بازار مسکن در رکود عمیق/ چرا قیمت خانه همچنان بالا می‌رود؟

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن همچنان درگیر رکود معاملاتی است؛ رکودی که در کنار افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، کاهش قدرت خرید خانوارها و تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی، فاصله میان قیمت خانه و توان مالی متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است.

بازار مسکن در سال‌های اخیر در شرایطی میان رکود معاملات و تورم قیمتی گرفتار شده که از یک سو قدرت خرید خانوارها کاهش یافته و از سوی دیگر هزینه ساخت‌وساز افزایش پیدا کرده است. نتیجه این وضعیت، کاهش توان تقاضای مصرفی در کنار تداوم رشد قیمت مسکن بوده؛ شرایطی که از آن با عنوان «رکود تورمی مسکن» یاد می‌شود.

رونق معاملات مسکن در سال جاری محقق نشد

از نیمه دوم سال گذشته، برخی کارشناسان نشانه‌هایی محدود از بازگشت رونق به بازار مسکن مشاهده کردند. در آن مقطع، بخشی از متقاضیان به دلیل کاهش قدرت خرید، از واحدهای بزرگ‌متراژ فاصله گرفته و به سمت خانه‌های کوچک‌تر و متناسب با توان مالی خود حرکت کرده بودند.

با این حال، این نشانه‌ها ادامه‌دار نبود. بازار مسکن در سال جاری نتوانست مطابق الگوی معمول سال‌های گذشته وارد دوره رونق معاملات شود. در شرایطی که معمولاً از ماه‌های پایانی سال تحرک بازار خرید و فروش افزایش پیدا می‌کند، آغاز جنگ تحمیلی سوم از اسفندماه سال گذشته و افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی و اجتماعی، مسیر بازار را تغییر داد.

در نتیجه، رکود معاملات از اسفندماه تشدید شد و بازار مسکن از الگوی معمول خود فاصله گرفت.

رکود معاملات عمیق‌تر شد اما قیمت مسکن پایین نیامد

تداوم رکود معاملات در ماه‌های اخیر همزمان با افزایش هزینه ساخت‌وساز، رشد قیمت مصالح و افزایش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی، فشار بیشتری بر بازار وارد کرده است.

بخشی از رشد هزینه‌های ساخت به آسیب دیدن و هدف قرار گرفتن برخی کارخانه‌ها و واحدهای تولیدی مرتبط با صنعت ساختمان در جریان جنگ تحمیلی سوم نسبت داده شده است؛ با این حال، تحولات بازار مسکن تنها با افزایش هزینه ساخت قابل توضیح نیست.

مسکن طی سال‌های گذشته به تدریج از یک کالای صرفاً مصرفی برای تأمین سرپناه به یکی از مهم‌ترین دارایی‌های سرمایه‌ای خانوارها تبدیل شده است. جذابیت مسکن به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارایی، در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها و ورود تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه، شرایطی ایجاد کرده که در آن رکود تقاضای مصرفی عمیق‌تر شده است.

شکاف قیمت مسکن و درآمد خانوارها بیشتر شد

بخش قابل توجهی از خانوارهایی که با هدف خانه‌دار شدن وارد بازار می‌شوند، اکنون با شکاف جدی میان درآمد و قیمت مسکن مواجه هستند. این شکاف باعث شده تقاضای مصرفی توان اثرگذاری سابق خود را بر بازار از دست بدهد.

به بیان ساده، حتی اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند، لزوماً به معنای رونق معاملات نیست؛ زیرا بخش بزرگی از خریداران بالقوه توان تأمین مالی خرید خانه را ندارند.

این همان شرایطی است که بازار مسکن را در وضعیت رکود تورمی قرار داده است؛ بازاری که در آن هزینه تولید و قیمت دارایی افزایش می‌یابد، اما قدرت خرید خانوار و حجم معاملات همگام با این رشد حرکت نمی‌کند.

