بحران اجاره و انتظار ۵۰ساله برای خانه‌دار شدن؛ نقدی بر حذف ماده ۵۰

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، در حالی‌ که نمودارهای رسمی تورم مسکن بار دیگر صعودی شده و متوسط قیمت هر متر مربع در کلان‌شهرها رکورد تازه‌ای ثبت کرده است، سیاست‌گذار به‌جای تمرکز بر مهار سوداگری و آزادسازی زمین، به دنبال حذف تبصره ماده ۵۰ رفته؛ تبصره‌ای که دولت را مکلف به تأمین زمین و آماده‌سازی زیرساخت برای ساخت‌وساز می‌کند. این رویکرد در شرایطی مطرح می‌شود که خانوارهای مستأجر برای تمدید قراردادها با افزایش‌های تا ۶۰ درصدی مواجه‌اند و میانگین زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشور از ۵۰ سال عبور کرده است.

عباس جهانبخش، کارشناس مسکن، حذف این تبصره را «پاک‌کردن صورت‌مسئله» می‌داند و معتقد است زمین باید نقطه شروع سیاست‌گذاری باشد، نه قربانی آن.

دولت باید زمینه را فراهم کند، نه از وظیفه فرار کند

جهانبخش با اشاره به فلسفه قوانین حوزه مسکن توضیح می‌دهد که نقش دولت، فراهم‌سازی بستر خانه‌دار شدن مردم است؛ نه کنار کشیدن از مسئولیت. به گفته او، دولت طبق قانون باید سه رکن اصلی را تأمین کند: زمین، زیرساخت‌های زیربنایی و تسهیلات بانکی. اگر این سه عامل مهیا شود، مردم خود می‌توانند وارد فرآیند ساخت شوند.

او تأکید می‌کند که در بخش تسهیلات، بانک‌ها به‌ویژه پس از خصوصی‌سازی، از ایفای تعهدات قانونی شانه خالی کرده‌اند، اما دو بخش دیگر یعنی زمین و زیرساخت کاملاً در اختیار دولت است و بهانه‌ای برای عقب‌نشینی وجود ندارد.

زمین هست و برای شروع حتی بودجه اولیه هم لازم نیست

این کارشناس مسکن می‌گوید زمین به‌عنوان حلقه اول زنجیره تولید مسکن، موجود است و نیاز به تأمین بودجه اولیه ندارد. به باور او، اگر واگذاری زمین آغاز شود، سایر دستگاه‌ها از جمله وزارت نیرو، آموزش‌وپرورش و نهادهای خدماتی نیز وارد میدان خواهند شد.

جهانبخش اضافه می‌کند که بخش قابل توجهی از هزینه‌های زیرساختی می‌تواند به‌صورت «زمین‌پایه» تأمین شود؛ یعنی واگذاری بخشی از اراضی به طبقه متوسط و بالاتر و استفاده از درآمد آن برای ایجاد خدمات در اراضی جدید. او معتقد است بسیاری از خدمات روبنایی مانند مراکز تجاری، درمانی و آموزشی قابلیت انتفاعی دارند و لزوماً نیازمند تأمین کامل دولتی نیستند.

حذف ماده ۵۰ یعنی شانه خالی کردن دولت از مسئولیت

به گفته جهانبخش، حذف ماده‌ای که دولت را مکلف به تأمین زمین می‌کند، به معنای انتقال بار هزینه‌ای به دوش خانواده‌هاست؛ نتیجه مستقیم این تصمیم، افزایش قیمت مسکن، تشدید بحران اجاره‌نشینی و افت کیفیت زندگی خواهد بود.

او با اشاره به آمارهای گذشته یادآور می‌شود زمانی که تولید مسکن به حدود ۹۰۰ هزار واحد در سال رسید، آمار ازدواج نیز در همین سطح قرار داشت. با افت ساخت‌وساز، ازدواج هم کاهش یافت و یکی از دلایل اصلی آن، نااطمینانی در تأمین مسکن بوده است.

هم عرضه اشتباه مدیریت شده، هم تقاضا

این کارشناس معتقد است سیاست‌های فعلی هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا دچار خطاست. از یک سو، زمین و مسکن به حال خود رها شده و سوداگری مهار نشده و از سوی دیگر، عرضه زمین دولتی نیز قفل مانده است.

او تأکید می‌کند زمین کالایی خاص است که تولید نمی‌شود و همه به آن نیاز دارند، بنابراین باید تحت سیاست‌گذاری ویژه دولت باشد. جهانبخش اجرای مالیات بر ارزش زمین (LVT) را یکی از ابزارهای مؤثر برای مهار سوداگری می‌داند؛ ابزاری که هم نقش تنظیمی دارد و هم می‌تواند منبع درآمدی برای توسعه زیرساخت‌ها باشد.

هزینه‌ها قابل مدیریت است، اگر زنجیره از زمین شروع شود

جهانبخش درباره برآورد هزینه‌ها توضیح می‌دهد که حتی در سخت‌ترین شرایط، هزینه آماده‌سازی هر هکتار زمین حدود ۱۰ میلیارد تومان است. با احتساب ۳۳۰ هزار هکتار زمین هدف‌گذاری‌شده، مجموع هزینه طی پنج سال به حدود ۳۳۰۰ همت می‌رسد؛ یعنی سالانه نزدیک به ۶۶۰ همت.

به گفته او، بخش مهمی از این رقم می‌تواند از طریق واگذاری زمین به دهک‌های متوسط و بالا تأمین شود و مابقی نیز با مشارکت بخش خصوصی و ورود سایر دستگاه‌ها قابل جبران است. همچنین می‌توان بخشی از اراضی را به‌صورت قسطی و بدون پیش‌پرداخت در اختیار اقشار کم‌توان قرار داد و بازپرداخت تدریجی را صرف توسعه زیرساخت‌ها کرد.