماندگی از دلار؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن ایران همچنان زیر سایه رکود عمیق، نااطمینانی‌های سیاسی و جهش پرشتاب سایر بازارهای دارایی قرار دارد. در حالی که دلار و طلا مسیر صعودی خود را طی کرده‌اند، مسکن از نگاه برخی تحلیلگران به بازاری جامانده تبدیل شده است؛ بازاری که در صورت تغییر شرایط سیاسی و اقتصادی، می‌تواند با جهش قیمتی روبه‌رو شود. با این حال، فعالان حوزه ساخت‌وساز معتقدند واقعیت‌های میدانی مسکن با تحلیل‌های شتاب‌زده فاصله دارد و آینده این بازار بیش از هر چیز به امنیت سرمایه‌گذاری، سیاست‌های بودجه‌ای دولت و شرایط سیاسی وابسته است.

رکود، انتظار و بلاتکلیفی در بازار مسکن ایران
حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به تداوم رکود چندساله بازار مسکن تأکید می‌کند کاهش سرمایه‌گذاری، افزایش هزینه‌های ساخت و افت نقدشوندگی، مانع از شکل‌گیری هرگونه رشد پایدار شده است. به گفته او، تا زمانی که احساس امنیت به اقتصاد بازنگردد و سیاست‌های مالیاتی و بودجه‌ای دولت با توان واقعی درآمدی مردم هم‌راستا نشود، نمی‌توان انتظار تغییر معناداری در وضعیت بازار مسکن داشت؛ بازاری که همچنان میان رکود، انتظار و بلاتکلیفی در نوسان است.

سابقه رکودهای طولانی در بازار مسکن
به گفته محتشم، بازار مسکن حتی پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز حدود دو سال در رکود قرار داشت و اکنون سال سوم این رکود رو به پایان است. او این وضعیت را در تاریخ بازار مسکن ایران بی‌سابقه نمی‌داند و یادآور می‌شود در سال‌های ۹۱ تا ۹۶ نیز دوره‌ای از رکود پنج‌ساله تجربه شد که در آن رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم بود. در چنین دوره‌هایی معمولاً پس از مدتی، قیمت مسکن با رشد نرخ دلار هم‌راستا شده و عقب‌ماندگی خود را جبران کرده است.

جنگ ۱۲ روزه و تشدید رکود بازار مسکن
این عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، جنگ ۱۲ روزه را عامل مهم تشدید رکود اخیر می‌داند. به گفته او، ناامنی سیاسی باعث اختلال در سرمایه‌گذاری و کاهش شدید نقدشوندگی بازار مسکن شده است. در شرایط ناامن، نه‌تنها ورود سرمایه کاهش می‌یابد، بلکه خروج سرمایه نیز شدت می‌گیرد، چرا که سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی خود را در بازارهای نقدشونده‌تری مانند طلا و ارز نگه دارند. حتی در برخی موارد، ترک محل سکونت توسط مالکان به دلیل نگرانی‌های امنیتی، رکود بازار را عمیق‌تر کرده است.

افزایش هزینه ساخت در کنار نبود تقاضای مؤثر
محتشم توضیح می‌دهد که در چنین فضایی، رکود معاملاتی از یک‌سو تشدید می‌شود و از سوی دیگر، هزینه نهاده‌های ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی افزایش می‌یابد. نتیجه این وضعیت، بالا رفتن قیمت تمام‌شده مسکن در شرایطی است که تقاضای مؤثر در بازار وجود ندارد. با این حال، او تأکید می‌کند این وضعیت نمی‌تواند به‌طور دائمی ادامه داشته باشد و بازار مسکن منتظر روشن شدن وضعیت سیاسی و بازگشت احساس امنیت است.

مهاجرت سرمایه‌ها به بازارهای موازی
به گفته این فعال بازار مسکن، در حال حاضر به دلیل نقدشوندگی بالای طلا، سکه و ارز، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها به سمت این بازارها حرکت کرده است. بورس نیز با وجود حمایت‌های دولتی، هنوز جذابیت کافی برای جذب سرمایه‌های سرگردان ندارد. محتشم معتقد است در صورت کاهش تنش‌های سیاسی و افت احتمال درگیری، سرمایه‌ها بار دیگر به سمت بازار مسکن بازخواهند گشت؛ بازاری که به دلیل اشتغال‌زایی گسترده و پیوند با صنایع مختلف، نقش مهمی در اقتصاد دارد.

