بازار مسکن آرام شد اما ارزان نشد/ پشت پرده رکود تورمی خانه چیست؟

به گزارش سرمایه و بورس، بازار مسکن در آستانه پاییز ۱۴۰۵ با وجود تداوم رکود معاملاتی، همچنان تحت فشار عوامل تورمی قرار دارد. فعالان بازار معتقدند کاهش تعداد معاملات لزوماً به معنای کاهش قیمت مسکن نیست و رشد هزینه‌های ساخت، افزایش قیمت مصالح و دستمزدها می‌تواند در ماه‌های آینده همچنان به قیمت واحدهای مسکونی فشار وارد کند.

سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس مشاوران املاک، وضعیت فعلی بازار مسکن را «رکود تورمی» توصیف می‌کند؛ شرایطی که در آن حجم معاملات پایین است، اما هزینه‌های تولید و عرضه مسکن همچنان روندی افزایشی دارد.

به گفته او، بخش قابل توجهی از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز هنوز به طور کامل در قیمت واحدهای جدید منعکس نشده و همین موضوع می‌تواند مانع شکل‌گیری کاهش معنادار قیمت مسکن در بازار شود.

بازار مسکن در رکود است، اما ارزان نمی‌شود

بازار مسکن در شهریورماه نسبت به ماه‌های گذشته آرام‌تر به نظر می‌رسد، اما فعالان این حوزه تاکید دارند که این آرامش نباید با کاهش قیمت اشتباه گرفته شود.

افزایش هزینه مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، عوارض ساختمانی، مالیات، هزینه حمل‌ونقل و سایر هزینه‌های مرتبط با ساخت، همچنان بر بهای تمام‌شده مسکن اثر می‌گذارد. به همین دلیل، حتی در شرایطی که معاملات کاهش پیدا کرده، فروشندگان و سازندگان نیز با هزینه‌های بیشتری مواجه هستند.

از سوی دیگر، بخشی از واحدهایی که قرار بود در ماه‌های اخیر به بازار عرضه شوند، به دلیل افزایش هزینه ساخت و مشکلات تأمین مالی سازندگان خرد هنوز تکمیل نشده‌اند. کاهش عرضه واحدهای آماده می‌تواند یکی دیگر از عواملی باشد که مانع کاهش قیمت مسکن شود.

رکود تورمی مسکن چیست؟

رکود تورمی به شرایطی گفته می‌شود که بازار همزمان با کاهش فعالیت و معاملات، با افزایش سطح قیمت‌ها یا هزینه‌ها مواجه باشد. بازار مسکن در شرایط فعلی نیز به گفته این فعال صنفی، چنین وضعیتی را تجربه می‌کند.

در این شرایط، قدرت خرید متقاضیان کاهش می‌یابد و تعداد معاملات پایین می‌ماند، اما از سوی دیگر افزایش هزینه‌های تولید اجازه نمی‌دهد قیمت‌ها به همان نسبت افت کنند.

به همین دلیل ممکن است بازار از نظر تعداد معاملات در وضعیت رکودی قرار داشته باشد، اما قیمت مسکن همچنان تحت تأثیر تورم قرار گیرد.

خریداران خانه خواسته‌های خود را تغییر دادند

محرمی نمین معتقد است متقاضیان خرید مسکن در مقایسه با ابتدای سال، واقع‌بینانه‌تر شده‌اند. بسیاری از خریداران که در ابتدای سال تصور می‌کردند با بودجه موجود می‌توانند خانه‌ای با مشخصات موردنظر خود خریداری کنند، اکنون انتظاراتشان را با شرایط بازار هماهنگ کرده‌اند.

این تغییر رفتار می‌تواند به معنی کاهش متراژ، تغییر منطقه، انتخاب واحدهای قدیمی‌تر یا تعدیل برخی امکانات مورد انتظار باشد. در واقع، بخشی از خریداران به جای خروج کامل از بازار، تلاش می‌کنند گزینه‌ای متناسب با توان مالی فعلی خود پیدا کنند.

خرید خانه برای خانه‌اولی‌ها منطقی است؟

این فعال بازار مسکن، شرایط فعلی را برای خریدهای مصرفی، خانه‌اولی‌ها و افرادی که قصد «تبدیل به احسن» دارند، مناسب ارزیابی کرده است.

در چنین شرایطی، متقاضیانی که هدف آنها مصرف شخصی و تأمین سرپناه است، ممکن است بیشتر از افرادی که با هدف کسب سود کوتاه‌مدت وارد بازار می‌شوند، به خرید فکر کنند.

او همچنین نسبت به تعویق خرید خانه با هدف دنبال کردن سود روزانه بازارهایی مانند طلا و ارز هشدار داده است؛ زیرا افزایش قیمت این دارایی‌ها می‌تواند در نهایت فاصله میان بودجه خانوار و قیمت مسکن را بیشتر کند.

وام ۲ میلیاردی مسکن چقدر آب می‌خورد؟

یکی از مهم‌ترین موضوعات مطرح‌شده درباره بازار مسکن، هزینه واقعی دریافت تسهیلات خرید خانه است. برای زوجین تهرانی، تسهیلات خرید ۲ میلیارد تومانی مطرح شده که اقساط ماهانه آن حدود ۴۰.۵ میلیون تومان برآورد می‌شود.

با احتساب وام تعمیرات، مجموع تسهیلات می‌تواند به ۲.۴ میلیارد تومان برسد و میزان اقساط ماهانه نیز حدود ۴۸.۶ میلیون تومان خواهد بود.

