سقف ۲۵ درصدی اجاره مسکن در تهران؛ کنترل قیمت یا تشدید بحران؟
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار اجاره مسکن تهران در آستانه تابستان ۱۴۰۴ با تصمیم جدید دولت برای اعمال سقف رشد ۲۵ درصدی در نرخ اجاره‌بها، در مسیر سه سناریوی محتمل قرار گرفته است. اگرچه کاهش تورم اجاره طی ماه‌های اخیر احتمال پذیرش این نرخ را افزایش داده، اما واکنش‌های احتمالی موجرها، بازار را با چالش‌هایی جدی مواجه خواهد کرد.
سه سناریوی محتمل در برابر نرخ دستوری اجاره مسکن
نرخ دولتی افزایش اجاره‌بها که برای دومین سال متوالی توسط وزارت راه و شهرسازی اعلام شده، برای شهر تهران ۲۵ درصد و برای شهرهای جدید و حومه استان ۲۰ درصد تعیین شده است. این نرخ با استناد به ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن تعیین شده، اما عدم اجرای ماده مکمل (ماده ۸) منجر به نشتی این سقف و کارایی محدود آن در بازار شده است.
در این شرایط، سه سناریوی احتمالی برای واکنش بازار اجاره مطرح است. سناریوی اول، پذیرش سقف دولتی توسط موجران است؛ چراکه تورم اجاره در تهران طی دو ماه گذشته کاهش یافته و به زیر ۳۰ درصد رسیده است. در کنار ثبات نسبی قیمت مسکن، این سناریو می‌تواند تا حدودی به ثبات بازار کمک کند.
انصراف موجران از تمدید قرارداد؛ خروج از بازار اجاره
سناریوی دوم، خروج موجران از بازار اجاره مسکن است. بسیاری از مالکان با توجه به محدودیت افزایش اجاره و خطر جریمه‌های قانونی، ممکن است به جای تمدید قرارداد، از اجاره دادن منصرف شوند. این مساله می‌تواند به کاهش عرضه و تشدید فشار بر مستاجران منجر شود، به‌ویژه در بازارهایی که تقاضا بالا ولی عرضه محدود است.
در سناریوی سوم، پدیده «تغییر مستاجر» به جای تمدید قرارداد مورد توجه قرار می‌گیرد. موجرانی که تمایلی به رعایت سقف ۲۵ درصدی ندارند، ممکن است به جای تمدید، مستاجر قبلی را خارج و با مستاجر جدیدی قرارداد با نرخ دلخواه امضا کنند. با نبود سامانه رهگیری دقیق برای قراردادهای جدید، این رفتار می‌تواند نرخ اجاره را عملاً از سقف تعیین‌شده بالاتر ببرد.
تورم ۳۴ درصدی و سقف ۲۵ درصدی اجاره؛ بازار مسکن کنترل می‌شود؟
تغییر اولویت سرمایه‌گذاری مسکن در تهران؛ رونق جنوب، رکود شمال
درس‌هایی از تجربه ترکیه و آرژانتین در نرخ‌گذاری دولتی اجاره‌بها
تجربه کشورهایی مانند ترکیه و آرژانتین نشان می‌دهد که سیاست نرخ‌گذاری دستوری اجاره، در عمل اثر معکوس داشته است. ترکیه با اعمال سقف ۲۵ درصدی در سال‌های اخیر، با بحران اجاره‌نشینی مواجه شد و پس از لغو این قانون، تورم اجاره از ۵۱ به ۳۳ درصد کاهش یافت. در آرژانتین نیز دخالت دولت باعث کاهش ۴۰ درصدی عرضه واحدهای اجاره‌ای شد که نهایتاً با لغو سیاست، اجاره‌بهای واقعی کاهش و عرضه مجدد افزایش یافت.
نبود نظارت دقیق و بی‌اثر شدن سقف نرخ اجاره
گزارش‌های میدانی از بازار اجاره تهران نشان می‌دهد که اگرچه سقف ۲۵ درصدی نرخ اجاره به‌طور رسمی اعلام شده، اما در عمل، این نرخ به‌طور کامل رعایت نمی‌شود. نبود ابزار اجرایی برای رهگیری قراردادهای جدید و ناتوانی در کنترل قیمت‌ها باعث شده سیاست تعیین سقف به تنهایی کارایی لازم را نداشته باشد. در نتیجه، نه‌تنها مستاجران از مزایای نرخ‌گذاری دولتی بهره‌مند نمی‌شوند، بلکه با افزایش نرخ‌ها از مسیرهای غیررسمی، بار تورمی بیشتری را نیز تحمل می‌کنند.
راهکارهای پیشنهادی برای مهار تورم اجاره مسکن
در شرایط کنونی، کارشناسان چهار راهکار کلیدی را برای اصلاح سیاست‌های حمایتی در بازار اجاره مسکن پیشنهاد می‌کنند:
- حمایت مستقیم از مستاجران کم‌درآمد با تخصیص یارانه نقدی و هدفمند؛ به‌جای تعمیم سیاست سقف اجاره به کل بازار، باید تمرکز بر اقشار آسیب‌پذیر باشد.
- اجرای مدل «اجاره به شرط تملیک» برای ایجاد انگیزه مالکیت در مستاجران و کاهش فشار بر بازار اجاره.
- توسعه زیرساخت‌ها و حمل‌ونقل در حومه شهرها برای افزایش سکونت‌پذیری و کاهش تمرکز تقاضا در مرکز تهران.
- تشویق عرضه خانه‌های خالی و سرمایه‌گذاری‌شده به بازار اجاره با ابزارهای مالیاتی و بسته‌های حمایتی.
نرخ دستوری یا اصلاح ساختار؟
تجربه سال‌های گذشته و شواهد فعلی بازار نشان می‌دهد که سیاست نرخ‌گذاری دستوری اگر بدون ابزارهای مکمل و نظارت اجرایی اجرا شود، نه‌تنها کارایی ندارد بلکه تبعات منفی بیشتری برای مستاجران به همراه خواهد داشت. بنابراین، برای مهار واقعی تورم اجاره، باید به‌جای کنترل صوری قیمت، ساختار عرضه و تقاضا با سیاست‌های حمایتی و تشویقی اصلاح شود.