چرا سیاست‌های حمایتی بازار مسکن نتیجه نداد؟

در دو دهه گذشته، دولت‌ها سیاست‌های مختلفی را برای تسهیل خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه، به‌ویژه خانوارهای کم‌درآمد، اجرا کرده‌اند؛ اما این سیاست‌ها نتوانسته‌اند به شکل کامل از شدت فعالیت‌های سوداگرانه و غیرمصرفی در بازار مسکن بکاهند.

یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، نحوه تأمین مالی بازار مسکن است. نقش بانک‌ها در بازار املاک طی سال‌های گذشته بارها مورد انتقاد کارشناسان قرار گرفته؛ چراکه به جای هدایت بخش عمده منابع بانکی به سمت تسهیلات بلندمدت و کم‌هزینه برای متقاضیان واقعی، بخشی از سرمایه بانک‌ها در حوزه املاک و مستغلات مسکونی و تجاری قرار گرفته است.

کارشناسان معتقدند تداوم بنگاهداری بانک‌ها و حضور آنها در بازار املاک، از یک سو منابع مالی مورد نیاز خریداران واقعی را محدود می‌کند و از سوی دیگر، قدرت نظام بانکی برای افزایش توان خرید خانوارها را کاهش می‌دهد.

حل مشکل مسکن فقط با افزایش ساخت‌وساز ممکن نیست

تحولات بازار نشان می‌دهد حل بحران مسکن تنها با افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده امکان‌پذیر نیست. سمت تقاضا، نظام تأمین مالی، فعالیت‌های سوداگرانه و نحوه حضور بانک‌ها در بازار املاک نیز باید همزمان مورد توجه قرار گیرد.

اگر قدرت خرید خانوارها تقویت نشود، افزایش عرضه به تنهایی الزاماً به رشد معاملات منجر نخواهد شد. از سوی دیگر، اگر تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری کنترل نشود، افزایش عرضه نیز ممکن است نتواند شکاف موجود در بازار را برطرف کند.

هزینه جابه‌جایی، مستأجران را از نقل مکان منصرف کرد

رکود تنها بازار خرید و فروش را درگیر نکرده و بازار اجاره نیز با کاهش تحرک مواجه شده است. یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ تهران در گفت‌وگو با خبرنگار مهر، با اشاره به تداوم رکود تورمی در بازار مسکن گفت رکود معاملات از ابتدای سال جاری ادامه داشته و بازار خرید و فروش هنوز به شرایط عادی بازنگشته است.

وی افزود: در بازار اجاره نیز مصوبه تمدید خودکار یک‌ساله قراردادها با حداکثر افزایش ۲۵ درصدی، در صورت تمایل مستأجران، بر معاملات رهن و اجاره در فصل جابه‌جایی اثر گذاشته و موجب کاهش بخشی از تحرک بازار شده است.

این مشاور املاک همچنین گفت برخی مالکان افزایش سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها را رعایت نکرده‌اند و معتقدند نرخ اجاره باید متناسب با تورم افزایش پیدا کند؛ چراکه برای بخشی از مالکان، به‌ویژه افراد سالخورده و کسانی که امکان ادامه فعالیت اقتصادی ندارند، درآمد اجاره تنها منبع تأمین هزینه‌های زندگی است.

چرا مستأجران قرارداد خود را تمدید می‌کنند؟

افزایش شدید هزینه‌های اسباب‌کشی و جابه‌جایی نیز به یکی از عوامل کاهش تحرک در بازار اجاره تبدیل شده است. بسیاری از مستأجران ترجیح می‌دهند به جای ورود به فرآیند پرهزینه جابه‌جایی، قرارداد فعلی خود را با مالک تمدید کنند.

افزایش هزینه حمل‌ونقل، بسته‌بندی، کمیسیون، ودیعه و سایر هزینه‌های مرتبط با جابه‌جایی باعث شده نقل مکان برای بسیاری از خانوارها به تصمیمی پرهزینه تبدیل شود. در نتیجه، برخی مستأجران حتی با وجود افزایش اجاره‌بها، ترجیح می‌دهند در همان واحد مسکونی باقی بمانند.

