هزینه ساخت مسکن به ۶۰میلیون تومان رسید/ قیمت خانه جهش می‌کند؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ در حالی به نیمه دوم سال نزدیک می‌شود که افزایش قیمت‌های اسمی با رکود معاملات همراه شده است. رشد هزینه ساخت از یک سو و کاهش قدرت خرید خانوارها از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان را افزایش داده و کارشناسان معتقدند در صورت تداوم شرایط فعلی، جهش قیمت مسکن در نیمه دوم سال چندان محتمل نیست.

بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵؛ رکود همچنان پابرجاست

تحولات اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد برخلاف برخی پیش‌بینی‌ها درباره بازگشت تقاضا، معاملات همچنان از رونق فاصله دارد. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز با اشاره به تداوم رکود، افزایش قیمت تمام‌شده ساخت را یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن و تشدید فشار بر خریداران عنوان کرده است.

به گفته کیانوش گودرزی، افزایش هزینه ساخت موجب شده قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در نتیجه، قدرت خرید بخش قابل توجهی از خانوارهای طبقه متوسط و پایین کاهش یابد. در چنین شرایطی بخشی از تقاضای مصرفی عملاً از بازار خارج شده است.

بازار اکنون با یک دوگانگی جدی مواجه است؛ سازندگان و فروشندگان با افزایش هزینه‌های تولید روبه‌رو هستند، در حالی که خریداران توان پذیرش قیمت‌های جدید را ندارند. حاصل این وضعیت، افزایش فاصله میان قیمت مورد انتظار فروشنده و قدرت پرداخت خریدار و در نهایت کاهش حجم معاملات است.

قیمت مسکن تهران از متری ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرد

یکی از ارقام مهم مطرح‌شده درباره بازار مسکن تهران، عبور متوسط قیمت از متری ۱۰۰ میلیون تومان است. این رقم بر اساس اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران مطرح شده، اما با توجه به محدودیت دسترسی به آمار کامل و رسمی معاملات، باید آن را بیشتر به‌عنوان برآوردی از شرایط بازار در نظر گرفت.

از سوی دیگر، بررسی فایل‌های عرضه‌شده در برخی مناطق تهران نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی در محله‌هایی مانند شهران، با توجه به سن بنا، موقعیت، کیفیت ساختمان و امکانات، می‌تواند از متری ۲۰۰ میلیون تومان عبور کند و حتی به محدوده ۳۰۰ میلیون تومان برسد.

بنابراین نمی‌توان یک رقم واحد را به کل بازار مسکن تهران تعمیم داد. تفاوت منطقه، سن ساختمان، کیفیت بنا، دسترسی، امکانات و شرایط فروش باعث شده بازار مسکن پایتخت عملاً با طیف گسترده‌ای از قیمت‌ها مواجه باشد.

افزایش هزینه ساخت؛ عامل مهم رشد قیمت مسکن

در سمت عرضه نیز شرایط چندان مساعد نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین، خدمات مهندسی و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز، هزینه نهایی تولید مسکن را افزایش داده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرده است که هزینه ساخت که در گذشته در برخی پروژه‌ها حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود، اکنون در بعضی پروژه‌ها به حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است.

افزایش هزینه تولید باعث شده حتی با کاهش تقاضای مؤثر، سازندگان امکان کاهش شدید قیمت فروش را نداشته باشند. به همین دلیل، رکود معاملات لزوماً به کاهش قابل توجه قیمت اسمی مسکن منجر نشده است.

گوران: افزایش قیمت مسکن لزوماً به معنای رونق نیست

رامین گوران، از فعالان و کارشناسان حوزه ساخت‌وساز، معتقد است مسکن همچنان از منظر دلاری ظرفیت افزایش قیمت دارد، اما افزایش قیمت لزوماً به معنای رونق معاملات نیست.

به گفته گوران، زمانی که قیمت مسکن در شرایط کاهش قدرت خرید خانوارها افزایش پیدا می‌کند، نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. از این منظر، سناریوی محتمل بازار، ادامه افزایش اسمی قیمت‌ها در کنار رکود تورمی است.

این دیدگاه نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن را نمی‌توان به‌تنهایی نشانه رونق بازار دانست. ممکن است قیمت اسمی ملک افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ زیرا بخش قابل توجهی از خریداران مصرفی توان ورود به بازار را از دست داده‌اند.

پورحاجت: هزینه ساخت مسکن به حدود ۶۰ میلیون تومان رسیده است

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، نیز بر افزایش قابل توجه هزینه ساخت تأکید کرده است. به گفته او، با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هر مترمربع مسکن در کشور به حدود ۶۰ میلیون تومان منابع نیاز است.

افزایش قیمت برخی اقلام ساختمانی در کنار رشد هزینه زمین، دستمزد و سایر نهاده‌های تولید، فشار قابل توجهی به سازندگان وارد کرده است. این موضوع نشان می‌دهد مشکل بازار مسکن تنها به کاهش تقاضا محدود نمی‌شود و بخش عرضه نیز با افزایش هزینه و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری مواجه است.

ادامه این وضعیت می‌تواند در سال‌های آینده به کاهش ساخت‌وساز و محدود شدن عرضه جدید منجر شود؛ موضوعی که در صورت تداوم، خود می‌تواند به یکی از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن تبدیل شود.

چرا با وجود رکود، قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد؟

با وجود رکود معاملات، هنوز نشانه‌ای از کاهش گسترده قیمت اسمی مسکن مشاهده نمی‌شود. یکی از مهم‌ترین دلایل این وضعیت، افزایش ساختاری هزینه‌های بازار است.

زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، هزینه‌های اداری و خدمات شهری و هزینه تأمین مالی همگی افزایش یافته‌اند. از سوی دیگر، بسیاری از مالکان مسکن را یک دارایی سرمایه‌ای می‌دانند و در شرایط تورمی معمولاً تمایل ندارند ملک خود را با کاهش قابل توجه قیمت اسمی عرضه کنند.

به همین دلیل، در صورت ادامه تورم عمومی، احتمال افزایش اسمی قیمت مسکن وجود دارد؛ اما این رشد الزاماً با افزایش متناسب معاملات همراه نخواهد شد.

بازار مسکن در دوراهی قیمت و قدرت خرید

بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ را می‌توان با سه ویژگی اصلی توصیف کرد: قیمت‌های بالا، کاهش قدرت خرید و ضعف معاملات.

در یک سو، برآوردهای بازار و اظهارات فعالان حوزه مسکن از افزایش قابل توجه قیمت‌ها در تهران حکایت دارد و در برخی مناطق و فایل‌های ملکی، قیمت‌های بالاتر از متری ۲۰۰ میلیون تومان نیز دیده می‌شود. در سوی دیگر، هزینه ساخت در برخی پروژه‌ها به محدوده ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.

در چنین شرایطی، کارشناسانی مانند رامین گوران، رکود تورمی را یکی از سناریوهای محتمل بازار می‌دانند؛ وضعیتی که در آن قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا می‌کند، اما قدرت خرید خانوارها و حجم معاملات توان همراهی با این رشد را ندارد.

در نتیجه، مسئله اصلی بازار مسکن در شهریور امسال فقط قیمت خانه نیست، بلکه شکاف فزاینده میان قیمت مسکن و درآمد خانوار است. تا زمانی که این شکاف از طریق افزایش قدرت خرید، ارائه تسهیلات مؤثر، کاهش هزینه ساخت و افزایش عرضه مصرفی کاهش پیدا نکند، افزایش قیمت مسکن نیز لزوماً به معنای خروج بازار از رکود نخواهد بود.