خطر کاهش تولید و جهش قیمتی در آینده
او هشدار می‌دهد اگر بازگشت سرمایه به بازار مسکن اتفاق نیفتد، تولید مسکن کاهش یافته و حتی در برخی موارد متوقف می‌شود. در چنین شرایطی، تقاضای انباشته‌شده بازار بدون پاسخ می‌ماند و کمبود عرضه می‌تواند بار دیگر به افزایش قیمت‌ها منجر شود. به گفته محتشم، بازار مسکن ناچار است در آینده فاصله ایجادشده با رشد دلار و طلا را کاهش دهد، چرا که هزینه نهاده‌های ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی همگی در حال افزایش هستند.

بازار مسکن تابع مستقیم شرایط سیاسی است
با این حال، این عضو انجمن انبوه‌سازان تأکید می‌کند اگر سایه جنگ و ناامنی تقویت شود، وضعیت بازار مسکن می‌تواند حتی بدتر از شرایط فعلی شود. در چنین سناریویی، نه‌تنها خبری از افزایش قیمت نخواهد بود، بلکه احتمال کاهش قیمت‌ها نیز وجود دارد. به گفته او، بازار مسکن در نهایت تابع شرایط سیاسی است و تا زمانی که این وضعیت شفاف نشود، بلاتکلیفی بر بازار حاکم خواهد ماند.

ابهامات بودجه ۱۴۰۵ و فشار مالیاتی
محتشم در ادامه به لایحه بودجه ۱۴۰۵ اشاره می‌کند و می‌گوید بودجه‌های عمرانی معمولاً به‌طور کامل اجرا نمی‌شوند، چرا که هزینه‌های جاری دولت بالاست و منابع عمرانی اغلب صرف جبران این هزینه‌ها می‌شود. اتکای بیشتر بودجه به درآمدهای مالیاتی، در شرایطی که درآمد واقعی مردم افزایش نیافته، می‌تواند اجرای بودجه را با چالش جدی مواجه کند.

خانه‌های خالی در اختیار چه کسانی است؟
این فعال بازار مسکن درباره مالیات بر خانه‌های خالی نیز می‌گوید اگرچه قانون‌گذاری در این حوزه انجام شده، اما اجرای آن موفق نبوده است. به گفته او، بخش عمده خانه‌های خالی در اختیار نهادهای عمومی و بانک‌هاست و نه افراد حقیقی، چرا که مالکان حقیقی معمولاً واحد خود را یا می‌فروشند یا وارد بازار اجاره می‌کنند.

وضعیت معاملات و چشم‌انداز سال آینده
محتشم می‌گوید در ماه‌های اخیر بیشترین معاملات مسکن مربوط به واحدهای کوچک و متوسط با متراژ ۵۰ تا ۷۵ متر بوده که عمدتاً در مناطق مختلفی مانند مناطق ۴، ۵ و مناطق جنوبی تهران انجام شده است. قیمت پایین‌تر، متراژ کمتر و سن بالاتر بنا از دلایل اصلی استقبال از این واحدهاست. در مقابل، واحدهای بزرگ و لوکس همچنان در رکود قرار دارند.

به گفته او، برای سال آینده انتظار رونق شدید در بازار مسکن چندان محتمل نیست، اما در صورت برقراری امنیت و ثبات سیاسی، احتمال افزایش قیمت‌ها وجود دارد. در غیر این صورت، رکود و بلاتکلیفی ادامه خواهد داشت.

افزایش اجاره‌بها ادامه دارد
در بخش اجاره نیز با توجه به رکود خرید و فروش و کاهش قدرت خرید، تقاضا برای اجاره افزایش یافته است. محتشم پیش‌بینی می‌کند عرضه محدود، مانع کاهش قیمت‌ها شود و رشد اجاره‌بها ادامه یابد. با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها از سوی دولت، تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد رشد واقعی اجاره‌ها به ۳۰ تا ۴۰ درصد رسیده و احتمال تداوم این روند در سال آینده نیز وجود دارد.