قیمت‌های پیشنهادی در پلتفرم‌های ملکی چه اثری بر بازار دارند؟

در کنار عوامل اقتصادی، توسعه پلتفرم‌های خانه‌یاب نیز طی سال‌های اخیر به یکی از موضوعات بحث‌برانگیز بازار مسکن تبدیل شده است. برخی کارشناسان معتقدند نبود سازوکارهای نظارتی کافی در این سامانه‌ها باعث شده مالکان بتوانند قیمت‌های پیشنهادی خود را بدون معیار مشخصی برای ارزش واقعی ملک ثبت کنند.

قیمت پیشنهادی یک ملک الزاماً معادل قیمت نهایی معامله نیست، اما تکرار قیمت‌های بالا در فضای مجازی می‌تواند به تدریج یک لنگر قیمتی در ذهن خریداران و فروشندگان ایجاد کند.

از این منظر، انتشار گسترده قیمت‌های غیرواقعی می‌تواند انتظارات تورمی را افزایش داده و بازار را به سمت سطوح قیمتی بالاتر هدایت کند. به همین دلیل، ایجاد سازوکار شفاف برای تفکیک قیمت‌های پیشنهادی از قیمت‌های واقعی معاملات، یکی از موضوعات مهم برای افزایش شفافیت بازار مسکن محسوب می‌شود.

نسخه خروج بازار مسکن از رکود تورمی چیست؟

مجموع تحولات بازار نشان می‌دهد مشکل مسکن تنها به کمبود عرضه یا افزایش هزینه ساخت محدود نمی‌شود. کاهش قدرت خرید، ضعف تسهیلات‌دهی، سوداگری، بنگاهداری بانک‌ها، نبود شفافیت قیمتی و ناکارآمدی برخی سیاست‌های حمایتی، مجموعه‌ای از عوامل به‌هم‌پیوسته هستند که وضعیت فعلی بازار را شکل داده‌اند.

برای خروج بازار مسکن از رکود تورمی، سیاست‌گذاران باید همزمان دو هدف را دنبال کنند؛ افزایش توان خرید متقاضیان مصرفی و کاهش جذابیت فعالیت‌های غیرمصرفی و سوداگرانه.

بدون تقویت قدرت خرید خانوارها، افزایش عرضه به تنهایی نمی‌تواند تضمینی برای رونق معاملات باشد و بدون کنترل تقاضای سرمایه‌ای نیز افزایش عرضه ممکن است در برابر تقاضای حفظ ارزش دارایی خنثی شود.

مسکن چه زمانی دوباره به کالای مصرفی تبدیل می‌شود؟

بازار مسکن اکنون در شرایطی قرار دارد که افزایش قیمت دیگر لزوماً به معنای رونق بازار نیست. در سوی دیگر این معادله، قدرت خرید خانوارها به اندازه‌ای کاهش یافته که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی امکان ورود مؤثر به بازار را ندارد.

همزمان، افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت نهاده‌ها، نااطمینانی اقتصادی، هزینه بالای جابه‌جایی و شکل‌گیری انتظارات قیمتی در فضای مجازی فشار بیشتری بر خانوارها وارد کرده است.

در نهایت، رسیدن بازار مسکن به تعادل پایدار نیازمند آن است که خانه بار دیگر بیش از آنکه ابزار سوداگری و حفظ سرمایه باشد، به عنوان کالایی مصرفی و محلی برای سکونت خانوارها دیده شود. تا زمانی که مسکن یک دارایی جذاب برای حفظ ارزش سرمایه باشد و قدرت خرید خانوارها نیز متناسب با قیمت خانه رشد نکند، خروج از رکود تورمی و کاهش شکاف میان درآمد و قیمت مسکن دشوار خواهد بود.