نرخ بالای سود بانکی، مانع اصلی خانه‌دار شدن در ایران

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، نسبت وام به ارزش (LTV) یکی از مهم‌ترین شاخص‌های مالی در بازار مسکن است که میزان پوشش قیمت ملک از طریق تسهیلات بانکی را نشان می‌دهد. هرچه این نسبت بالاتر باشد، سهم پرداخت نقدی خریدار کاهش یافته و امکان خانه‌دار شدن، به‌ویژه برای خانه‌اولی‌ها، افزایش می‌یابد. با این حال در ایران، محدودیت‌های ساختاری و سیاست‌های انقباضی شبکه بانکی باعث شده این نسبت به‌طور میانگین کمتر از ۲۰ درصد باقی بماند.

نسبت وام به ارزش در ایران؛ تنها ۱۰ درصد از بهای ملک

بررسی تسهیلات فعلی خرید مسکن در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد سقف وام خرید زوجین در تهران یک میلیارد تومان با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله است. با احتساب هزینه خرید ۲ هزار برگه اوراق حق تقدم که حدود ۲۵۰ میلیون تومان می‌شود، خریدار در نهایت به حدود ۷۵۰ میلیون تومان تسهیلات خالص دست می‌یابد. حتی با افزودن وام تعمیر ۲۸۰ میلیون تومانی، کل مبلغ وام به حدود یک میلیارد تومان می‌رسد.
با توجه به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران (۱۰۰ میلیون تومان)، این مبلغ تنها هزینه خرید ۱۰ متر از یک واحد ۱۰۰ متری را پوشش می‌دهد؛ به عبارتی، نسبت وام به ارزش ملک در تهران حدود ۱۰ درصد است و ۹۰ درصد باقیمانده باید از منابع شخصی متقاضی تأمین شود.

تجربه جهانی؛ نسبت‌های ۸۰ تا ۹۵ درصدی برای خانه‌اولی‌ها

در کشورهای توسعه‌یافته، سیاست‌های اعتباری با هدف تسهیل مالکیت مسکن طراحی شده‌اند. در اروپا، استرالیا و نیوزیلند، نسبت وام به ارزش معمولاً تا ۹۰ درصد می‌رسد و نرخ بهره پایین، ریسک بانک‌ها را کاهش می‌دهد.
برای نمونه، دولت بریتانیا و ایرلند با طرح‌هایی نظیر «کمک برای خرید» (Help to Buy) بخشی از ریسک اعتباری را تضمین می‌کنند. هلند نیز از طریق وام‌های سبز، امکان خرید تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را فراهم کرده است. این رویکردها نه‌تنها فشار مالی خانوارها را کاهش داده بلکه موجب پویایی بازار ساخت‌وساز و اشتغال نیز شده‌اند.

ضعف سیاست‌گذاری و نظام پولی مانع رشد بازار مسکن

غلامرضا اسلامی‌بیدگلی، کارشناس بازار مسکن، می‌گوید: «در ایران به دلیل ضعف سیاست‌گذاری و محدودیت‌های نظام پولی، هماهنگی میان بانک‌ها، دولت و بخش خصوصی وجود ندارد.» او توضیح داد: «در آمریکا وام‌های بلندمدت ۳۰ ساله با نرخ ۶ تا ۷ درصد توسط نهادهایی چون فِرِدی مَک ارائه می‌شود و در اروپا نیز سیاست‌ها بر حمایت از خانه‌اولی‌ها و توسعه مسکن اجتماعی متمرکز است. در آلمان، بانک‌های رهنی و پس‌انداز ساخت، نقش مؤثری در تأمین مالی بخش مسکن دارند.»
به گفته وی، پایین بودن نسبت وام به ارزش در کنار نرخ‌های بهره بالا، باعث شده امکان تأمین مالی خرید مسکن برای اغلب خانوارها وجود نداشته باشد.

نرخ بهره بالا و اوراق گران؛ قفل بازار رهنی ایران

کارشناسان معتقدند زمانی که دولت و شهرداری‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن توجیه خود را از دست می‌دهد. نظام بانکی نیز به دلیل نبود پشتوانه‌های اعتباری و ریسک بالا، قادر به ارائه وام‌های بلندمدت و پرحجم نیست. این در حالی است که در کشورهای اروپایی، نسبت تسهیلات به ارزش ملک برای خانه‌اولی‌ها بین ۸۰ تا ۹۵ درصد تعیین می‌شود و تسهیلات اغلب با حمایت دولتی تضمین می‌گردد.

تمرکز سیاستی باید بر زمین و زیرساخت‌ها باشد

اسلامی‌بیدگلی تأکید کرد که سیاست‌گذاری مسکن در ایران نباید صرفاً به ساخت واحدهای جدید محدود شود، بلکه باید زیرساخت‌های شهری، حمل‌ونقل و خدمات عمومی هم‌زمان توسعه یابد. به گفته او، بسیاری از طرح‌های کنونی به دلیل کمبود زیرساخت‌ها عملاً غیرقابل بهره‌برداری‌اند و بدون اصلاح این حلقه‌های مفقوده، هیچ برنامه‌ای برای خانه‌اولی‌ها موفق نخواهد بود.

اصلاح ساختار وام مسکن، شرط رونق بازار

کارشناسان بر این باورند که اصلاح نسبت وام به ارزش، ایجاد نهادهای تضمین اعتبار و کاهش نرخ بهره، سه رکن اساسی برای رونق بازار مسکن ایران هستند. تجربه جهانی نشان داده که افزایش LTV در کنار سیاست‌های حمایتی و کنترل ریسک بانکی، می‌تواند موتور محرک بازار و ابزار مؤثری برای تأمین عدالت در دسترسی به مسکن باشد.