اجاره آپارتمان ۷۰متری در تهران به ۳۱میلیون تومان رسید

به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، در اولین ماه زمستان بازار اجاره‌نشینی تهران تحت‌تاثیر چهار متغیر اصلی با جابه‌جایی قابل‌توجه تقاضا به سمت محدوده‌های خروجی شهر و لبه خط محدوده جنوبی پایتخت مواجه شد. بر اساس شاخص اجاره مسکن، وضعیت بازار اجاره در دی‌ماه با نوعی ثبات نسبی ماهانه همراه بوده و میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران، با فرض تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، در سطح حدود ۴۵۰ هزار تومان نوسان کرده است؛ به‌طوری‌که میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران به حدود ۳۱ میلیون تومان می‌رسد. بررسی فایل‌های آنلاین بازار اجاره نیز نشان می‌دهد میانگین اجاره پیشنهادی واحدهای عرضه‌شده در دی‌ماه حدود ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه به‌علاوه نزدیک به ۹۰۰ میلیون تومان پول پیش بوده و تورم ماهانه اجاره تقریبا نزدیک به صفر ثبت شده است.

ثبات نسبی اجاره‌بها همزمان با افت محسوس تورم نقطه‌ای

بررسی روندهای قیمتی حاکی از آن است که بازار اجاره در دی‌ماه با کاهش سرعت رشد تورم نقطه‌به‌نقطه همراه بوده و رشد سالانه اجاره به سطحی کمتر از ۲۰ درصد رسیده است. این وضعیت نشان می‌دهد اگرچه فشار هزینه مسکن همچنان بالاست، اما شتاب افزایش اجاره‌بها نسبت به ماه‌های قبل کاهش یافته و بازار وارد فاز آرام‌تری شده است.

جابجایی جغرافیایی تقاضا به سمت خروجی‌های تهران

با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها، نکته قابل‌توجه در شاخص اجاره مسکن، تغییر معنادار جغرافیای تقاضاست. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد بازار اجاره در مناطق ۱۸ و ۱۹ و همچنین محدوده‌های خارج از خط جنوبی شهر در جنوب بزرگراه آزادگان با افزایش محسوس تقاضا روبه‌رو شده و بخشی از مستاجران به محله‌های مرزی و خروجی شهر از جمله مرتضی‌گرد و خلازیر منتقل شده‌اند؛ روندی که از تمرکز جدید «تجمع مستاجران» در لبه جنوبی پایتخت حکایت دارد.

تورم عمومی؛ ماشه اصلی حرکت مستاجران به حاشیه شهر

مهم‌ترین عامل این جابه‌جایی، جهش تورم عمومی و به‌ویژه تورم خوراکی‌ها در ماه‌های اخیر است. تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی در دی‌ماه به حدود ۶۰ درصد رسیده که رقمی کم‌سابقه محسوب می‌شود و همین فشار هزینه‌ای، بخشی از مستاجران را از جنوب شهر به سمت محدوده‌های مرزی تهران سوق داده است. در عین حال، این شرایط برخی مالکان را نیز به تمدید موقت قراردادها با مستاجران فعلی ترغیب کرده است.

چرا مناطق ۱۸ و ۱۹ مقصد جدید مستاجران شده‌اند؟

در کنار تورم، سه عامل ساختاری دیگر نیز در افزایش تقاضای اجاره در این مناطق نقش دارد. نخست سطح پایین‌تر اجاره‌بهاست؛ به‌طوری‌که متوسط اجاره هر مترمربع در منطقه ۱۹ حدود ۲۶۰ هزار تومان و در منطقه ۱۸ حدود ۲۶۹ هزار تومان برآورد می‌شود که کمترین رقم در میان مناطق ۲۲گانه تهران است. عامل دوم ترکیب فایل‌های عرضه‌شده است؛ بیش از ۹۰ درصد فایل‌های این دو منطقه به‌صورت رهن کامل ارائه می‌شوند و سایر واحدها نیز عمدتا با اجاره ماهانه کمتر از ۱۰ میلیون تومان در بازار قرار دارند. عامل سوم به متراژ واحدها بازمی‌گردد؛ کوچک‌ترین واحدهای اجاره‌ای تهران عمدتا در همین مناطق متمرکز هستند و متوسط مساحت واحدها حدود ۷۰ مترمربع است، در حالی‌که این عدد در سایر مناطق جنوبی بین ۷۵ تا ۸۰ مترمربع قرار دارد.

روایت واسطه‌های ملکی از بازار سرد زمستانی اجاره

بر اساس اظهارات واسطه‌های ملکی، بازار اجاره در دی‌ماه حال‌وهوایی سرد و زمستانی داشته و به دلیل خارج از فصل بودن معاملات با کاهش محسوس تعداد قراردادها و کمبود فایل مواجه بوده است. برخی مشاوران ناآرامی‌های دی‌ماه را عامل این رکود می‌دانند و معتقدند مالکان با تمدیدهای موقت منتظر بازگشت شرایط عادی مانده‌اند، در حالی‌که گروهی دیگر این وضعیت را پدیده‌ای فصلی ارزیابی می‌کنند. نقطه مشترک تمام روایت‌ها، برتری تعداد متقاضیان نسبت به فایل‌های موجود است؛ موضوعی که تا حدی ناشی از نگرانی مستاجران نسبت به افزایش احتمالی اجاره‌بها در سال آینده است و باعث شده برخی خانواده‌ها زودتر از موعد وارد بازار جست‌وجوی مسکن شوند.

مرتضی‌گرد؛ نمونه‌ای از تغییر نقشه اجاره در جنوب تهران

در محله مرتضی‌گرد که پیش‌تر سطح اجاره‌بها به‌مراتب پایین‌تر از محله‌هایی مانند عبدل‌آباد یا نعمت‌آباد بود، بهبود زیرساخت‌ها، افزایش ساخت‌وساز و ارتقای خدمات شهری باعث شده سطح اجاره‌بها به میانگین منطقه ۱۹ نزدیک شود و در برخی موارد با آن برابری کند. عمده تقاضای این محدوده همچنان از سوی مستاجران جنوب شهر شکل می‌گیرد، اما متقاضیانی از مرکز تهران نیز به این مناطق نقل مکان کرده‌اند و نسبت تقریبی این جابه‌جایی‌ها حدود ۳۰ به ۷۰ برآورد می‌شود.