آینده بازار مسکن در گروی سیاست؛ بررسی سه سناریو
به گزارش پایگاه خبری سرمایه و بورس، بازار مسکن ایران که در سال‌های اخیر با نوسانات شدید و بحران‌های پیاپی مواجه بوده، پس از جنگ ۱۲ روزه و تحولات سیاسی اخیر وارد دوره‌ای از رکود سنگین و نااطمینانی شده است. با وجود گزارش‌های تاییدنشده از کاهش حدود ۹ درصدی قیمت پیشنهادی مسکن در تهران طی تیرماه، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان این آمار را غیرواقعی دانست و بر لزوم تحلیل بازار در چارچوب تحولات سیاسی-اقتصادی تأکید کرد.
آینده بازار در گرو کیفیت توافقات سیاسی
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، با اشاره به سه سناریوی سیاسی-اقتصادی پیش‌روی کشور، تأکید کرد که آینده بازار مسکن به‌طور کامل با مسیر مذاکرات سیاسی و سیاست‌های اقتصادی دولت گره خورده است. وی با رد کاهش قیمت ۹ درصدی اعلام‌شده در برخی رسانه‌ها، گفت: در دوره جنگ ۱۲ روزه تمرکز مردم بر مسائل ملی و دفاعی بود و نه فعالیت در بازار مسکن؛ در نتیجه هیچ‌یک از نهادهای آماری رسمی چنین کاهشی را ثبت نکرده‌اند.
پورحاجت افزود: آنچه مطرح می‌شود بیشتر نوعی تحلیل غیرمستند رسانه‌ای است و با واقعیت‌های میدانی بازار همخوانی ندارد. از این رو نمی‌توان بر مبنای آن چشم‌انداز دقیقی از بازار ترسیم کرد.
سناریوی اول: تفاهم پایدار و رونق ساخت‌وساز
در صورت تحقق یک تفاهم پایدار در سطح بین‌المللی، که منجر به کاهش تحریم‌ها و بهبود روابط خارجی شود، انتظار می‌رود فضای اقتصادی کشور به سمت ثبات حرکت کند. پورحاجت در این باره گفت: دستیابی به منابع ارزی، کاهش نوسانات دلار و حمایت دولت از پروژه‌های تولید مسکن، از جمله نتایج مثبت چنین توافقی خواهد بود.
در این شرایط، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز افزایش می‌یابد و بخش قابل‌توجهی از تقاضای مصرفی به‌ویژه در واحدهای کوچک‌متراژ احیا می‌شود. همچنین کنترل تورم ساخت، رشد اشتغال در بخش ساختمان و بازگشت آرامش روانی به بازار مسکن قابل انتظار خواهد بود.
سناریوی دوم: توافق موقت و بازار محتاط
سناریوی دوم مبتنی بر دستیابی به یک توافق موقت و محدود است که تنها تأثیرات کوتاه‌مدت و روانی بر بازار خواهد داشت. پورحاجت معتقد است چنین توافقی می‌تواند موجب کاهش نسبی نرخ ارز و توقف نوسانات شدید قیمتی شود، اما همچنان فضای کلی بازار را از رکود خارج نخواهد کرد.
در این وضعیت، رفتار سرمایه‌گذاران محتاط باقی می‌ماند و به دلیل نبود سیاست‌های حمایتی مؤثر، پروژه‌های جدید ساخت‌وساز با ریسک بالایی مواجه می‌شوند. وی هشدار داد که در این سناریو، اقشار متوسط همچنان برای تأمین مسکن با چالش جدی روبه‌رو هستند و فشار بر بازار اجاره افزایش می‌یابد.
تورم مسکن کم شد، اما خرید و فروش همچنان قفل است
پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده از زبان رئیس اتحادیه املاک
سناریوی سوم: شکست مذاکرات و رکود تورمی
بدبینانه‌ترین سناریو از دید پورحاجت، شکست کامل مذاکرات و ورود اقتصاد به رکود تورمی است. در این حالت با جهش نرخ ارز، تورم عمومی تشدید شده و هزینه‌های ساخت‌وساز به‌شدت بالا می‌رود. قدرت خرید خانوارها افت می‌کند و بسیاری از پروژه‌های ساختمانی، اعم از دولتی و خصوصی، متوقف خواهند شد.
وی تصریح کرد: حتی اگر قیمت اسمی برخی املاک کاهش یابد، نبود اعتماد و چشم‌انداز روشن باعث قفل‌شدن معاملات می‌شود. در چنین شرایطی بازار مسکن وارد یک فاز ایستایی بلندمدت می‌شود که خروج از آن نیازمند تحولات بنیادین اقتصادی و سیاسی است.
افت قیمت‌ها؛ فرصت یا هشدار؟
اگرچه گزارش‌های غیررسمی از کاهش حدود ۹ درصدی قیمت پیشنهادی مسکن در تهران در تیرماه ۱۴۰۴ حکایت دارند، اما تحلیل‌گران معتقدند این کاهش بیش از آن‌که فرصتی برای خرید تلقی شود، نشانه‌ای از رکود عمیق و نبود تقاضای مؤثر است. توقف معاملات، افزایش عرضه در سایه نااطمینانی و کاهش قدرت خرید از جمله عوامل اصلی این افت قیمت هستند.
به‌نظر می‌رسد تنها در صورت تحقق سناریوی تفاهم پایدار، امید به احیای تدریجی بازار وجود دارد؛ آن‌هم با روندی کند و متأثر از کاهش درآمد خانوارها. در غیر این صورت، ادامه تنش‌ها و بلاتکلیفی سیاسی می‌تواند رکود را تعمیق و قیمت‌ها را در برخی مناطق با کاهش بیشتری همراه کند.