این ارقام نشان می‌دهد اگرچه مبلغ اسمی وام مسکن افزایش یافته، اما هزینه بازپرداخت آن نیز برای خانوار بسیار قابل توجه است و متقاضی باید توان پرداخت اقساط سنگین ماهانه را در نظر بگیرد.

وام ۲ میلیاردی در نهایت نزدیک ۶ میلیارد تومان بازپرداخت دارد

بر اساس برآورد مطرح‌شده، مجموع بازپرداخت وام ۲ میلیارد تومانی طی دوره ۱۲ ساله به حدود ۵.۸۷۵ میلیارد تومان می‌رسد. هزینه خرید اوراق تسهیلات نیز جدا از این رقم خواهد بود.

به این ترتیب، فاصله قابل توجهی میان مبلغ اسمی وام و مجموع مبلغی که در پایان دوره به بانک بازپرداخت می‌شود وجود دارد. بنابراین متقاضیان هنگام محاسبه قدرت خرید وام مسکن نباید تنها به رقم ۲ میلیارد تومان توجه کنند و هزینه نهایی تسهیلات را نیز در نظر بگیرند.

قسط وام مسکن به حدود ۴۰ میلیون تومان رسید

اقساط ماهانه حدود ۴۰.۵ میلیون تومانی برای وام خرید ۲ میلیارد تومانی، یکی از مهم‌ترین موانع استفاده خانوارها از این تسهیلات است.

در صورت اضافه شدن تسهیلات تعمیرات، میزان قسط ماهانه به حدود ۴۸.۶ میلیون تومان می‌رسد. این سطح از اقساط باعث می‌شود درآمد خانوار نقش تعیین‌کننده‌ای در امکان استفاده از وام داشته باشد و افزایش مبلغ تسهیلات الزاماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید همه خانوارها نباشد.

انتقاد از سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره

نایب‌رئیس مشاوران املاک همچنین نسبت به سیاست‌های دستوری در بازار اجاره انتقاد کرده است.

به گفته او، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره، بدون فراهم کردن امکان توافق میان موجر و مستأجر، می‌تواند زمینه اختلافات بیشتری را ایجاد کند و حتی تعداد مراجعات قضایی را افزایش دهد.

بازار اجاره از یک سو تحت تأثیر رشد هزینه‌های زندگی و قیمت مسکن قرار دارد و از سوی دیگر با سیاست‌های کنترلی مواجه است؛ مسئله‌ای که می‌تواند تصمیم‌گیری برای مالکان و مستأجران را پیچیده‌تر کند.

پیش بینی قیمت مسکن در پاییز ۱۴۰۵

محرمی نمین معتقد است تورم مسکن همچنان ادامه خواهد داشت، اما این روند الزاماً به معنای جهش ناگهانی معاملات یا قیمت‌ها نیست.

پیش‌بینی مطرح‌شده این است که بازار ممکن است به سمت نوعی «رونق بدون هیجان» حرکت کند؛ یعنی تعداد معاملات افزایش یابد، اما بازار با جهش ناگهانی قیمت مواجه نشود.

در این سناریو، بخشی از تقاضای مصرفی که طی ماه‌های گذشته به دلیل انتظار برای کاهش قیمت یا محدودیت بودجه از بازار خارج شده بود، می‌تواند به تدریج به معاملات بازگردد.

قیمت‌های آگهی با قیمت واقعی معامله یکی نیستند

یکی دیگر از نکات مورد تأکید فعالان بازار مسکن، تفاوت میان قیمت درج‌شده در پلتفرم‌های آگهی و قیمت نهایی معامله است.

محرمی نمین هشدار داده است که قیمت‌های اعلام‌شده در برخی آگهی‌ها لزوماً منعکس‌کننده قیمت واقعی معاملات نیستند. استفاده از آگهی‌های غیرکارشناسی برای تعیین ارزش ملک می‌تواند موجب «قیمت‌سازی» و ایجاد تصویری غیرواقعی از وضعیت بازار شود.

به همین دلیل، بررسی قیمت مسکن باید بر اساس معاملات واقعی، ویژگی‌های ملک، موقعیت جغرافیایی و شرایط عرضه و تقاضا انجام شود و نمی‌توان صرفاً با تکیه بر ارقام درج‌شده در آگهی‌ها، روند بازار را ارزیابی کرد.

بازار مسکن در آستانه پاییز چه مسیری دارد؟

بازار مسکن در شرایطی وارد پاییز می‌شود که از یک سو معاملات همچنان در سطح پایینی قرار دارند و از سوی دیگر، هزینه‌های ساخت و تورم عمومی اقتصاد اجازه کاهش آسان قیمت‌ها را نمی‌دهد.

در چنین فضایی، رفتار خریداران، میزان عرضه واحدهای جدید، هزینه ساخت و توان بازپرداخت تسهیلات می‌تواند مسیر بازار را در ماه‌های آینده تعیین کند.

در مجموع، آنچه از وضعیت فعلی بازار مسکن به چشم می‌آید، ترکیب رکود معاملاتی با فشارهای تورمی است؛ شرایطی که در آن انتظار کاهش قابل توجه قیمت‌ها با موانعی مانند رشد هزینه ساخت مواجه است. همزمان، وام مسکن نیز با وجود افزایش مبلغ تسهیلات، به دلیل اقساط سنگین و هزینه بالای بازپرداخت، تنها بخشی از مشکل قدرت خرید متقاضیان را پوشش می‌دهد.